De regels van de waarborg

Bij de afsluiting van een huurcontract voor een woning moet de huurder doorgaans een huurwaarborg storten. Dat hoeft niet te gebeuren in de vorm van een geldbedrag.

De regelgeving van de huurwaarborg is vastgelegd in de woninghuurwet. Het doel van de waarborg is ervoor te zorgen dat de verhuurder zich tot de huurder kan wenden als die tijdens de huur schade zou hebben toegebracht aan de woning. De garantie dient dan om die schade te vergoeden. Soms wordt de waarborg gebruikt als compensatie voor de achterstallige huur. Dat gebruik druist in tegen de opzet van het systeem.

Is de huurwaarborg verplicht?

Nee, de woninghuurwet bevat geen verplichting om een huurwaarborg te storten. De bal ligt in het kamp van de verhuurder en de huurder, die in alle vrijheid kunnen beslissen of er al dan niet een waarborg moet worden gestort. In de praktijk vragen de meeste verhuurders die garantie wel.

Als de betaling van een huurwaarborg in het huurcontract is vastgelegd en de huurder dat bedrag toch niet stort, moet de verhuurder de huurder via een aangetekende brief in gebreke stellen en eisen dat die de som alsnog voldoet. Gebeurt dat nog altijd niet, dan zit er niets anders op dan de huurder te dagvaarden voor de rechtbank om de huurwaarborg te vorderen. De verhuurder kan het huurcontract ook door de rechter laten ontbinden en daarvoor een schadevergoeding vragen. Voor beide gerechtsprocedures doet de verhuurder het beste een beroep op een advocaat.

Hoe moet een huurwaarborg worden gegeven?

De verhuurder en de huurder hebben de keuze tussen twee vormen van huurwaarborg. Meestal gaat het om een geldbedrag ter waarde van enkele maanden huur. Maar als beide partijen het daarover eens zijn, kan die garantie ook worden gegeven in de vorm van effecten, juwelen of andere voorwerpen van waarde.

Een huurwaarborg in de vorm van een geldbedrag kan op drie manieren worden gestort. Meestal legt de verhuurder zijn keuze op aan de huurder, omdat hij het meeste belang heeft bij de waarborg. De bekendste manier is dat de huurder het bedrag stort op een aparte bankrekening. Die geïndividualiseerde bankrekening wordt geblokkeerd op naam van de huurder. Dat betekent dat noch de huurder, noch de verhuurder het geld op die rekening kan gebruiken, zolang het niet is vrijgegeven. Die rekening is een spaarrekening, die een gekapitaliseerde intrest opbrengt ten voordele van de huurder.

De verhuurder mag niet eisen dat de huurder de waarborg rechtstreeks aan hem betaalt. Gebeurt dat toch, dan moet de verhuurder een intrest betalen aan de huurder tegen de wettelijke intrestvoet vanaf de dag dat de huurder hem aangetekend in gebreke stelt om de waarborg op een geïndividualiseerde, geblokkeerde bankrekening te zetten. Die intrest wordt elk jaar vastgelegd en bedroeg 2,75 procent voor 2013.

De tweede manier om de huurwaarborg te geven, is de bankwaarborg. Daarmee vraagt de huurder eigenlijk een soort lening aan zijn bank voor het bedrag van de huurwaarborg. De bank schiet dat hele bedrag voor aan de verhuurder. Dat heeft tot gevolg dat de huurder de waarborg maandelijks moet terugbetalen aan de bank, en dat hij daarop een intrest betaalt. De woninghuurwet verplicht de huurder die bankgarantie af te sluiten bij de financiële instelling waar hij de zichtrekening heeft waarop hij zijn beroepsinkomen of zijn vervangingsinkomen — werkloosheidsvergoeding, invaliditeits- of ziekte-uitkering — laat storten.

De derde manier om de huurwaarborg te storten, is die van de sociale woningverhuur. Het OCMW geeft de huurwaarborg dan in de vorm van een bankgarantie bij een financiële instelling.

Hoeveel mag de huurwaarborg bedragen?

Het maximumbedrag van de huurwaarborg is vastgelegd in de woninghuurwet. Wordt de waarborg op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder gestort, dan mag de huurwaarborg maximaal twee maanden huur bedragen. Bij een bankwaarborg die de huurder of het OCMW afsluit bij de bank, beloopt de huurwaarborg maximaal drie maanden huur. De verhuurder en de huurder mogen contractueel niet afwijken van die maxima.

Huurcontracten die werden afgesloten vóór 2009, toen de woninghuurwet werd aangepast, blijven onderworpen aan de vroegere maxima. Toen kon een huurwaarborg van drie — in plaats van twee — maanden huur worden gevraagd, als de huurwaarborg op een geblokkeerde en geïndividualiseerde bankrekening werd geplaatst.

Hoe wordt de huurwaarborg vrijgegeven?

Aan het einde van de huur moet de huurwaarborg worden vrijgegeven ten voordele van de huurder — als hij geen schade heeft toegebracht aan het gehuurde pand — of ten voordele van de verhuurder — als er wel schade is. Is de schade kleiner dan de huurwaarborg, dan krijgen beide partijen een deel ervan. Zolang de verhuurder en de huurder geen akkoord hebben gesloten over de vrijgave, blijft het geld op de rekening staan.

Als de verhuurder en de huurder het eens zijn over de vrijgave, doen ze er goed aan hun akkoord op papier te zetten. De bank stelt de huurwaarborg dan ter beschikking. Als beide partijen het niet eens worden, moet de vrederechter de knoop doorhakken.

JOHAN STEENACKERS