Er is fiscaal leven na het woningkrediet

Eind dit jaar betalen Johan en Ann hun hypothecaire lening af. Daardoor valt een belangrijk fiscaal voordeel voor hen weg. Maar er zijn manieren om dat verlies te compenseren.

Johan en Ann zijn vijftig en hebben twee kinderen. In 1993 hebben ze een hypothecair krediet afgesloten om hun gezinswoning te bouwen. Ze leenden bij hun bank 4 miljoen frank — 100.0000 euro — op een termijn van twintig jaar. Eind dit jaar betalen ze hun lening af. Omdat ze hun lening zijn aangegaan voor 1 januari 2005 — sinds die datum is de fiscale regeling van de woonbonus van kracht — konden Johan en Ann elk jaar ongeveer 1000 euro belastingen besparen door hun kapitaalaflossingen, intresten en premies van de schuldsaldoverzekering fiscaal in mindering te brengen. Nu ze hun lening hebben afgelost, dreigen ze dat fiscale voordeel te verliezen.

Een fiscaal levensverzekeringscontract afsluiten

“Als Johan en Ann niet van plan zijn opnieuw te lenen om hun gezinswoning te verbouwen of een tweede woning te kopen, kunnen ze een fiscaal levensverzekeringscontract afsluiten om het fiscale voordeel van het hypothecaire krediet te vervangen”, zegt John Romain, de bestuurder-directeur van de renteniersplanner Finotheker-Immotheker. Ze kunnen daarbij zowel opteren voor een tak21-beleggingsverzekering (een levensverzekering met een kapitaalbescherming en een gewaarborgd rendement) als voor een tak23-beleggingsverzekering (een levensverzekering zonder kapitaalbescherming en zonder gewaarborgd rendement).

Het gemiddelde rendement van een tak21 is de laatste jaren weggezakt tot ongeveer 2 procent. Ook de volgende jaren zijn geen opbrengsten boven 2 à 3 procent, inclusief winstdeelnemingen, te verwachten. Rekening houdend met hun fiscale voordeel en de belasting die ze aan het eind betalen, halen Johan en Ann een nettorendement tussen 5,2 en 6,9 procent als ze voor een tak21-product kiezen.

Tak23-levensverzekeringen zijn gekoppeld aan beleggingsfondsen. Dat kunnen aandelenfondsen, obligatiefondsen of gemengde fondsen (aandelen en obligaties) zijn. Op basis van de rendementen van de voorbije vijf jaar kan een belegging in een tak23, afhankelijk van het beleggingsfonds, voor Johan en Ann een nettorendement tussen 3,1 en 11,8 opleveren. Maar uiteraard geven rendementen uit het verleden geen enkele garantie voor de toekomst.

De premie die Johan en Ann kunnen aftrekken, is gelijk aan 15 procent op de eerste schijf van 1880 euro van hun netto belastbaar beroepsinkomen en 6 procent op de rest van dat inkomen, met een maximum van 2260 euro per persoon per jaar (bedrag geldig voor het inkomstenjaar 2013). De belastingvermindering op het langetermijnsparen is sinds dit inkomstenjaar voor iedereen gelijkgeschakeld op 30 procent van de premie, te verhogen met de gemeentebelasting. Johan en Ann wonen in een gemeente met een gemeentebelasting van 7,5 procent; hun maximale fiscale voordeel bedraagt voor ieder exclusief gemeentebelasting 660 euro en inclusief gemeentebelasting 706,20 euro.

Op elke premie betalen Johan en Ann een belasting van 2 procent. Als ze beginnen met langetermijnsparen voor hun 55ste, wordt op hun 60ste bovendien een bevrijdende belasting van 10 procent ingehouden. Beginnen ze te sparen na hun 55ste, dan betalen ze die belasting op de tiende verjaardag van het contract.

“Het langetermijnsparen is voor Johan en Ann zeker een aanrader door de combinatie van het rendement en het fiscale voordeel. Ze moeten dat geld wel een tijd kunnen missen, want het kapitaal is voor de duur van het contract eigenlijk onbeschikbaar”, concludeert John Romain. “Wie kiest voor het langetermijnsparen, begint daar het beste voor zijn 55ste mee en doet er verstandig aan het kapitaal pas op te vragen na zijn 60ste.”

De enige en eigen woning verbouwen

Een tweede manier om hun fiscale voordeel te behouden, is dat Johan en Ann een lening afsluiten voor de verbouwing van hun enige en eigen woning. Ze denken eraan de badkamer te vernieuwen, de ramen te vervangen en een zonneboiler te plaatsen. Die investering zou in totaal 50.000 euro kosten. Ze hebben 100.000 euro spaargeld en hoeven dus eigenlijk niet te lenen. Johan en Ann, die samen een netto-inkomen van 3600 euro per maand hebben, willen hoe dan ook niet meer dan 600 euro per maand besteden aan de afbetaling van een lening en ze willen geen schulden meer hebben na hun zestigste.

Als eerste mogelijkheid overwegen ze een zogenoemde lening op afbetaling. Omdat de bank daarvoor geen hypotheek op het huis neemt, hoeven ze geen notariskosten of registratierechten te betalen. Tegen een vaste rente van 5,10 procent op tien jaar zou die lening hen 529,84 euro per maand kosten. Na tien jaar hebben Johan en Ann 13.580,61 euro aan intresten betaald. Maar er zit een addertje onder het gras. John Romain: “Met een lening op afbetaling kunnen Johan en Ann geen aanspraak maken op het belastingvoordeel van de woonbonus. Ze geeft geen recht op een belastingvoordeel.”

De tweede mogelijkheid is een hypothecair krediet.Als Johan en Ann daarvoor kiezen, moeten ze 2754 euro aan hypotheekaktekosten betalen, tenzij hun eerste hypothecaire inschrijving van dertig jaar nog loopt . Als ze van de bank een lening van 52.754 euro (50.000 + 2754 euro) over tien jaar krijgen tegen een voordelige vaste rente van 3,10 procent, lossen ze elke maand aan de bank 510,86 euro af. De totale kosten voor die lening bedragen 11.303 euro (2754 euro hypotheekaktekosten plus 8549 euro intresten).

Met dat hypothecaire krediet kunnen Johan en Ann wel aanspraak maken op de woonbonus. Romain: “Hun jaarlijkse afbetaling van 6130,35 euro aan kapitaal en intresten komt terecht in de fiscale korf van 3010 euro per persoon per jaar (6020 euro voor beiden). Daarop krijgen ze een belastingvoordeel van 45 procent, plus de uitgespaarde gemeentebelasting.”

Dat is voor Johan en Ann heel interessant. Hun hypothecaire krediet kost 11.303 euro, maar de fiscus betaalt 29.793 euro terug. Ze hadden 50.000 euro nodig voor hun verbouwing, maar na alle fiscale voordelen kost die hen uiteindelijk 31.510 euro. Netto is dat 18.490 euro pure winst, wat betekent dat de overheid ongeveer 37 procent van hun verbouwing heeft bekostigd. Tegen een gederfde rente van 3 procent bedraagt de totale kostprijs van de verbouwing 36.574 euro.

Een tweede woning kopen

Johan en Ann hebben nog een derde optie: een tweede woning kopen als tweede verblijf of om ze te verhuren. Sluiten ze daarvoor in 2013 een hypothecair krediet van minstens tien jaar af, dan kunnen ze het kapitaal nog altijd aftrekken tot een maximum van 75.270 euro. Als ze bijvoorbeeld 100.000 euro lenen, geeft slechts 75,27 procent daarvan recht op een fiscaal voordeel (75.270 gedeeld door 100.000). Dat beperkte kapitaal geeft tot een maximum van 2260 euro per persoon per jaar recht op een belastingvermindering van 30 procent, plus de uitgespaarde gemeentebelasting.

Gaat het om een tweede verblijf of om een woning die Johan en Ann verhuren aan een privéhuurder, dan worden ze belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Gaan ze een bijkomende lening aan om de woning te kopen, dan kunnen ze de intresten die ze afdragen in mindering van dat belastbare bedrag brengen.

John Romain: “Stel dat het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de tweede woning 1500 euro bedraagt. Johan en Ann worden dan belast op 1500 x 1,6813 (indexatie voor het inkomstenjaar 2013) + 40 procent = afgerond 3530 euro. Dat bedrag wordt elk jaar bij hun belastbare inkomen gevoegd, zodat ze daar al gauw 50 procent belastingen op afdragen. Als Johan en Ann een krediet aangaan om hun tweede woning te betalen, kunnen ze de intresten aftrekken van dat bedrag. Stel dat ze op twintig jaar lenen en jaarlijks een rente van minimaal 3433 euro aflossen aan de bank. Ze besparen dan afgerond 68.660 euro aan intresten (3433 x 20 jaar), wat tegen een belastingtarief van 50 procent een belastingvoordeel van 34.330 euro oplevert, plus de uitgespaarde gemeentebelasting.”

JOHAN STEENACKERS

Sluiten Johan en Ann een nieuwe hypothecaire lening van 50.000 euro af voor de verbouwing van hun woning, dan betaalt de overheid 37 procent van hun verbouwing terug.