De huurwaarborg in 5 vragen

De huurwaarborg beschermt de verhuurder als de huurder zijn verplichtingen niet zou nakomen. Welke grenzen stelt de wetgever aan die waarborg? Hoe wordt hij vrijgegeven? En wie krijgt de intresten?

Bij de aanvang van een huurovereenkomst kan de verhuurder van een woning aan de huurder een waarborg vragen, om zich te beschermen als de huurder zijn verplichtingen niet zou nakomen. Zo kan bijvoorbeeld de schade worden gedekt die de huurder mogelijk veroorzaakt aan het pand. De wettelijke regels voor huurwaarborgen verschillen naargelang het gaat om woningen of handelspanden. We overlopen de belangrijkste principes die worden voorgeschreven door de woninghuurwet. Die wet is van toepassing als de huurder zijn hoofdverblijfplaats in het onroerend goed heeft.

1. Is een huurwaarborg verplicht?

De huurder en de verhuurder kunnen vrij beslissen of er al dan niet een huurwaarborg wordt betaald. Maar in de praktijk eisen de meeste verhuurders dat de huurder een waarborg moet inbrengen. Huurders die daartoe niet bereid zijn, worden meestal afgewezen.

2. Mag een huurwaarborg enkel worden betaald in geld?

De huurwaarborg wordt meestal gegeven in de vorm van een geldbedrag. Maar in theorie kan het ook anders. Zo mag een huurder ook een effectenportefeuille of juwelen als onderpand geven, als de verhuurder het daarmee eens is. In dat geval moet de verhuurder de effecten of de goederen aan het eind van de huurovereenkomst teruggeven, met de intresten die ze mogelijk hebben opgebracht.

3. Hoeveel mag de waarborg maximaal bedragen?

De huurwet legt strikte maxima op, waarvan in de huurovereenkomst niet mag worden afgeweken. De waarborg mag niet meer bedragen dan twee of drie maanden huur, afhankelijk van de manier waarop de huurwaarborg ter beschikking wordt gesteld. In theorie kiest de huurder hoe hij de huurwaarborg wil betalen, maar in de praktijk maakt meestal de verhuurder die keuze, omdat hij anders niet bereid is de woning te verhuren.

De meeste huurders storten de huurwaarborg op een individuele, geblokkeerde bankrekening die op hun naam staat. In dat geval mag het bedrag van de huurwaarborg maximaal twee maanden huur bedragen. Maar de huurder kan ook een bankwaarborg tot drie maanden huur geven. Hij sluit dan bij zijn bank een lening af, die hij gedurende maximaal drie jaar terugbetaalt met maandelijkse aflossingen. Die bankwaarborg moet worden afgesloten bij de bank waar de huurder de rekening heeft waarop zijn beroepsinkomsten – of zijn vervangingsinkomen – wordt gestort. Komt de huurder zijn betalingsverplichtingen niet na, dan wordt de verhuurder vergoed door de bank.

Bij de verhuur van een sociale woning krijgt de verhuurder een waarborg op grond van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Ook daar bedraagt de maximale waarborg drie maanden huur. Het OCMW vraagt de bankwaarborg bij de financiële instelling, die de garantie toestaat ten gunste van de verhuurder. De bank verbindt zich ertoe hem het bedrag van de waarborg te betalen voor rekening van het OCMW, als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

4. Wie krijgt de intresten?

Als de huurwaarborg wordt gestort op een individuele, geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder – wat in de meeste gevallen gebeurt – dan brengt die rekening bij de bank intresten op. Die komen aan het eind van de huurovereenkomst ten goede aan de huurder. Bovendien worden de intresten gekapitaliseerd. Dat betekent dat de huurder de intresten niet vroegtijdig kan opvragen.

5. Hoe wordt de huurwaarborg vrijgegeven?

Aan het eind van de huur wordt het bedrag van de huurwaarborg vrijgegeven aan de huurder of de verhuurder, of wordt het bedrag opgesplitst tussen hen beiden. Gaat het om een bankgarantie, dan kan de verhuurder – als er bijvoorbeeld schade aan de woning is – tegenover de bank aanspraak maken op het bedrag van de waarborg, of een deel ervan.

Nadat de huurder en de verhuurder een afspraak hebben gemaakt over wie de huurwaarborg krijgt, kunnen ze hun akkoord op papier zetten. Dat mag ten vroegste op het ogenblik dat het huurcontract is afgelopen. Als de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening staat, betaalt de bank het bedrag uit aan de huurder of de verhuurder. Zolang er geen akkoord is, blijft het bedrag op de rekening staan. Bij een discussie moet de vrederechter de knoop doorhakken.

Om discussies zo veel mogelijk te vermijden, is het belangrijk dat de huurder en de verhuurder een gedetailleerde plaatsbeschrijving van de woning maken voordat de huur aanvangt. Die kan als referentie worden gebruikt om de schade te ramen die tijdens de huur eventueel werd veroorzaakt. De verhuurder kan de huurwaarborg niet inhouden voor de normale slijtage aan de woning – denk bijvoorbeeld aan afbladderende verf en mat wordende parketvloeren.

JOHAN STEENACKERS