Exit huur-onderhuurconstructies

Nu de programmawet goed en wel in het Belgisch Staatsblad te lezen staat, doet ook de nieuwe algemene antimisbruikbepaling haar intrede. De wet dateert van 29 maart 2012 en werd op 6 april wereldkundig gemaakt. Dit betekent dat de nieuwe bepaling op het gebied van de registratie- en successierechten van toepassing wordt op rechtshandelingen die plaatsvinden vanaf 1 juni 2012. De wetgever heeft de inwerkingtreding voor de toepassing van de registratie- en successierechten immers uitgesteld tot het begin van de tweede maand na de maand van publicatie van de wet in het Belgisch Staatsblad. 1 juni dus.

Voor de inkomstenbelastingen is er daarentegen geen sprake van uitstel. Integendeel zelfs. De wetgever haakt de inwerkingtreding voor de toepassing van de inkomstenbelastingen in principe vast aan het aanslagjaar 2013 (met in sommige gevallen een uitloper naar het aanslagjaar 2012). Dat betekent dat de nieuwe regeling ook al uitwerking kan hebben op rechtshandelingen die achter de rug zijn.

Neem bijvoorbeeld een ‘verhuur-onderhuurconstructie’. Wanneer een particulier een gebouw verhuurt aan een andere particulier die het uitsluitend voor privédoeleinden zal aanwenden, is de verhuurder in principe alleen maar belastbaar op basis van 1,4 keer het geïndexeerd kadastraal inkomen van het gebouw. Als hij dit gebouw verhuurt aan een vennootschap, gaat de fiscale kostprijs als een pijl uit een boog omhoog. De verhuurder zal nu belastbaar zijn op basis van de werkelijk ontvangen nettohuur. Aangezien het kadastraal inkomen een weerspiegeling is van de huurprijzen die een kleine veertig jaar geleden op de huurmarkt werden gevraagd, ligt het voor de hand dat een belasting op basis van het kadastraal inkomen veel goedkoper is dan de belasting op basis van de werkelijk ontvangen nettohuur. Weliswaar wordt het kadastraal inkomen voor de berekening van de belastbare grondslag met 1,4 vermenigvuldigd, en wordt het bovendien geïndexeerd. Maar dan nog is de belasting doorgaans veel lager dan wanneer gewerkt wordt met de werkelijk ontvangen nettohuur.

Men heeft er dus alle belang bij belast te worden op basis van het kadastraal inkomen.

Als ik verhuur aan een vennootschap is er evenwel geen ontkomen aan. De wet zegt dat ik dan belastbaar ben op de werkelijk ontvangen nettohuur. Er bestaat evenwel een trucje om aan die hoge belasting te ontsnappen: het tussenschuiven van een onderverhuurder. Als ik rechtstreeks verhuur aan de vennootschap, is er – zoals gezegd – belasting op basis van de werkelijk ontvangen nettohuur. Maar stel dat ik niet rechtstreeks verhuur aan de vennootschap, maar wel aan een vriend of familielid, die het gebouw vervolgens tegen ongeveer dezelfde prijs in onderhuur geeft aan de vennootschap. Het probleem lijkt daarmee opgelost. Ik verhuur nu niet langer aan een vennootschap, maar wel aan een particulier. Dus ben ik slechts belastbaar op basis van het kadastraal inkomen. En de onderverhuurder? Die is in principe ook belastbaar; maar dit slechts op het verschil tussen de prijs die hij zelf moet betalen en de prijs die hij ontvangt van de onderhuurder. Als die twee prijzen ongeveer gelijk zijn, betaalt hij weinig of geen belasting. Daarmee lijkt het doel bereikt.

In het verleden was tegen zo’n constructie weinig kruid gewassen. Tenzij de administratie kon aantonen dat de partijen zich schuldig maakten aan frauduleuze praktijken, kon zij weinig of niets doen.

Met de nieuwe algemene antimisbruikbepaling is dat waarschijnlijk niet langer het geval. Die kan immers worden toegepast als partijen met hun handelen het doel van de betrokken fiscale regeling frustreren, en er voor hun handelen geen andere rechtvaardiging bestaat dan het ontwijken van de inkomstenbelasting. Het lijdt weinig twijfel dat dat in het voorbeeld het geval is. Wie zich nog aan zo’n constructie wil wagen, weze dus gewaarschuwd. En wie begin dit jaar nog zo’n constructie heeft opgezet, moet ook uitkijken: zij valt immers ook binnen het bereik van de nieuwe antimisbruikbepaling.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog. www.fiscoloog.be

JAN VAN DYCK

De nieuwe antimisbruikbepaling is inmiddels van toepassing.