De som der gemene delen

Hoe worden de gemeenschappelijke kosten in een appartementsgebouw verdeeld tussen de mede-eigenaars? En wat kunt u ondernemen als iemand zijn deel van de kosten niet betaalt?

De mede-eigenaar (of medehuurders) in een appartementsgebouw voldoen de kosten die betrekking hebben op hun appartement, zoals de factuur van water, gas en elektriciteit. Daarnaast betalen ze een bijdrage in de gemeenschappelijke kosten, bijvoorbeeld voor de poetsvrouw die de gemene delen schoonmaakt, het onderhoud van de lift en de brandverzekering. Die uitgaven kunnen hoog oplopen, bijvoorbeeld als aan de gevel van het gebouw een dure herstelling moet gebeuren of als er een nieuwe lift moet worden geïnstalleerd. Vaak ontstaan discussies over de verdeling van de kosten.

Het reglement van mede-eigendom

Het reglement van mede-eigendom schrijft voor hoe de gemeenschappelijke kosten worden verdeeld. Vaak gebeurt dat afhankelijk van de waarde van de appartementen; aan elk appartement wordt in verhouding daarvan een deel van de kosten toebedeeld. Stel dat in een gebouw zes appartementen zijn, waarvan twee met één slaapkamer, twee met twee slaapkamers en twee met drie slaapkamers. Voor de appartementen met één slaapkamer gaat het om 140/1000sten, voor die met twee slaapkamers om 165/1000sten en die met drie slaapkamers om 195/1000sten. De kosten van de gemene delen bedragen 10.000 euro per jaar. Dat betekent dat de eigenaars van de appartementen met één slaapkamer 1400 euro per jaar moeten betalen, die met twee slaapkamers 1650 euro en die met drie slaapkamers 1950 euro.

In het reglement kan ook een andere verdelingswijze zijn vastgelegd, bijvoorbeeld op basis van het nut dat de mede-eigenaar heeft van de gemeenschappelijke delen waarop de kosten betrekking hebben. Wie op de derde verdieping woont, draagt dan bijvoorbeeld minder bij in de onderhoudskosten van de tuin dan wie op de benedenverdieping woont.

De mede-eigenaars moeten zich in principe neerleggen bij de regeling die is uitgewerkt in het reglement van mede-eigendom. In uitzonderlijke gevallen kan een eigenaar aan de vrederechter verzoeken die verdeling te wijzigen. Dat is mogelijk als hij vindt dat de verdeelsleutel in het reglement voor hem nadelig is, of als de verdeling niet meer billijk is door wijzigingen die aan het gebouw zijn aangebracht.

Een eigenaar betaalt niet

Als een van de mede-eigenaars zijn aandeel in de kosten niet betaalt, moet de syndicus optreden. De andere mede-eigenaars kunnen op eigen houtje niets ondernemen. De syndicus stuurt eerst een aanmaning naar de wanbetaler. Helpt dat niet, dan kan hij een procedure opstarten voor de rechtbank. Daarin kan de syndicus eisen dat de eigenaar de achterstallen moet voldoen; daarbovenop kan hij beslag laten leggen op de bankrekening van de mede-eigenaar.

Het is raadzaam in het reglement van mede-eigendom een bepaling op te nemen waarin staat dat een eigenaar die niet tijdig betaalt, een forfaitaire schadevergoeding (bijvoorbeeld 10 % van de achterstallen) en intresten tegen een hogere dan de wettelijke rentevoet verschuldigd is. Daarmee kan de vereniging van mede-eigenaars een deel van de invorderingskosten recupereren. Bovendien kunnen die boetes eigenaars aansporen om alle verschuldigde bedragen tijdig te storten. Verkoopt een eigenaar met achterstallen zijn appartement, dan kan de syndicus aan de notaris vragen de schulden in te houden op de verkoopsom.

De syndicus mag de eigenaars die achterstallen hebben met naam en toenaam vermelden in het jaarlijkse financiële overzicht van de vereniging van mede-eigenaars. Blijkens een advies van 2008 is de Privacycommissie niet gekant tegen zo’n vermelding.

Betalen voor het reservefonds

Een reservefonds is een soort spaarpot waarin de mede-eigenaars periodiek — bijvoorbeeld jaarlijks — een bedrag storten. Zo wordt een kapitaal opgebouwd dat kan worden gebruikt om grote uitgaven aan het appartementsgebouw te bekostigen. Het geld in zo’n fonds dient dus niet voor de dagelijkse kosten van het gebouw. Met een reservefonds wordt vermeden dat sommige eigenaars onvoldoende cash hebben wanneer er grote investeringen moeten gebeuren.

De oprichting van een reservefonds is niet verplicht, zelfs niet in een groot appartementencomplex. Is er geen reservefonds, dan kan de algemene vergadering van mede-eigenaars altijd beslissen er een op te richten. Een gewone meerderheid van de stemmen volstaat daarvoor. Bij de oprichting kan de algemene vergadering meteen de spelregels vastleggen. Zo kan ze bepalen wat het maximumbedrag is dat in het fonds mag worden gestort, en aan welke uitgaven het geld kan worden besteed.

Om de omvang van het fonds vast te leggen, wordt vaak rekening gehouden met de ouderdom van het gebouw en met de grote uitgaven die de volgende jaren worden verwacht. De eigenaars dragen bij in het fonds, afhankelijk van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. De eigenaar van een klein appartement betaalt dus minder dan die van een groter appartement.

Verkoopt een mede-eigenaar zijn appartement, dan krijgt hij het geld dat hij in het reservefonds heeft gestort niet terug. De bedragen zijn gelieerd aan het appartement, en niet aan de eigenaar. Spreek daarom met de koper van het appartement af dat hij de gestorte sommen moet terugbetalen. Die afspraak moet op papier worden gezet. ?

JAN ROODHOOFT

Als een van de mede-eigenaars zijn aandeel in de kosten niet betaalt, moet de syndicus optreden.