Eigen woning? U hebt niet langer de keuze

Tot en met aanslagjaar 2014 kon u zelf kiezen welke woning u als ‘eigen woning’ aanduidde op uw belastingbrief. Dat is na de zesde staatshervorming niet langer het geval.

De eigen woning is in principe de woning die u zelf bewoont, samen met uw gezin. Voor wie meer dan één woning bezit, is dat onderscheid fiscaal van belang.

Aftrek eigen woning

Vroeger bestond er een aftrek voor de eigen woning. Daardoor moest het geïndexeerd kadastraal inkomen al heel hoog zijn, namelijk meer dan 5044 euro, om er een belastbaar onroerend inkomen aan over te houden. Bovendien was er een verhoging van dit basisbedrag met 420 euro per persoon ten laste. Woonde u dus in een huis met twee kinderen ten laste, dan moest uw woning een kadastraal inkomen hoger dan 5844 euro hebben om er een belastbaar inkomen aan over te houden. Als u had geleend om deze woning te kopen of te (ver)bouwen, dan waren de intresten aftrekbaar van dit hoge ka-dastraal inkomen. Als er dan nog iets overbleef van het kadastraal inkomen, werd alsnog de aftrek voor de eigen woning toegepast.

Neem een woning met een kadastraal basisinkomen van 2000 euro. U hebt in een jaar voor 1000 euro intresten betaald voor een lening die u hebt afgesloten om deze woning te kopen. In eerste instantie werd het kadastraal inkomen van 2000 euro verminderd met de 1000 euro betaalde intresten. Op de overige 1000 euro werd dan de aftrek voor de eigen woning toegepast. U hield dus geen belastbaar onroerend inkomen over. Bovendien genoot u een bijkomend fiscaal voordeel van 12,5 procent van het kadastraal inkomen waarvoor de aftrek eigen woning niet werd toegepast. In ons voorbeeld betekende dat een extra belastingaftrek van 1000 euro x 12,5 % of 125 euro. Let wel, verwar dit niet met de onroerende voorheffing. Deze belasting moet u als eigenaar van een onroerend goed elk jaar betalen en wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen.

Niet langer belastbaar

Vanaf het aanslagjaar 2015 is de ‘eigen woning’ niet langer belastbaar en moet u deze in principe niet meer opnemen in de aangifte in de personenbelasting. Zijn er evenwel intresten van een lening voor de eigen woning afgesloten vóór 2005, dan mag het kadas-traal inkomen van de eigen woning worden aangegeven. Het voordeel daarvan is dat u een gewestelijk belastingvoordeel geniet van 12,5 procent van het kadastraal inkomen waarvoor de aftrek eigen woning niet werd toegepast (zie hoger).

Professionele en sociale redenen

De eigen woning is het huis of het appartement dat u als eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, opstalhouder of erfpachter zelf bewoont, of dat u om professionele of sociale redenen niet kan bewonen.

Enkele voorbeelden van een professionele of sociale reden.

– U werkt in Brussel en woont er in een huurwoning waar u gedomicilieerd bent. U bent eigenaar van een appartement aan de kust dat u al dan niet zelf gebruikt. Dit appartement kan toch worden beschouwd als een ‘eigen woning’, omdat u een professionele reden hebt om u daar niet te domiciliëren. Als gevolg van de verkeersdrukte, de verre en dure verplaatsing is het bijna niet mogelijk om elke werkdag de verplaatsing tussen de kust en Brussel te maken. Indien uw sociaal leven zich afspeelt aan de kust, dan zou u zich toch daar kunnen laten domiciliëren. In dat geval zou de in Brussel gehuurde woning zelfs kunnen gekwalificeerd worden als een tweede verblijf, gehuurd dicht bij het werk. Op die manier is de huur fiscaal aftrekbaar als beroepskosten.

– U bent eigenaar van een woning die echter te klein is om daar ook uw beroepsactiviteiten in uit te oefenen. U verhuurt deze woning en u huurt zelf een grotere woning met beroepsruimte. De woning waarvan u eigenaar bent, kan worden aangeduid als de ‘eigen woning’.

– U bent eigenaar van een appartement, dat echter te klein is om te worden bewoond door uw gezin met vier kinderen. U huurt een grotere woning waar u zich laat domiciliëren. Het appartement verhuurt u, en toch blijft het om een sociale reden de ‘eigen woning’.

– Uw grootouders zijn zorgbehoevend en kunnen niet langer in hun eigen woning blijven. Ze betrekken een serviceflat en verhuren hun woning, die om sociale reden fiscaal toch een eigen woning blijft.

– U bent eigenaar van een woning. Na een echtscheiding laat u uw ex-partner samen met de kinderen in uw woning verblijven. Niettegenstaande u deze woning niet zelf bewoont, kunt u ze toch als eigen woning aanduiden.

Ook wanneer de ‘eigen woning’, die u niet zelf bewoont om een sociale of professionele reden, is verhuurd, dan is deze belastingvrij. In de praktijk wordt dus in dat geval noch het kadastraal inkomen, noch de huur belast. Als de huurder uw ‘eigen woning’ voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan is vanaf het aanslagjaar 2015 de volledige huur vrijgesteld.

Belemmeringen en bouwwerken

Vanaf aanslagjaar 2015 is eveneens een ‘eigen woning’, de woning die u zelf nog niet kan betrekken wegens wettelijke of contractuele belemmeringen, of die u niet kunt bewonen wegens de stand van de bouwwerken of van de vernieuwbouwwerken. U bent bijvoorbeeld een nieuwe woning aan het (ver)bouwen, maar de werken schieten niet op zoals verwacht. U kunt de nieuwe of verbouwde woning dan toch aanduiden als uw eigen woning.

Vanzelfsprekend zal in deze gevallen de woning door de fiscus slechts als eigen woning worden aangeduid, indien u niet meer woont in een andere woning waarvan u eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder, erfpachter of bezitter bent.

Tot en met het aanslagjaar 2014 was de ‘eigen woning’ niet noodzakelijk de woning waar u ook was gedomicilieerd. Vanaf het aanslagjaar 2015 en door de zesde staatshervorming is dat wel het geval. Toch blijven de bovenvermelde uitzonderingen van toepassing. Bent u niet gedomicilieerd in de woning om sociale of professionele redenen, of omdat er wettelijke of contractuele belemmeringen zijn, of door de stand van de (ver)bouwwerken, dan mag deze woning toch als ‘eigen woning’ worden aangemerkt.

Niet langer vrije keuze

Bent u eigenaar van verschillende woningen of appartementen die u zelf bewoont (en dus niet verhuurt), dan mocht u tot met aanslagjaar 2014 zelf kiezen welke u als ‘eigen woning’ beschouwt. Denk aan de situatie waarin u eigenaar bent van een woning en van een buitenverblijf aan de kust dat u niet verhuurt en alleen gebruikt tijdens uw vakantieperiode. Als het buitenverblijf een beduidend hoger kadastraal inkomen had dan uw eigen woning, dan had u er belang bij uw vakantieverblijf als eigen woning op te geven en de gezinswoning als tweede verblijf. Op die manier betaalde u geen personenbelasting — wel onroerende voorheffing — op een woning met een hoger kadas-traal inkomen dan de woning waar u gedomicilieerd bent.

Door de zesde staatshervorming vervalt die keuze. Vanaf het aanslagjaar 2015 is de eigen woning onvermijdelijk diegene waarin u gedomicilieerd bent. Bent u om professionele of sociale redenen in geen van die woningen gedomicilieerd, dan behoudt u nog altijd de mogelijkheid om vrij te kiezen welke woning u als eigen woning aanduidt.

Johan Steenackers