Een woning met gebreken

Hoe kunt u zich indekken voor het geval dat uw woning mankementen vertoont? En hoe treedt u op als er toch problemen aan het licht komen?

Een eigen huis is een droom, maar het kan ook een nachtmerrie worden. Hoe kunt u zich indekken voor het geval dat de woning die u bouwt of koopt gebreken zou vertonen? En hoe maakt u bezwaar als er toch problemen aan de oppervlakte komen?

EEN HUIS BOUWEN OF VERBOUWEN

Als u een woning bouwt of verbouwt, neemt u doorgaans een architect en een of meer aannemers in de arm. Het is raadzaam dat u tijdens de bouw voortdurend attent bent, zodat u het op tijd merkt als bepaalde werken niet worden uitgevoerd zoals u dat verwacht — een vloer ligt bijvoorbeeld scheef, of het parket heeft een andere kleur dan u had gevraagd. Daarnaast is het mogelijk dat gebreken pas na de uitvoering van de werken aan het licht komen. Zo kan het gebeuren dat u na drie jaar vaststelt dat de muren op enkele plaatsen beginnen te scheuren.

Wat u daartegen kunt ondernemen, verschilt naargelang er sprake is van zichtbare of van verborgen gebreken. Het uitgangspunt is dat de aannemer en de architect de prestaties moeten leveren die contractueel zijn vastgelegd. De werkzaamheden moeten gebeuren zoals van een professional mag worden verwacht.

ZICHTBAAR GEBREK

Een zichtbaar gebrek is een mankement dat u kunt vaststellen bij een eerste aandachtig onderzoek van de nieuwe woning: dat een trap in beuk in plaats van in eik is uitgevoerd, dat er kleurverschillen zijn in de tegels van een vloer, dat de afmetingen van de woning in belangrijke mate verschillen van die op het plan, dat het bezetsel aan ramen en deuren slecht is afgewerkt of dat er andere dakpannen zijn gebruikt dan was afgesproken.

Hoe stelt u het vast?

Het is heel belangrijk dat u, voor of bij de oplevering, een grondige inspectie doet van de woning. Noteer alle gebreken die u vaststelt. Bij die rondgang kunt u het beste de hulp van een professional inroepen. De meest geschikte persoon daarvoor is de architect op wiens diensten u een beroep deed, tenzij het gebrek deels aan hem te wijten zou zijn. De architect kan de ernst van het mankement en de mogelijke gevolgen ervan inschatten.

Hoe kunt u bezwaar maken?

U moet ten laatste bij de oplevering van de bouwwerken bezwaar maken tegen zichtbare gebreken. Dat is het moment waarop de werken zijn afgewerkt en de aannemer de woning ter beschikking stelt. Vaak wordt gewerkt met een voorlopige en een definitieve oplevering. Welke betekenis die opleveringen hebben, staat in principe vastgelegd in de overeenkomst die u hebt afgesloten met de aannemer. Soms is contractueel bepaald dat de aanvaarding van de bouwheer wordt afgeleid uit de betaling van de factuur van de aannemer zonder voorbehoud, of uit de ingebruikname zonder voorbehoud.

Als u op het ogenblik van de oplevering geen bezwaar of voorbehoud maakt tegen het gebrek, dan kunt u de aannemer daar later niet meer in rechte op aanspreken. Het enige wat u dan nog kunt doen, is het probleem aankaarten en hopen dat de aannemer uit commerciële overwegingen alsnog iets aan het gebrek doet. Er geldt enkel een uitzondering op die regel als het gaat om zeer ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw of een deel ervan aantasten. Voor die gebreken blijft de aannemer aansprakelijk. U kunt ook de architect mee aansprakelijk stellen voor gebreken, als blijkt dat ook hij in de fout is gegaan.

Als u al vóór de oplevering gebreken vaststelt — u merkt bijvoorbeeld dat de vloerder verkeerde tegels aan het leggen is — dan merkt u dat het beste meteen op. De aannemer kan de zaken dan alsnog rechtzetten. Dat zal u een hoop discussies besparen. Merkt u tijdens de werken op dat de gebreken zo ernstig zijn dat een verdere samenwerking met de aannemer uitgesloten is, dan kunt u naar de rechter stappen en de ontbinding van de aannemingsovereenkomst vragen.

Als u ernstige mankementen ontdekt, doet u er verstandig aan een beroep te doen op een advocaat. Het is in zo’n situatie belangrijk de gepaste juridische stappen te zetten — bijvoorbeeld de aanstelling van een deskundige vragen of een procedure voor de rechtbank starten. De overeenkomst eenzijdig opzeggen, doet u het beste niet. U riskeert dan zelf een schadevergoeding te moeten betalen.

VERBORGEN GEBREK

Hoe stelt u het vast?

Verborgen gebreken zijn voor een leek niet zichtbaar, zoals scheuren die ontstaan doordat het huis zich zet, een afvoerleiding die niet naar behoren werkt of geschilderde muren die na een tijd afschilferen.

Hoe kunt u bezwaar maken?

Er is een onderscheid tussen lichte verborgen gebreken en gebreken die de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengen. Voor zulke zware gebreken blijft de aannemer — en mogelijk ook de architect — tien jaar aansprakelijk. Die aansprakelijkheid geldt ook voor gebreken die al zichtbaar waren op het moment van de oplevering. De termijn van tien jaar begint te lopen vanaf de aanvaarding of de oplevering van de werken.

Bij lichte verborgen gebreken — bijvoorbeeld condensatie in ramen, kleine scheuren in een muur of een vloer, of loskomende tegels in de badkamer of de keuken — geldt de tienjarige aansprakelijkheid niet. Het is raadzaam meteen bewaar te maken tegen die gebreken als ze aan het licht komen. Maak in het aannemingscontract met de aannemer afspraken over welke gebreken u kunt inroepen en binnen welke termijn dat mogelijk is.

Stelt u een verborgen mankement vast, stuur dan eerst een aangetekende ingebrekestelling naar de aannemer of de architect, waarin u melding maakt van het gebrek en waarin u de aannemer om een oplossing verzoekt. Bij de omschrijving van het gebrek kunt u de hulp van een deskundige inroepen, bijvoorbeeld een andere aannemer of architect.

Helpt dat bezwaarschrift niet, dan raadpleegt u het beste een advocaat, die een procedure kan opstarten. In dat geval zal de advocaat vaak om de aanstelling van een deskundige verzoeken. Zijn beide partijen daarmee akkoord, dan kan de zaak onder bepaalde voorwaarden aanhangig worden gemaakt bij de Verzoeningscommissie Bouw.

EEN HUIS KOPEN

Ook als u een woning koopt, kunt u met gebreken worden geconfronteerd. Die kunnen zichtbaar zijn — bij een rondgang door de woning ziet u bijvoorbeeld dat die vol vochtvlekken zit, de parketvloer is zwaar beschadigd of enkele keukenkasten hangen los. Andere zijn verborgen — bijvoorbeeld de elektrische installatie of de verwarming werkt niet naar behoren, of de dakconstructie is aangetast. Of misschien heeft de vorige eigenaar de gebreken wel zorgvuldig gecamoufleerd door een extra laagje verf aan te brengen.

ZICHTBAAR GEBREK

Als er aan de woning zichtbare gebreken zijn, is het belangrijk dat u die ziet voordat u de verkoopovereenkomst ondertekent. Het is dus zaak dat u de woning vooraf grondig inspecteert. Laat u daarbij eventueel adviseren door een aannemer of een architect. Kijk niet enkel naar de woonruimtes, maar controleer ook de kelder, de zolder, het dakgebinte, de garage, de opslagruimte en de berging.

Stelt u gebreken vast, maar wilt u de woning toch kopen, dan kunt u met de verkoper onderhandelen over een lagere prijs. Na de ondertekening van de koopovereenkomst is het te laat om hem aan te spreken op mankementen. U had die bij de verkoop en bij de voorafgaande bezichtiging moeten vaststellen.

VERBORGEN GEBREK

In heel wat verkoopovereenkomsten staat dat “het onroerend goed wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt”, en “dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken”. Zo’n clausule is alleen geldig als de verkoper te goeder trouw is. Was de verkoper op de hoogte van het gebrek, maar liet hij bewust na de koper daarover in te lichten of heeft hij allerlei werkzaamheden uitgevoerd om het gebrek te camoufleren, dan is er sprake van kwade trouw.

Staat er geen bepaling in het contract dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken, of is de verkoper te kwader trouw en komt er een ernstig verborgen gebrek aan het licht, dan kunt u als koper de ontbinding van de koop vragen en de koopprijs terugvorderen. Was de verkoper te kwader trouw, dan kunt u ook een bijkomende schadevergoeding vragen. Een alternatief bestaat erin de woning te houden en een prijsvermindering te eisen.

Stelt u een verborgen gebrek vast, dan moet u snel reageren. Stuur onmiddellijk een aangetekende ingebrekestelling naar de verkoper. Krijgt u geen reactie en is het gebrek ernstig genoeg, dan neemt u het beste zo snel mogelijk een advocaat in de arm om de zaak voor de rechter te brengen. Een vordering voor de rechtbank moet u instellen binnen een korte termijn. Die termijn verschilt van rechter tot rechter.

JOHAN STEENACKERS

Het is belangrijk dat u zichtbare gebreken ziet voordat u de verkoopovereenkomst ondertekent.