Een woning kopen via lijfrente: interessant of niet?

U kunt een huis kopen en in ruil maandelijks een lijfrente aan de verkoper betalen. U hoeft geen hypothecaire lening aan te gaan en de verkoper ontvangt een gewaarborgd en onbelast inkomen. Een interessante formule?

Een verkoop op lijfrente is niets anders dan de verkoop van een goed waarbij de verkoper (de lijfrentenier) de volle of naakte eigendom aan een koper (de renteplichtige) overdraagt, en waarbij de betaling van de prijs volledig of gedeeltelijk wordt vervangen door de betaling van een lijfrente. De betalingen worden pas stopgezet wanneer de lijfrentenier overlijdt of wanneer een afgesproken termijn vervalt. De verkoop van een onroerend goed op lijfrente gebeurt met een authentieke akte bij een notaris.

“De verkoop op lijfrente heeft een aantal voordelen voor beide deelnemende partijen. In tegenstelling tot wat veel mensen denken, mogen we de lijfrente niet altijd gelijkstellen met een gok op het spoedige overlijden van de verkoper,” verduidelijkt Marie-Noël de Munter, jurist en verantwoordelijke van het gespecialiseerde agentschap Immoviager.

Het contract

De verkoop op lijfrente heeft talrijke vormen. De begunstigde kan de eigenaar zijn, namelijk de verkoper en zijn echtgenote, of een derde persoon die door de verkoper wordt aangewezen. Als het verkopende echtpaar de begunstigde partij van de rente is, kan er in een clausule van het contract worden bepaald dat de rente volledig overdraagbaar is: de overlevende ontvangt in dat geval het volledige bedrag van de rente na het overlijden van de andere begunstigde.

Ook de termijn van het contract kan vrij worden bepaald: de overeenkomst vervalt ofwel op de dag van het overlijden van de verkoper, ofwel na een vastgelegde termijn, met bijvoorbeeld een maximum van twintig jaar vanaf de opstelling van de verkoopakte.

In het contract kan worden bepaald dat de volledige verkoopprijs in een rente wordt omgezet. De partijen kunnen dan toch nog beslissen om slechts een deel van de prijs in een rente om te zetten, en het andere deel contant te betalen.

Een lijfrente kan al dan niet vrij zijn. Dat betekent dat er in de verkoopovereenkomst een reserve voor vruchtgebruik kan worden voorzien. Als de verkoper tot bij zijn overlijden van zijn huis wenst te genieten, kan hij bepalen dat hij het vruchtgebruik ervan wil behouden tot het einde van zijn dagen. In dat geval wordt de rente berekend op de waarde van de naakte eigendom. De partijen kunnen zelfs een dubbele rente voorzien: een lagere rente als de verkoper van zijn eigendom wenst te genieten, en een hogere rente als hij er afstand van doet.

Als de verkoper alleen de naakte eigendom afstaat, behoudt hij het vruchtgebruik ervan en kan hij zijn goed blijven bewonen of zelfs verhuren. Hij kan dus inkomsten uit zijn woning krijgen terwijl hij erin blijft wonen. In dat geval blijven de belastingen en taksen, zoals bijvoorbeeld de onroerende voorheffing, wél ten laste van de verkoper, net als de kosten voor herstellingen en onderhoud. Hij zal ook een verzekeringspolis moeten afsluiten om zijn verantwoordelijkheid als vruchtgebruiker te dekken.

De koper of eigenaar daarentegen moet opdraaien voor de kosten van zware herstellingen. Hij dient ook zijn verantwoordelijkheid van blote eigenaar te verzekeren.

Bedrag van de rente

Hoe moet het bedrag van de lijfrente worden berekend? Er bestaan geen wettelijke tabellen om het bedrag te bepalen van de rente die de verkoper moet vragen. De partijen kunnen het bedrag vrij bepalen, maar ze moeten een evenwicht zien te bewaren: bij onderwaardering van de rente zou de fiscus er een verkapte schenking in kunnen zien.

De vastgoedmakelaar (eventueel) en de notaris (in elk geval) moeten erop toezien dat het bedrag van de rente op een correcte manier wordt vastgelegd. Zij baseren zich daarbij op de sterftetabellen. Soms wordt aangeraden om niet op lijfrente te verkopen vóór de leeftijd van 60 à 65. De lijfrente zou dan vrij laag uitvallen omdat de levensverwachting vandaag hoog ligt. Bij een lijfrente met vruchtgebruik moet de waarde ervan worden berekend op basis van de levensverwachting van de verkoper en de huurwaarde van het goed. Hoe jonger de verkoper, des te hoger de waarde van het vruchtgebruik.

De elementen die een rol spelen bij het berekenen van de rente, zijn dus:

de leeftijd van de verkoper

het aantal verkopers

de termijn van de rente

de waarde van het goed

het eventueel contant betaalde deel van de prijs

de huurwaarde van het goed als de rente alleen betrekking heeft op de blote eigendom

de indexaanpassing.

Wie draait op voor de kosten?

De verkoper hoeft geen kosten te betalen. De koper daarentegen betaalt:

de notariskosten

de registratiekosten: 10% van de waarde van het goed of 6% voor een bescheiden woning

de hypothecaire inschrijving

de commissie van de makelaar: doorgaans 4% van de waarde van het goed + BTW.

Voordelen voor de verkoper

Voor Marie-Noël de Munter bieden de inkomsten uit de verkoopformule van onroerend goed op lijfrente een hele reeks troeven voor de verkoper.

Ten eerste hoeft de verkoper niet te vrezen voor de insolventie van de koper. De bescherming van de verkoper wordt gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving. Dankzij de uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde kan de lijfrentenier bij aanhoudend tekortschieten van de renteplichtige de verkoop opheffen en het goed terugvorderen, waarbij hij het eventueel contant betaalde deel van de verkoopprijs of de al uitbetaalde rentes als schadevergoeding mag behouden.

Ten tweede zijn de lijfrente-uitkeringen niet belast, tenzij ze worden betaald door rechtspersonen of ondernemingen (een industriële, commerciële of landbouwonderneming, zelfs een eenmanszaak), gevestigd in België of in het buitenland.

Ten derde kunnen de inkomsten worden geïndexeerd. Dankzij de indexering (gekoppeld aan de consumptieprijsindex of een andere index) blijft de koopkracht van de lijfrentenier behouden.

Als, ten vierde, een verkoper zonder kinderen zijn onroerend goed aan een erfgenaam in rechte lijn wil nalaten, kan de lijfrente ervoor zorgen dat de erfenisrechten niet al te hoog oplopen.

De formule is, ten vijfde, ook heel nuttig voor een verkoper die in een rusthuis moet worden geplaatst: met de rente kan hij het verblijf betalen.

Dankzij de lijfrente in volle eigendom ten slotte kunnen een hoop problemen worden vermeden die gepaard gaan met het verhuren en beheren van een goed, en worden de eigendomskosten tenietgedaan. De Munter: “Als een verkoper niet van zijn pensioen alleen kan leven en het vruchtgebruik wil behouden, komt de lijfrente bijzonder goed van pas.”

Voor- en nadelen voor de koper

Dat laatste verklaart waarom kandidaat-kopers vaak kredietwaardige personen zijn die tot een langetermijnbelegging willen overgaan of het goed als een toekomstige woning zien. De Munter: “De formule zorgt ervoor dat de koper geen hypothecaire lening hoeft aan te gaan. Het is bovendien interessant voor kopers die over een beperkt startkapitaal beschikken. De aankoop van de naakte eigendom is een gedwongen besparing, een belegging in vastgoed, zonder dat de koper zich zorgen hoeft te maken over het vinden van een huurder.” Bovendien moet de vruchtgebruiker de kosten voor onderhoud en kleine herstellingen betalen. De duur van de betaling van de rente is onzeker, maar ligt misschien onder de terugbetalingstermijn van een hypothecaire lening.

Jacques Wolvesperges, auteur van het boek Mieux investir dans l’immobilier (uitgeverij Arnaud), is daarentegen van oordeel dat de formule van een lijfrente met behoud van het vruchtgebruik voor de lijfrentenier weinig aantrekkelijk is voor de koper. “Behalve de registratie- en notariskosten moet de koper jaarlijks ook de onroerende voorheffing betalen en draait hij op voor de kosten voor onderhoud en renovatie van het gekochte goed. Die kunnen hoog oplopen, omdat de lijfrentenier vaak niet over de nodige middelen beschikte om zijn goed naar behoren te onderhouden. Bij nader inzien is deze lijfrenteformule eigenlijk een omgekeerde wereld: de eigenaar moet een bedrag aan de huurder betalen, terwijl het doorgaans de huurder is die de eigenaar huurgeld betaalt”. De aankoop op lijfrente bij overlijden is daarentegen wel interessant voor de lijfrentenier, zegt Wolvesperges.

Hij merkt overigens ook op dat het contant betaalde deel van de verkoopprijs bij een vrije lijfrente zonder vruchtgebruik vrij hoog kan oplopen. Bovendien ligt de rente vaak aanzienlijk hoger dan de huur van het goed als het zou worden verhuurd, bijvoorbeeld wanneer de renteplichtige die rente slechts voor een duur van vijftien of twintig jaar moet betalen. Wolvesperges raadt de kopers van goederen op lijfrente echter aan om rentes zonder beperking in de tijd te vermijden. De indexering van de rentes op basis van de inflatie moet ook worden beperkt door een bepaald plafond, meent hij.

Toch is het zo dat het betalen van een rente gedurende twintig jaar of langer vaak tot een exorbitant eindbedrag kan leiden. Wolvesperges geeft het voorbeeld van een appartement waarvan de handelswaarde 86.762 euro bedraagt in vrije lijfrente en dat wordt verkocht voor een contant bedrag van 8750 euro en een maandelijkse rente van 625 euro. In dat geval betaalt de renteplichtige maximaal 8750 + 625 x 240, dus 158.750 euro, plus de registratierechten en notariskosten van ongeveer 12.875 euro en de onroerende voorheffing van 7500 euro over twintig jaar. De totale kostprijs komt dus te liggen op het erg hoge bedrag van 179.125 euro, zonder rekening te houden met de kosten voor renovatie en onderhoud.

Philippe Tomberg [{ssquf}]

ZE STELT HET ZEER GOED.

DAT IS DAN PECH VOOR MIJ!

LIJFRENTE

Voordeel voor de verkoper:

De verkoop op lijfrente is nuttig voor iemand die in een rusthuis moet worden geplaatst: met de rente kan hij het verblijf betalen.

Voordeel voor de koper:

De verkoop op lijfrente is interessant voor kopers die over een beperkt startkapitaal beschikken.