Fiscale addertjes

Enkele weken geleden schreven we dat er koopjes te doen zijn op de Franse vastgoedmarkt. Hou wel rekening met de fiscale gevolgen die president Hollande in petto heeft.

Voor Belgen die eraan denken een Frans optrekje te kopen, bieden zich mooie opportuniteiten aan. Het aantal transacties daalt, met de bijbehorende prijsdaling tot gevolg. Maar zowel de 100.000 Belgen die al eigenaar zijn van een tweede woning in Frankrijk als landgenoten die eraan denken eigenaar te worden, doen er goed aan rekening te houden met de fiscale gevolgen, zowel in België als in Frankrijk.

Belgische belastingen

U bent verplicht melding te maken van uw Franse woning in uw Belgische aangifte in de personenbelasting. Als u de woning verhuurt, moet u de huurinkomsten op jaarbasis vermelden. Hebt u geen huurinkomsten, dan geeft u de huurwaarde aan. Dat is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u zou kunnen krijgen voor uw buitenlandse woning. U moet die huur correct inschatten. Daarvoor kunt u bijvoorbeeld een verklaring van een plaatselijk vastgoedkantoor vragen.

Bestaat er een zogenaamd dubbelbelastingverdrag tussen België en het land waar uw tweede woning is gelegen – en dat is het geval met Frankrijk – dan zal het huurinkomen of de huurwaarde in België niet worden belast. Toch moet u rekening houden met het zogenoemde progressievoorbehoud. Dat betekent dat u mogelijk in een hogere belastingschijf terechtkomt. Stel dat u eigenaar bent van een Franse villa met een huurwaarde van 15.000 euro per jaar. Dat bedrag wordt niet belast in België, maar het wordt wel bij uw andere Belgische inkomsten geteld, waardoor u mogelijk in een hogere belastingschijf belandt. Als u bijvoorbeeld op basis van uw Belgische inkomsten in de schijf van 45 procent belastingen zit, dan bestaat de kans dat u door de toevoeging van uw Frans onroerend inkomen in de hoogste belastingschijf van 50 procent terechtkomt. Uiteindelijk zult u daardoor 5 procent extra belastingen op uw Belgische inkomsten betalen – niet op uw Frans onroerend inkomen, want dat wordt al belast in Frankrijk (zie verder). Betaalde u al het hoogste tarief van 50 procent, dan maakt het bezit van een buitenlands onroerend goed geen verschil uit.

Is uw eigendom gelegen in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten, dan betaalt u belastingen in twee landen: in België en in het buitenland. U geniet wel een vrijstelling van 50 procent op de Belgische belasting. De andere 50 procent betaalt u in het andere land.

Franse belastingen

Bent of wordt u eigenaar van een onroerend goed in Frankrijk, dan moet u rekening houden met tal van belastingen.

U betaalt eerst en vooral een registratierecht van 5,09 procent op de aankoop van een onroerend goed. Dat is lager dan de 10 procent in het Vlaams Gewest of 12,5 procent in het Brussels en Waals Gewest in België, met dien verstande dat een klein beschrijf mogelijk is van 5 of 6 procent. Daarnaast zijn er de Franse grond- en woonbelasting, die verschillen van gemeente tot gemeente en kunnen oplopen tot enkele duizenden euro per jaar. U moet ook rekening houden met de Franse vermogensbelasting – de zogenaamde impôt sur les fortunes (ISF) – op elk Frans vermogen (roerend en onroerend) van meer dan 1,3 miljoen euro.

Als u uw Frans onroerend goed verhuurt, dan wordt u in Frankrijk belast op het huurinkomen. Voor alle duidelijkheid: u moet dit ook aangeven in uw Belgische belastingaangifte, maar u zult er in België niet op belast worden. Het Franse belastingstelsel voor huuropbrengsten is erg ingewikkeld en heeft een totaal ander uitgangspunt dan het stelsel dat wordt toegepast in België. We beperken ons hier tot de fiscale verplichtingen die zijn verbonden aan de verhuur van een gemeubelde woning. Als de huuropbrengsten lager zijn dan 32.600 euro, is het zogenaamde stelsel van ‘micro-loueur‘ van toepassing. In dat geval is de belastbare winst gelijk aan het bedrag van de huuropbrengsten verminderd met een forfaitaire aftrek van 50 procent van dat bedrag. De belastbare grondslag komt dan neer op 50 procent van de huurprijs. Als u bijvoorbeeld een huuropbrengst van 5280 euro hebt geïnd voor uw onroerend goed in Frankrijk, dan wordt u belast op 50 procent van de geïnde huur of 2640 euro. De verschuldigde belasting zal neerkomen op 20 procent van de belastbare grondslag of 528 euro.

U kunt in een aantal situaties afwijken van dat stelsel. Als u vaststelt dat uw recurrente lasten (afschrijvingen inbegrepen) die zijn gekoppeld aan het behoud van uw huuropbrengsten hoger uitkomen dan 50 procent van de geïnde huur, dan kunt u gebruikmaken van de aftrekbaarheid van de reële lasten (onder andere onderhouds- en herstellingsfacturen, beheers- en mede-eigendomskosten, verzekeringskosten, leninglasten en de afschrijving van het gebouw en het meubilair). Hou er bovendien rekening mee dat president Hollande de verschuldigde belasting op de huurinkomsten verhoogd heeft met een sociale heffing van 15,5 procent, zoals op de meerwaarde. Als Belg betaalt u dus in totaal 20 procent + 15,5 procent of 35,5 procent belasting op 50 procent van de geïnde huur op een gemeubeld onroerend goed.

Positief is dan weer dat het mogelijk is om de betaalde btw op de aankoop van een nieuwe woning te recupereren.

De regering-Hollande – op zoek naar extra staatsinkomsten – viseert de eigenaars van tweede verblijven in Frankrijk, ook als die eigenaars in een ander land wonen. De winst – de zogenaamde meerwaarde – die gemaakt wordt bij de verkoop van een Frans onroerend goed, wordt zwaarder belast vanaf 1 september 2013.

Op de meerwaarde betaalt u in eerste instantie een basisbelasting van 19 procent. Daarbovenop komt een sociale heffing van 15,5 procent, die voortaan ook geldt voor buitenlandse eigenaars van vastgoed in Frankrijk. Wordt meer dan 50.000 euro winst gemaakt tussen 1 januari 2013 en 31 december 2015, dan worden de basisbelasting en de sociale heffing nog eens verhoogd met 2 à 6 procent. Er zijn wel mogelijkheden om zowel de basisbelasting als de sociale heffing te verminderen – een zogenaamd abattement – als de meerwaarde meer dan vijf jaar na de aankoop wordt gerealiseerd. De basisbelasting wordt met 6 procent per jaar verminderd tot en met het 21ste jaar. Het 22ste en laatste jaar van vrijstelling (zie tabel) van de basisbelasting is 4 procent. De basisbelasting wordt bij een verkoop na 22 jaar dus niet meer toegepast (zie tabel hierna). De sociale heffing wordt dan weer tussen het zesde en 21ste jaar na de aankoop verminderd met 1,65 procent per jaar. Het 22ste jaar is dat 1,6 procent en van het 23ste tot het 30ste jaar is dat 9 procent per jaar. Een winst als gevolg van een verkoop na 30 jaar na de aankoop is dus volledig vrijgesteld, zowel van de basisbelasting als van de sociale heffing.

Alain Lacourt, vermogensbeheerder en specialist in Frans onroerend goed, heeft zo zijn bedenkingen bij die verminderingen. “Op het eerste gezicht zijn de door Hollande toegepaste verminderingen positief, maar u moet rekening houden met het feit dat er slechts een volledige vrijstelling van belasting geldt na 30 jaar en niet na 22 jaar. Tussen het 22ste en het 30ste jaar wordt immers nog altijd een sociale heffing toegepast. U moet er bovendien rekening mee houden dat het tarief van 15,5 procent van de sociale heffing op elk moment verhoogd kan worden. De sociale heffing hangt immers samen met de hervorming van de wettelijke pensioenen in Frankrijk. Als de algemene sociale bijdragen op de pensioenen verhogen, dan zal dat ook het geval zijn voor de sociale heffingen, met de bijbehorende negatieve gevolgen voor de belasting van de meerwaarde op onroerende goederen.”

Complex

Een tweede woning kopen in Frankrijk of elders in het buitenland is een veeleer complexe gebeurtenis. Als u bijvoorbeeld bij een Belgische bank leent om een tweede verblijf in het buitenland te kopen, dan zal de bank waarborgen vragen die geen betrekking hebben op uw buitenlandse woning. Als u de lening niet zou terugbetalen, dan heeft de bank juridische beperkingen om een gehypothekeerde buitenlandse woning te verkopen. U zult dus andere waarborgen moeten geven. Een vastgoedbelegging in het buitenland is dus altijd een aangelegenheid die risico’s inhoudt. Advies en bijstand van een expert zijn daarom een noodzaak. Die laatste kan de koper ook adviseren over de voordelen van een eventuele vennootschap, over de mogelijkheden van fiscale en successieplanning en zelfs over immigratiemogelijkheden.

JOHAN STEENACKERS

Een tweede woning kopen in Frankrijk of elders in het buitenland is een complexe gebeurtenis met belangrijke fiscale gevolgen.