Vanaf 1 januari 2015 kunnen de Vlamingen niet meer profiteren van de ruime woonbonus. Dat leidt niet tot dramatische prijsdalingen, voorspellen experts. De lage rente compenseert het kleinere fiscale voordeel. Maar misschien daalt het aantal transacties wel.
De beperking van de Vlaamse woonbonus hangt in 2015 als een zwarte wolk boven de woningmarkt. “Huizenverkoop stort volgend jaar in” koppen populaire kranten. Johan Van Gompel van de KBC-studiedienst relativeert: “De vermindering van de woonbonus maakt woningen minder betaalbaar. Ik verwacht dan ook dat de prijzen 3 tot 10 procent dalen, maar niet meer. De Belgische woningmarkt kent een gezond verloop, omdat er nooit een kunstmatige prijsondersteuning was (zie kader ‘Effect woonbonus is beperkt’).”
Julien Manceaux, senior economist van ING België, berekende dat het fiscale voordeel voor een hypotheeklening in 2015 met 56 procent verlaagt in Vlaanderen. Dat kost tweeverdieners met een lening van 200.000 euro over twintig jaar 40.700 euro. “De beperking van de woonbonus kan op termijn een negatief prijseffect hebben van 10 tot 15 procent.”
Maar dat zijn louter mathematische benaderingen. Niemand verwacht een onmiddellijke daling van de nettoprijzen. Eventueel zullen de kopers meer eigen middelen gebruiken, of wachten met de aankoop. Manceaux: “Ondertussen neemt hun inkomen toe, wat het fiscale voordeel relatief minder belangrijk maakt bij de aankoop van een woning. Toch zullen veel kopers het effect voelen in 2015 en 2016. Eind 2015 zal de prijs van de woningen dus dalen. Een afname met 2 tot 5 procent lijkt me redelijk. Alles hangt natuurlijk af van de marktomstandigheden.”
Snelle beslissers
In de tweede helft van dit jaar versnelden de kopers de aankoop van een huis om nog van de ruime woonbonus te genieten. “Dat heeft als onmiddellijk gevolg dat er in de eerste helft van 2015 minder transacties zijn”, aldus Van Gompel. “Dat kan de markt verstoren.”
“De mensen die in de tweede helft van het jaar hebben gekocht, betalen ook een historisch lage rente”, vult Manceaux aan. “Daarbovenop profiteren ze nog van de hoge woonbonus. In het laatste kwartaal van 2014 waren er dus de beste deals ooit te doen op de Vlaamse woningmarkt.”
John Romain van Immotheker denkt dat de lage rente nog lang een positieve invloed zal hebben op de prijzen. “Sinds begin dit jaar daalde de rente van 4,05 naar 2,75 procent. Op een ontleend bedrag van 200.000 euro over 25 jaar moet de ontlener 41.000 euro minder betalen.”
Romain berekent het “verlies” van de beperking van de woonbonus op slechts 24.600 euro (de ING-studiedienst rekent de niet-indexering sterker door). Romain: “In volle crisis had die fiscale maatregel de woningmarkt kunnen verlammen. Maar door de renteverlaging wordt ze ruim gecompenseerd. De Vlaamse regering had deze operatie niet beter kunnen plannen.”
Dure kredietverstrakking
Luc Machon, voorzitter van de Confederatie van Immobiliënberoepen, wijst erop dat het effect van de verminderde woonbonus veel kleiner is dan de kredietverstrakking van de banken “die ze vreemd genoeg hardnekkig ontkennen”. Omdat de banken de afbetalingstermijn sinds het uitbreken van de financiële crisis verminderden van dertig naar twintig jaar, vermeerderde het afbetalingsbedrag voor een lening van 200.000 euro van 838 euro naar 1105 euro per maand, rekent Machon. In de crisis steeg het maandelijkse afbetalingsbedrag voor deze lening dus met 267 euro. Met dat bedrag kan men een bijkomende 50.000 euro lenen. “Is de prijs van de huizen evenveel gezakt? Zeker niet. De kopers bleven bereid elk jaar wat meer te betalen voor hun woning. Ze wachtten wat langer om te sparen of kregen steun van de ouders om met meer eigen middelen te kopen. Misschien hebben ze andere bestedingen geschrapt.”
Volgens Machons berekening betekent de beperking van de woonbonus dat de koper voor een kleine woning van 200.000 euro 10 procent minder kan ontlenen. Het effect zal nog kleiner zijn voor grote woningen (zie kader Beperking woonbonus treft vooral kleinverdieners). “Het effect van de kredietverstrakking is meer dan dubbel zo groot. Het effect van de beperking van de woonbonus is een mythe. De maatregel heeft amper een effect op de prijs van de woningen.”
Psychologische jojo
Machon stelt net als de notarissen vast dat de anticipatie op de minder gulle woonbonus in de tweede helft van 2014 het aantal transacties op een “historische hoogte” bracht. “De mediahype heeft de mensen schrik heeft aangejaagd, tot kopen aangezet en de prijzen met een paar procent doen stijgen. Pure psychologie. Makelaars werkten in de tweede helft van 2014 zeven dagen op zeven. Ik vrees dat ze de volgende maanden met hun vingers moeten draaien.”
Van Gompel verwacht door de terugval in transacties zelfs een lichte onderwaardering van de woningprijzen. “De commotie zal ongetwijfeld ook een psychologisch effect hebben in de eerste maanden van 2015. Zodra dat uit de geesten van de mensen is, denk ik dat we in 2016 en 2017 de vastgoedprijzen weer zien stijgen.”
Ook aan de aanbodzijde is er psychologische onzekerheid. “Verkopers weigeren hun huizen goedkoper in de markt te zetten”, zegt Luc Machon. “Dat kan het aantal transacties tijdelijk doen dalen.”
Ook Philippe Janssens van de vastgoedontwikkelaar Immpact verwacht slechts een lichte terugval. Echter: “De mensen krijgen niets voor hun spaargeld en lenen was nog nooit zo goedkoop. Dat loodst potentiële klanten naar de kleine, betaalbare appartementen. Er is geen reden om onze verkoopprognoses naar beneden bij te stellen.”
John Romain merkt dat ook in zijn eigen netwerk van Immotheker. “In oktober 2014 steeg het aantal klanten die een welbepaald huis wilden kopen met 16 procent tegenover 2013. Die kopers wilden uiteraard nog snel genieten van de woonbonus. Maar het aantal klanten dat nog een huis zoekt, steeg zelfs een procentpunt meer. Die zijn te laat om nog te genieten van het ruime fiscale voordeel. Ik zie dus geen vertraging op de vastgoedmarkt, integendeel.”
HANS BROCKMANS
“In volle crisis had die fiscale maatregel de woningmarkt kunnen verlammen. Maar door de renteverlaging wordt ze ruim gecompenseerd. De Vlaamse regering had deze operatie niet beter kunnen plannen” Johan Romain, Immotheker
“Makelaars werkten in de tweede helft van 2014 zeven dagen op zeven. Ik vrees dat ze de volgende maanden met hun vingers moeten draaien” Luc Machon, Confederatie van Immobiliënberoepen
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier