De metamorfose van Leuven

Op het gebied van vastgoedontwikkeling moet Leuven zowat de meest dynamische stad van Vlaanderen zijn. De studentenstad kan uitpakken met een fraai vernieuwde stationsbuurt en tal van nieuwe kantoorprojecten. Toch klinkt er ook kritiek op al dat vastgoedgeweld.

Hebt u gestudeerd in Leuven? En bent u er al lang niet meer terug geweest? Dan zou u bij uw eerstvolgende bezoek aan de studentenstad wel eens vreemd kunnen opkijken. Laten we er even van uitgaan dat u – zoals dat bij studenten vroeger de gewoonte was – met de trein aankomt. Dan wacht u al meteen een eerste verrassing: het vernieuwde station. De aanleg van de HST-verbinding Brussel-Keulen was blijkbaar een ideale gelegenheid om het aftandse stationnetje te moderniseren. Een deel is al gerealiseerd. Zo werd de smalle donkere gang van en naar de perrons vervangen door een acht meter brede passage met winkeltjes. Kroon op het werk wordt de futuristisch ogende perronoverkapping van de hand van de Brusselse architect Phillipe Samyn. Tweede verrassing: u komt op het Martelarenplein. Vandaag is dit een autoluw, overzichtelijk, aangenaam plein. Het Martelarenmonument staat er nog wel, weliswaar momenteel in renovatie, maar voor de rest herinnert het in niets meer aan de (chaotische) toestand van vroeger.

Integrale visie en aanpak

De renovatie van het station en de heraanleg van het Martelarenplein passen in een veel omvangrijker en ambitieuzer project, de herontwikkeling van de stationsomgeving. Over een lengte van ongeveer anderhalve kilometer (van aan het nieuwe Artoisplein tot halverwege de Tiensevest) ondergaat Leuven een ware metamorfose. Braakliggende terreinen (onder meer van de NMBS) zijn aangesneden, de verkeerssituatie is volledig aangepast, nieuwe gebouwen verrijzen. Op infrastructureel vlak valt vooral het ondergronds brengen van het autoverkeer op. Voorheen telde de Ring rond Leuven ter hoogte van het Martelarenplein vijf baanvakken. Nu wordt het doorgaand verkeer ondergronds afgeleid naar het verderop gelegen Artoisplein. Onder het Martelarenplein werd een ruime parking aangelegd. De bushalten hebben een nieuwe plaats gekregen op een aansluitend (overdekt) plein. Het resultaat is een Martelarenplein waar voetgangers en fietsers niet meer geconfronteerd worden met voorbijrazend autoverkeer. Het nieuwe knooppunt voor het autoverkeer, het Artoisplein, werd ook grondig onder handen genomen: de wirwar van samenkomende wegen heeft plaatsgemaakt voor een overzichtelijke “ovonde”, een ovale rotonde.

Bijna tegelijk met de aanleg van de nieuwe infrastructuur kreeg de stationsomgeving er ook een aantal opmerkelijke gebouwen bij. Bij het buitenkomen van het station valt meteen het gebouw van De Lijn op. Aan de andere kant trekt de toren van het nieuwe Provinciehuis de aandacht. Nog niet gerealiseerd, maar wel al in een vergevorderde voorbereidingsfase is het Vlaams Administratief Center dat ter hoogte van de Vuurkruisenlaan zal verschijnen.

De infrastructurele ingrepen en de inplanting van de nieuwe (administratieve) gebouwen staan niet los van elkaar. Bij het ontwerp van het stedenbouwkundig plan werd uitdrukkelijk rekening gehouden met de nieuwe centrumfunctie van Leuven als hoofdplaats van de provincie Vlaams-Brabant. En ook de upgrading van het station van Leuven past in het plaatje. Naast of samen met de aanleg van het HST-tracé krijgt Leuven ook twee extra nieuwe sporen naar Brussel en komt er een rechtstreekse verbinding met Zaventem. Een en ander verhoogt de aantrekkingskracht van Leuven als kantoorstad. Door het opnieuw benutten van braakliggende terreinen is er ook effectief ruimte gecreëerd voor nieuwe kantoorontwikkelingen.

Het (voorlopige) resultaat van deze integrale aanpak en visie kan op veel bijval rekenen. De integrale aanpak is vooral een verdienste van de verschillende betrokken partijen, de stad Leuven, De Lijn, de NMBS en het Vlaams Gewest. De integrale visie is een pluim op de hoed van het Projectteam Stadsontwerp onder leiding van professor Marcel Smets. Hij onderkende het potentieel van het gebied en zijn team stond in voor het stedenbouwkundig plan voor de site. Het was ook professor Smets die aandrong op de inbreng van Manuel de Solá-Morales. Deze Spaanse architect-stedenbouwkundige verwierf internationale bekendheid dankzij zijn bijdrage aan het vernieuwde Barcelona en was ook betrokken bij het Stad aan de Stroom-studieproject voor het Antwerpse Eilandje. In Leuven stond hij in voor het kantoorgebouw en het busstation van De Lijn, de ondergrondse parking en de heraanleg van het Martelarenplein.

Stedenbouwkundige ramp?

Manuel de Solá-Morales is niet de enige architect met internationale faam die in de Dijlestad aan de slag kon. Het Provinciehuis is een ontwerp van de Portugese architect Gonçalo Byrne. De bekende Nederlandse architect Willem Jan Neutelings stond in voor de bijbouw van het Kunstencentrum Stuk. En voor de plannen voor de herontwikkeling van de gewezen Philips-site werd een beroep gedaan op de (inmiddels overleden) Italiaanse toparchitect Aldo Rossi. Hoewel grote namen geen garantie zijn voor goede architectuur, is de vaststelling dat ze aan bod kunnen komen in een provinciestad als Leuven toch verheugend. Een verdienste van het stadsbestuur? Schepen van ruimtelijke ordening Karin Brouwers ( CD&V) beaamt voorzichtig: “De invloed van het bestuur is uiteraard beperkt,” zegt ze. “In het geval van privé-partijen hebben wij ons uiteindelijk niet te mengen in de keuze van een architect. Maar waar mogelijk, en zeker bij projecten die een belangrijke invloed hebben op de stad, proberen we wel onze invloed aan te wenden. In die zin dat we de partijen wijzen op hun verantwoordelijkheid en dat we ze aanmoedigen om bijvoorbeeld een architectuurwedstrijd te organiseren.” Brouwers doelt onder meer op Interbrew, dat voor het ontwerp van zijn nieuwe hoofdzetel een architectuurwedstrijd organiseerde, en op projectontwikkelaar Kairos die voor een nieuw kantoorproject langs de Tiensevest een beroep doet op Phillipe Samyn.

Dit laatste project vindt evenwel absoluut geen genade bij professor Smets. Het Kairos-project, dat inmiddels verkocht is aan KBC Verzekeringen, komt tussen het station en het nieuwe Provinciehuis en is dus eigenlijk een onderdeel van de stationssite. In de plannen van professor Smets zouden hier negen afzonderlijke torengebouwen komen, met gemengde functies. In de sokkels van de torens voorzag hij commerciële ruimten, in de torens zouden kantoren en appartementen komen. Het (voorlopige) project van Kairos voorziet in een langgerekt kantoorgebouw over bijna de hele breedte van de site.

“Ik spreek me niet uit over de architecturale kwaliteiten van het project, maar vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het een ramp,” zegt professor Smets. “Ons plan was geen strak keurslijf, het voorzag alleen in een aantal richtlijnen om de kwaliteit van de site te garanderen. Bijvoorbeeld: een ruimte tussen de verschillende gebouwen zodat men niet op een muur zou kijken, of een verbreding van de publieke ruimte zodat er een soort park ontstaat. Dat wordt in het Kairos-project nu allemaal overboord gegooid. In de plaats komt er een op zichzelf gericht kantoorcomplex. Het is een zich terugtrekken uit de stad op een van de meest stedelijke gebieden. In die zin doet het me denken aan de Cité Administrative in Brussel.”

Schepen Brouwers kent de kritiek van de professor, maar, merkt ze op, “de plannen van professor Smets bleken commercieel niet haalbaar. De NMBS raakte ze aan de straatstenen niet kwijt.” Ze wijst erop dat er na vijf jaar nog altijd geen schot zat in de zaak. “Klopt niet,” zegt professor Smets. “Ten eerste: die vijf jaar is geen vijf jaar. Het oorspronkelijke Bijzonder Plan van Aanleg dateert wel van vijf jaar geleden. Maar de infrastructuurwerken zijn pas vorig jaar voltooid. Het is niet makkelijk zo’n stuk grond te verkopen als de hele omgeving nog één grote werf is. Bovendien heeft de NMBS de grond in optie gegeven aan een makelaarskantoor, Immo Christophe, dat – met alle respect – geen partij was om een dergelijke site te ontwikkelen of te commercialiseren.”

Smets vindt dat de schepen de zaken omdraait. “Nadat de NMBS van die optie af was, heeft men de gronden aangeboden aan een heel hoge prijs, met de boodschap dat de stad het BPA wel zou wijzigen. Maar zo’n BPA is natuurlijk wel bepalend voor de grondprijs. Als ze nadien met het argument komen aandraven dat ons oorspronkelijke project economisch niet haalbaar is vanwege de hoge grondprijs, dat zetten ze de dingen op hun kop.”

Satellietstad van Brussel

Ook in andere delen van Leuven verrijzen er belangrijke kantoorprojecten. In de deelgemeente Wijgmaal bouwt Eurinpro de voormalige fabrieken van Remy om tot Campus Remy, een kantoorpark dat goed is voor ongeveer 40.000 vierkante meter kantooroppervlakte. Langs de Koning Boudewijnlaan komt het Arenberg Wetenschapspark, een project van Buelens dat in verschillende fasen voor ongeveer 100.000 vierkante meter nieuwe werkruimte zorgt. Op de ex-Philips-site bouwde projectontwikkelaar Virix het Ubicenter 1, een kantorencomplex van 33.000 vierkante meter. Op de site worden ook een aantal federale overheidsdiensten gecentraliseerd. En Virix maakt zich stilaan klaar voor de opstart van een tweede kantoorcomplex van ongeveer 13.000 vierkante meter.

Met dit grote aantal vierkante meter kantoorruimte in ontwikkeling ontpopt Leuven zich steeds meer tot satellietstad van Brussel. Zonder meer positief voor de werkgelegenheid in de streek, maar kan de stad de nieuwe status ook aan? Dreigt er geen verkeersellende te ontstaan? “Daar waken we zeer aandachtig over,” zegt schepen Karin Brouwers. Ze wijst erop dat veel ontwikkelingen zich toch in de buurt van het station bevinden of anders goed bereikbaar zijn via het stadsvervoer. Andere bedenking: zal er door de snelle toename van het aantal vierkante meters kantoorruimte geen overaanbod ontstaan? Patrick Vermuyten, gedelegeerd bestuurder van vastgoedmakelaar Aximas, gelooft van niet: “Zolang natuurlijk niet alles tegelijkertijd wordt opgeleverd,” zegt hij. “Het klopt dat we in Leuven voor het eerst enige leegstand vaststellen. Een direct gevolg van de telecomcrisis. Maar dat blijft zeer beperkt. Het toegenomen aanbod wordt ondersteund door de decentralisatietrend in het bedrijfsleven.”

Laurenz Verledens [{ssquf}]

De heraanleg van de stationssite is door zijn integrale visie en aanpak een voorbeeld voor heel wat andere steden.

“Over de architecturale kwaliteiten van het Kairos-project spreek ik me niet uit, maar vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het een ramp.”