Ga voor een vastgoedmix

De Belgische vastgoedaandelen lopen achter op de stijging van de Bel-20-index. Maar de ene vastgoedvennootschap is de andere niet.

De Belgische vastgoedaandelen hebben dit jaar nog geen goede beurt gemaakt. Terwijl de Bel-20-index 10 procent boven het niveau van 1 januari staat, zitten de meeste vastgoedaandelen onder hun koers. Een belangrijke oorzaak van die mindere prestatie is de bezorgdheid over de terugkeer van de inflatie en de stijgende rente. Hogere rentevoeten maken het voor bedrijven niet alleen duurder om zich te financieren, ze kunnen de vastgoedprijzen ook doen dalen.

Maar volgens Marc Eeckhout, vastgoedanalist bij BNP Paribas Fortis, is er geen reden tot paniek. “De Europese Centrale Bank zal haar rente niet optrekken voor het najaar van 2016. Bovendien blijft de rente nog altijd historisch laag. De voorbije jaren hebben de Belgische vastgoedvennootschappen volop gebruikgemaakt van de lage rente om hun schulden goedkoop te herfinancieren en nieuwe leningen aan te gaan. Daardoor zijn de gemiddelde kosten van hun schulden gedaald naar 2,5 à 3 procent.”

Eeckhout wijst er ook op dat de stijgende rente een teken is dat de economie het opnieuw beter doet. De verbeterde conjunctuur en de hogere inflatie geven vastgoedgroepen de kans hun huurprijzen op te trekken.

Hoge premie

Ondanks de correctie blijven sommige vastgoedaandelen duur gewaardeerd (zie grafiek). De logistieke vastgoedinvesteerders WDP en Montea noteren met een premie van ongeveer 50 procent tegenover hun nettoactiefwaarde, berekend op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille (zie tabel). De koers van kantoorspecialisten als Befimmo en Cofinimmo daarentegen staat dicht bij de nettoactiefwaarde.

Eeckhout wijst op de uiteenlopende vastgoedrendementen om dat verschil te verklaren. “Investeerders als WDP en Montea halen brutohuurrendementen van 7 à 8 procent op hun logistieke vastgoed. De rendementen op kantoor-, winkel- en zorgvastgoed liggen lager. Beleggers zijn ook bereid stevig te betalen voor de ambitieuze groeiplannen van WDP en Montea, en voor de stijgende dividenden en de sterke prestaties van de voorbije jaren.” Maar die hoge premie maakt die aandelen risicovoller, zeker als de groeiplannen niet zouden worden gerealiseerd. Het dividendrendement van 5 à 6 procent biedt in dat geval wel troost.

Nieuwe trends

Logistiek vastgoed krijgt een extra steun in de rug door de nieuwe technologische trends. De snelle opkomst van e-commerce, waarbij consumenten meer en meer via het internet kopen, vergroot de vraag naar logistieke ruimtes. Toch zal er ook plaats blijven voor winkelvastgoed. “De gewone winkel zal niet verdwijnen door het succes van e-commerce. Mogelijk zal die als showroom voor de webwinkel dienen”, aldus Eeckhout.

De vraag is welk soort winkel het meest zal renderen. Zo mikt de nieuwkomer Qrf op winkels in de drukke winkelstraten van grootsteden en regionale steden, terwijl Retail Estates een portefeuille van goed draaiende baanwinkels bezit.

Een andere belangrijke trend is dat werknemers steeds meer thuis werken. Daardoor zal de vraag naar kantoorruimtes op termijn afnemen. Maar er is een belangrijk verschil tussen het centrum en de periferie. “In het centrum van Brussel zal de vraag naar kantoorruimtes nog stijgen, onder meer van de Europese instellingen en de Belgische overheden. Vooral ecologische en centraal gelegen kantoorgebouwen zijn in trek”, stelt Eeckhout. Dat is goed nieuws voor bedrijven als Befimmo en Cofinimmo, die hun kantoorportefeuille daarop afstemmen en minder goed gelegen kantoorgebouwen omvormen tot residenties. Over de Brusselse periferie daarentegen is Eeckhout pessimistisch.

Dat alles maakt het voor beleggers belangrijk om niet uitsluitend te kiezen voor het vastgoedaandeel met het hoogste dividendrendement. Een evenwichtige mix van vastgoedaandelen zorgt ervoor dat u kunt inspelen op de verschillende trends die vastgoed beïnvloeden.

Mathias Nuttin

Kies niet uitsluitend voor het vastgoedaandeel met het hoogste dividendrendement.