Een frisse wind

Het vastgoedbeleid van de overheid gooit zijn oude gewaden af. Originele financiële constructies, hergroepering en moderne architectuur zijn de sleutelfactoren.

De overheid wil zich op alle vlakken soepeler en dynamischer opstellen. Die strategie is niet haalbaar zonder een aangepast immobiliënbeleid. Het merendeel van de administratieve gebouwen is verouderd en totaal niet meer afgestemd op de functie die ze dienen te vervullen. Na een bijzonder moeilijke periode zorgt het teruggelopen begrotingstekort nu voor een zekere speelruimte. “Talloze jaren heeft de overheid het absolute minimum geïnvesteerd, wat helaas een degradatie van haar patrimonium met zich heeft gebracht,” aldus Paul Delesenne, managing director van het makelaarskantoor Codemer, één van de sprekers op het seminarie over overheidsvastgoed dat gisteren 31 maart plaatshad. “Door die ruimere begrotingsmarge krijgt de overheid de kans om opnieuw economisch verstandige keuzes te maken. De transacties worden niet langer uitsluitend rechtstreeks via de thesaurie geleid, maar geïntegreerd in een immobiliënbeleid dat gebaseerd is op een analyse van zowel de behoeften op de korte als op de lange termijn. Precies zoals een privé-onderneming dat zou doen.”

Hergroepering

Voor de burger is het eerste zichtbare teken van deze wedergeboorte de hergroepering van de instellingen. De Vlaamse Gemeenschap heeft geïnvesteerd in de buurt rond het Noordstation, de Franse Gemeenschap evenals een deel van de Waalse regio hebben zich gevestigd aan de Leopold II-laan. De federale overheid van haar kant, bereidt meerdere administratieve sites voor op diverse plaatsen in de hoofdstad.

Het onderliggende idee is alle ambtenaren van eenzelfde ministerie (die verspreid waren over verschillende gebouwen) hergroeperen in grotere en vooral functionelere gebouwen. Op die manier kan er flink aan schaalvergroting worden gedaan en dus aanzienlijk worden bespaard op onderhouds-, vervoers- en telefoonkosten. Daarbij gaat de communicatie tussen de diensten er ook nog op vooruit. Paul Delesenne: “Opteren voor kwaliteitskantoren houdt de facto een rationalisering van de ruimte in. We kunnen nu een gelijkaardig aantal mensen op minder vierkante meter onderbrengen.”

Ook op financieel vlak ontpopt de operatie zich als rendabel. Met vrijwel hetzelfde budget wordt het personeel, net als het publiek, een omgeving geboden die kwalitatief veel beter is. En dat heeft absoluut zijn weerslag op het werk dat er wordt verzet.

Dominospel

Ook al zijn er lichte verschillen tussen het federale en het regionale niveau, toch zijn er ettelijke gemeenschappelijke noemers aan te wijzen. De lont in het kruitvat van dit beleid is ongetwijfeld de staatshervorming die bepaalde nationale bevoegdheden naar de gemeenschappen heeft overgeheveld. Met als logisch gevolg dat de ambtenaren van de betrokken federale ministeries in de communautaire of regionale administraties werden gedropt. In die tijd was men getuige van een stoelendans tussen verschillende gebouwen; extra gebouwen werden ofwel door de staat, de regio’s of de gemeenschappen gehuurd.

Een complete rationalisering van het immobiliënbeheer werd noodzakelijk. In die context kondigt de regeringsverklaring van 1995 “de noodzaak van een dynamisch patrimoniumbeheer” af. “Dit ruime kader heeft ons een enorme bewegingsvrijheid gegeven,” stelt André Flahaut, federaal minister van Ambtenarenzaken die de Regie der Gebouwen tot zijn bevoegdheden mag rekenen. “Op basis van een nauwkeurige inventaris en afhankelijk van ons behoeftenpakket, hebben wij besloten om te kopen, te renoveren of te bouwen. Het publiek-privé- en publiek-publiekpartnership is één van de geprivilegieerde oplossingen geworden.” Dit beleid heeft zowel in Brussel als in de rest van het land succes gehad. In Leuven bijvoorbeeld zijn de Philips-torens gerenoveerd om onderdak te kunnen bieden aan de diensten van Financiën, de gemeentediensten, de rijkswacht en de politie in het kader van de nieuwe geïntegreerde politiediensten. In Wallonië heeft de staat de oude fabriek van Gembloux, industrieel braakland, opgekocht waarin inmiddels de diensten van het ministerie van Financiën, de gemeente en het vredegerecht zijn ondergebracht.

Aantrekkingspolen in Brussel

In Brussel zien we dat er “administratieve plaatsen” worden gecreëerd. Buitenlandse Zaken, Ontwikkelingssamenwerking en de Belgische Dienst voor Buitenlandse Handel (BDBH) zullen worden gecentraliseerd in het Egmont-complex, waaraan momenteel wordt gewerkt. Bovendien heeft de staat aanbestedingen uitgeschreven voor de bouw van twee gebouwen van 40.000 vierkante meter, die respectievelijk bestemd zijn voor de ministeries van Vervoer en van Tewerkstelling en Arbeid. Het gebouw dat door Tewerkstelling en Arbeid wordt achtergelaten, zal worden verkocht.

Tevens plant de staat de bouw van Toren 4 van het WTC, op de sokkel van Toren 3, waarvan hij de eigenaar is en die ontworpen werd om een extra toren te kunnen torsen. Hier gaat het om een erfpacht. Deze kantoren zullen bestemd zijn voor het ministerie van Economische Zaken dat bij Middenstand en Landbouw wordt gevoegd, die reeds in die buurt gevestigd zijn. Ambtenarenzaken en de Regie der Gebouwen blijven in de Palace Résidence, vlakbij het Schumanplein.

Tot slot is er een administratieve plaats voor Justitie gepland aan het Poelaert-plein waar een oud gebouw momenteel gerenoveerd wordt onder leiding van Sopima, een bedrijf dat in 1996 door de staat werd opgericht.

Rest natuurlijk nog het netelige probleem van het Rijksadministratief Centrum. “Ik ben er voorstander van dat de staat eigenaar blijft en samen met de regio’s en de gemeenschappen voor een renovatie zorgt,” onderstreept André Flahaut. Naast nieuwe woningen zouden hier de administratie van Financiën, Volksgezondheid, Sociale Zaken en het Vast Wervingssecretariaat kunnen worden ondergebracht. Nu is het wel zo dat een flink deel van die 400.000 vierkante meter kantoorruimte verlaten is. Bepaalde schattingen maken gewag van 120.000 vierkante meter die dringend gerenoveerd moeten worden voor een bedrag dat rond de 30.000 frank/vierkante meter ligt… Dat zou 3,6 miljard frank zijn. De Regie der Gebouwen is zich bewust van het probleem en heeft opdracht tot een studie gegeven. Een tweede rondetafelgesprek tussen de betrokkenen moet in september plaatsvinden.

“Wij hebben ook een politiek van driejarenplannen uitgewerkt,” zegt André Flahaut. “Om de drie jaar vragen we aan elke administratie om haar noden in functie van haar evolutie te bepalen.” Bewijzen dat de mentaliteit echt veranderd is, zijn er in overvloed: het organigram van de Regie der Gebouwen werd volledig herzien, jonge architecten worden aangetrokken voor stages… In enkele jaren tijd stegen de investeringen in alternatieve financiering van 690 miljoen tot 13 miljard frank. Tegelijk moeten projecten die volgens de vroegere methode gefinancierd werden – voor een totaalbedrag van 63,23 miljard frank – in de komende jaren volledig afgehandeld worden. Iets meer dan de helft ervan werd afgewerkt tijdens de twee laatste regeringsperiodes.

Het Vlaamse huis groeit

Eind vorig jaar nam het departement onderwijs van de Vlaamse Gemeenschap zijn intrek in het fonkelnieuwe Hendrik Conscience-gebouw aan de Emile Jacqmainlaan. Na het Boudewijn-gebouw en het Graaf de Ferraris-gebouw is het het derde grote kantorencomplex van de Vlaamse Gemeenschap langs deze Brusselse boulevard. Samen zijn de drie gebouwen goed voor een oppervlakte van meer dan 170.000 vierkante meter. Een nieuw gegeven is dat de Vlaamse Gemeenschap ook eigenaar wenst te worden van haar belangrijke kantoorgebouwen: zowel het Ferraris-gebouw als het Consience-gebouw werden aangekocht.

Op het Graaf van Ferraris-gebouw werd een lease-in lease-out operatie doorgevoerd ( LILO) met een waarde die geschat wordt op 5 miljard frank. Deze overeenkomst, gesloten met de Bank of New York, schept fiscale voordelen in de Verenigde Staten die de Vlaamse regering als nettowinst voor de Schatkist kan optekenen. Volgens Vlaams minister van Financiën, Begroting en Gezondheidsbeleid Wivina Demeester ( CVP) kwam dankzij deze operatie – hetzelfde gebeurde trouwens ook met het Hendrik Conscience-gebouw – een budget vrij van 650 miljoen frank. Deze som zal meteen aangewend worden voor de restauratie van andere gebouwen.

Het mag duidelijk zijn, de Vlaamse Gemeenschap is een belangrijke speler geworden op de Brusselse vastgoedmarkt. “Het Vlaamse huis groeit gestadig,” zei Wivina Demeester dan ook niet zonder trots tijdens haar toespraak ter gelegenheid van de plechtige opening van het Conscience-gebouw.

Demeester is bevoegd voor de overheidsgebouwen van de Vlaamse Gemeenschap. Dat het Vlaamse huis groeit, is een logisch gevolg van de opeenvolgende staatshervormingen. Meer bevoegdheden voor Vlaanderen betekent meer Vlaamse ambtenaren (momenteel ongeveer 35.000) en dus ook meer gebouwen om die mensen te huisvesten.

Het merendeel van die ambtenaren werkt verspreid over de provincies in de zogenaamde “specifieke of activiteitsgebonden” gebouwen of in de Vlaamse openbare instellingen ( VDAB, Kind en Gezin, de Vlaamse Landmaatschappij…). De Vlaamse Gemeenschap wil ook per provincie een Vlaams Administratief Centrum ( VAC) oprichten. Die VAC’s moeten de verschillende buitendiensten (wegen, waterwegen, ruimtelijke ordening…) groeperen. Toch zit de grootste concentratie van Vlaamse ambtenaren in Brussel, een gevolg van de keuze in 1982 van de Vlaamse regering (onder leiding van Gaston Geens) om de centrale diensten in de hoofdstad te vestigen.

Het nieuwe Hendrik Conscience-gebouw beantwoordt volledig aan de principes die de Vlaamse regering toen vooropstelde: een manifeste aanwezigheid in Brussel met functionele en gebruiksvriendelijke gebouwen die goed bereikbaar zijn (het ligt op wandelafstand van het Noordstation). De opdracht voor het gebouw kwam nog van de vorige legislatuur, maar, zegt Bart Casier, kabinetsmedewerker van Wivina Demeester, “toch vind je er enkele accenten van het nieuwe beleid in. Zo werd 1% van de bouwkosten besteed aan kunstintegratie in het gebouw. Tijdens de realisatie van het gebouw hebben we ook een aantal aanpassingen laten uitvoeren met het oog op het creëren van combinatiekantoren. Dit kadert in de filosofie van anders werken. We willen komen tot een taakgerichte toewijzing en inrichting van de werkplekken in plaats van de vroegere toewijzing van kantoorruimte op basis van je plaats in de hiërarchie.”

Op de afdeling Gebouwen in het Ferraris-gebouw loopt een proefproject met deze andere manier van werken. De 36 personeelsleden van deze afdeling beschikken er over 26 “sharable desks”. Persoonlijke spullen worden opgeborgen in een transporteerbaar ladenkastje en iedereen beschikt over een draagbare telefoon. “Aanvankelijk waren er enkele kinderziekten, maar nu begint het toch goed te lopen. De ploeggeest neemt toe, er is meer overleg en door die draagbare telefoons zijn de mensen ook makkelijker bereikbaar,” zegt Bart Casier. Ook op het vlak van het rationeel energiegebruik, een ander aandachtspunt van de minister, scoort het gebouw goed.

Avontuurlijke architectuur

Minder gelukkig is Bart Casier met de architecturale waarde van het gebouw: “Het is een functioneel gebouw met veel kwaliteiten, maar de architecturale meerwaarde is ver te zoeken. De opdracht was echter al toegekend en er bestaat natuurlijk ook zoiets als continuïteit van bestuur. Je kunt, nog los van de financiële implicaties die dat zou meebrengen, moeilijk de werken ineens laten stopzetten.”

In de toekomst wil de Vlaamse Gemeenschap evenwel een voorbeeldfunctie vervullen op het vlak van architectuur. Onder het motto “herkenbaar aanwezig” gaat men nu resoluut voor kwaliteitsarchitectuur. De nieuwe overheidsgebouwen moeten een “landmark” vormen in de stedelijke omgeving. Het VAC in Hasselt (het Anna vander Heyden-gebouw) is het eerste gebouw dat wordt opgetrokken volgens deze filosofie. Om meer invloed te hebben op de architectuur werd afgestapt van de totaalproject-formule die men had gebruikt voor het Ferraris- en het Consience-gebouw. In de plaats werd een architectuurwedstrijd georganiseerd (gewonnen door de combinatie architectenwerkgroep A.W.G. Bob Van Reeth architecten, architectenbureau Jos Berben, architecten Vanmuysen en Mees, Ingenieursbureau BEG en Technum) en werkt men met een afzonderlijke aanbesteding. Deze maand wordt beslist wie de werken zal uitvoeren, tegen september 2001 moet het gebouw instapklaar zijn. “Ook voor het VAC in Leuven zullen we een architectuurwedstrijd organiseren,” zegt Bart Casier, “maar we zijn aan het zoeken naar andere formules om op een goede manier een architect aan te stellen. De belasting van een architectuurwedstrijd voor de deelnemende bureaus is immers zeer groot. Voor kleinere gebouwen kan je dat moeilijk maken.”

Ander belangrijk

initiatief in het kader van de opwaardering van de architecturale kwaliteit van de Vlaamse overheidsgebouwen, is de aanstelling van een Vlaamse Bouwmeester. Via een headhunter kwam men terecht bij de Antwerpse architect Bob Van Reeth. Van Reeth is contractueel aangesteld voor vijf jaar (in die periode is hij vier dagen per week Vlaams Bouwmeester) daarna is het de beurt aan iemand anders, vindt hij zelf.

Bob Van Reeth is met zijn architectenbureau ook betrokken bij het VAC in Hasselt, maar volgens Casier levert dit geen belangenconflict op: “De architectuurwedstrijd is afgesloten in februari 1998, met onze zoektocht naar een Bouwmeester zijn we gestart in augustus 1998. Het VAC is dus een lopende opdracht en bovendien is het bureau van Van Reeth bij de uitvoering minder betrokken. Maar het is wel evident dat de Bouwmeester in de toekomst niet meer mag meedingen naar overheidsopdrachten.”

Bob van Reeth vat zijn taak samen in drie woorden: selecteren, adviseren, stimuleren. Hij gelooft niet dat er enig gevaar bestaat voor vriendjespolitiek bij de selectie van de architecten. Van Reeth: “Ik heb in de eerste plaats niet veel vrienden in het architectenmilieu. Bovendien heeft zo’n selectie niets te maken met mijn smaak. Maar ik ben wel vrij goed op de hoogte van wat er internationaal allemaal gebeurt – zeker in de avant-garde van de architectuur. Ik weet dus dat er vele architecturen zijn en het is die pluriformiteit die ik aan bod wil laten komen. Je moet dus niet verwachten dat je aan de stijl van de architectuur zal zien dat Van Reeth Bouwmeester is geweest.”

Volgens Van Reeth zal zijn keuze voor avontuurlijke architecten de enige constante zijn in die pluriformiteit. “Een goede architect komt niet af met een vormvast idee, maar is integendeel zelf verrast door het eindresultaat,” zegt Van Reeth. “Betekenis groeit maar naargelang je aan het werken bent.”

VERONIQUE PIRSON LAURENZ VERLEDENS