FRANKRIJK ZONDER BUBBELS

Frankrijk blijft geliefd bij Belgen die een tweede verblijf willen kopen. “De Franse vastgoedmarkt zal niet in elkaar stuiken zoals de Spaanse”, verwacht Sonja Callebaut van het vastgoedmakelaarsbedrijf Ciel Bleu Invest.

Koopjes zoals in Spanje kun je in Frankrijk niet doen”, zegt Sonja Callebaut, de zaakvoerster van Ciel Bleu Invest, een vastgoedmakelaarsbedrijf dat is gespecialiseerd in tweede verblijven in Zuid-Frankrijk. “De Franse vastgoedmarkt is heel stabiel, op enkele uitzonderingen na.” De Azurenkust — en vooral de regio’s Saint-Tropez, Cannes en Monaco — is zelfs een wereldmarkt door het grote potentieel aan kopers. In de rangschikking van de buitenlanders die het voorbije jaar een notariële vastgoedakte hebben ondertekend in Zuid-Frankrijk, staan de Italianen aan kop. Tot voor enkele jaren maakten vooral Britten de dienst uit, maar die hebben afgehaakt na het uitbreken van de financiële crisis in 2008. Daarnaast willen meer en meer kapitaalkrachtige Arabieren, Libanezen, Russen en Amerikanen een stek aan de Azurenkust.

“Als we kijken naar het aantal verkopen in Frankrijk, zijn de vraagprijzen de jongste twee jaar met ongeveer 10 procent gedaald”, stelt Callebaut vast. Soms is de daling zelfs iets meer uitgesproken, maar dan gaat het over huizen die veel te duur waren geprijsd. Op de huidige Franse vastgoedmarkt stemt de vraagprijs van de meeste woningen overeen met hun werkelijke waarde.

Niemand heeft een glazen bol, maar de kans dat de prijzen stabiel blijven of stijgen, is reëel. Sonja Callebaut: “Wie in Frankrijk zijn droomvilla ontdekt, doet er dus verstandig aan niet te wachten. De Franse vastgoedmarkt zal niet in elkaar stuiken zoals de Spaanse.” Mooie Franse woningen blijven hun waarde behouden en vinden snel een koper. Goed onderhandelen met de verkoper — samen met een makelaar — is belangrijk. Heeft de aspirant-koper het geluk dat hij te maken heeft met een verkoper die snel zijn geld wil krijgen, dan zit er een koopje in.

Gouden driehoek

Het zuiden van Frankrijk kan worden opgesplitst in drie regio’s. De gouden driehoek van Cannes, Nice tot Monaco — met het dure Beaulieu en Saint-Jean-Cap-Ferrat — blijft zeer duur. Dat is niet verwonderlijk, gezien de rijkdom van de eigenaars van tweede verblijven in die streek. Ook de regio van Sainte-Maxime en Saint-Tropez is zeer duur. “Saint-Tropez en zijn onmiddellijke omgeving kun je zelfs extreem prijzig noemen”, aldus Callebaut.

De derde omgeving is het binnenland tot 30 kilometer landinwaarts, met pittoreske dorpjes als Lorgues en Flayosc. Het is een zeer interessant gebied in de wijnstreek van de Côte de Provence, waar de vastgoedprijzen lager zijn. Een mooie woning met een zwembad is er te vinden voor 400.000 à 500.000 euro. De omgeving is erg in trek bij jonge mensen die willen fietsen of de bergen willen intrekken.

Belastingen betalen

Een Belg die van plan is een woning te kopen in Frankrijk, moet op de hoogte zijn van de Franse fiscaliteit. Die heeft onlangs enkele wijzigingen ondergaan. Sinds 1 maart zijn de registratierechten verhoogd. Een nieuwe wet laat de departementen toe de registratierechten op te trekken tot 5,8 procent van 1 maart 2014 tot 29 februari 2016. De Franse registratierechten zijn daarmee nog altijd aan de lage kant in vergelijking met de Belgische (10 of 12,5 %). Bovendien hebben niet alle departementen de registratierechten verhoogd; dat is bijvoorbeeld het geval voor Marseille.

Als de nettowaarde van de woning hoger is dan 1,3 miljoen euro, is de Franse vermogensbelasting (‘impôt sur la fortune’) van toepassing. Wie een woning met winst verkoopt, betaalt een belasting van 34,5 procent op de meerwaarde, tot dertig jaar na de aankoop. Andere heffingen zijn de onroerende voorheffing (‘taxe foncière‘) en de verblijfsbelasting (‘taxe d’habitation‘). Belgen moeten hun Franse eigendom opgeven in hun Belgische belastingaangifte. Het is niet verstandig dat te vergeten, want Frankrijk en België wisselen gegevens uit over Franse en Belgische belastingplichtigen.

Het is mogelijk een woning te kopen onder een vennootschap, via de zogenoemde société civile immobilière, als particulier of zelfs op naam van de kinderen. De juiste keuze kan een aanzienlijke fiscale besparing opleveren. Het is dus raadzaam vooraf een fiscalist te raadplegen over de beste keuze.

Goede ligging

Belgen doen er goed aan een woning te kopen zonder een krediet aan te gaan in Frankrijk. Lenen doen ze het beste in België. Franse verkopers nemen liever geen opschortende voorwaarde in de verkoopovereenkomst op. Met zo’n opschortende voorwaarde is het zogoed als onmogelijk een goede prijs te bedingen. Rechtstreeks kopen van een particulier is geen goed idee; de koper is dan niet wettelijk beschermd.

Aspirant-kopers verkennen het beste eerst de streek waar ze een woning willen kopen. Daarna is het zaak te focussen op een goede ligging in die regio. Willen ze de woning later weer verkopen, dan is die ligging cruciaal om zo veel mogelijk potentiële kopers aan te trekken. Betaal dus liever een iets hogere prijs voor een goede ligging, het zal de toekomstige waarde alleen ten goede komen.

Bij de aankoop van een Franse woning komt heel wat administratie kijken. Kopers moeten beschikken over een heleboel attesten voordat de akte voor de notaris wordt verleden. “Franse notarissen zijn zeer betrouwbaar, want ze zijn onderworpen aan een strenge wettelijke controle en ze hebben een grote verantwoordelijkheid”, zegt Sonja Callebaut.

JOHAN STEENACKERS

“Wie in Frankrijk zijn droomvilla ontdekt, doet er verstandig aan niet te wachten”