DE HUURMARKT KAN VEEL BETER

Het aanbod van nieuwe huurwoningen neemt toe. En nieuwe zelfbewuste huurders betreden de huurmarkt. Maar er is meer nodig voor een echt gezonde private huurmarkt. “In het beleid kwam de huurmarkt altijd op de tweede plaats.”

De relatie met de huurder(s) is volgens negen op de tien verhuurders goed of zeer goed.” Dit is geen promopraatje van een projectontwikkelaar of vastgoedmakelaar, maar een nuchtere vaststelling in het onlangs gepubliceerde Grote Woononderzoek 2013 (GWO) van het Steunpunt Wonen. Amper 2 procent van de verhuurders noemt de relatie met de huurder slecht tot zeer slecht. Ook de huurders op de Vlaamse private huurmarkt lijken best tevreden. Meer dan 80 procent van de huurders beoordeelt de relatie met de verhuurder als goed tot zeer goed.

De hoge tevredenheidsscores contrasteren met de horrorverhalen die vaak in de media opduiken. Over verhuurders die een woekerhuur vragen voor een onveilig krot, en huurders die de huurwoning als een ruïne achterlaten. Geert Inslegers, juridisch beleidsmedewerker bij het Vlaams HuurdersPlatform, lacht als we hem aanspreken over de grote tevredenheid op de private huurmarkt. “Het antwoord op zo’n algemene tevredenheidsvraag weerspiegelt het verwachtingspatroon”, zegt hij. “Wie weinig verwacht, is snel tevreden.” Hij wijst er ook op dat deelvragen in het GWO over conflicten tussen huurders en verhuurders een minder fraai beeld tonen. Een op de vijf verhuurders lag in de clinch met de huurder over de niet-tijdige betaling van de huur. 10 procent van de huurders had al een conflict over onderhoud en herstellingen die ten laste zijn van de verhuurder. Vooral de verhuurders stappen bij een conflict naar de vrederechter (13 procent, tegenover 1 procent van de huurders).

Nieuwe investeerders en huurders

Een van de opvallendste bevindingen van het GWO is dat het aandeel eigenaars op de Vlaamse woonmarkt voor het eerst in decennia daalt. Tegelijk is het aandeel private huurders geklommen van 18,5 procent in 2005 naar 20,4 procent in 2013. Sien Winters, coördinator van het Steunpunt Wonen, voegt eraan toe dat er ook een belangrijke toename is in absolute cijfers: in de periode 2005 en 2013 is het aantal wooneenheden op de private huurmarkt gestegen van 460.000 naar 550.000.

De kentering en toename zijn des te opmerkelijker omdat ze er zijn gekomen zonder een echt stimulerend beleid voor de huurmarkt. Maar daaruit afleiden dat de private huurmarkt zelfredzaam is, vindt Sien Winters te kort door de bocht. “We hebben nog geen goed zicht op wat er achter die toename van het aanbod zit”, zegt ze. “Welke woningen komen er bij, welke verdwijnen en waarom? Dat is belangrijk om te weten of er vanuit de markt voldoende geïnvesteerd zal worden of niet.”

Het is wel duidelijk dat groei van de private huurmarkt gepaard gaat met een trend naar meer appartementen: in 2013 was 74 procent van de huurwoningen een appartement, tegenover slechts 58 procent in 2005. Dat sluit aan bij wat Luc Machon, ondervoorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, omschrijft als high potential meets new investor. “Huisvaders zoeken een alternatief voor het magere rendement van het spaarboekje en komen dan bij het veilige vastgoed terecht”, zegt Machon. “Zij zoeken meestal nieuwbouw van betere kwaliteit, omdat ze die kunnen verhuren aan mensen met een hoger inkomen.” Hij voegt eraan toe dat het strengere acceptatiebeleid van de banken betekent dat jonge afgestudeerden, ook al hebben ze een goede job, niet meer meteen een woning kunnen kopen.

Philippe Janssens van de projectontwikkelaar Immpact ontwaart nog een nieuw type zelfbewuste huurders: “Mensen die liever een kleiner appartement op een toplocatie willen, dan een grotere woning weg van het centrum. Dat appartement moet dan ook perfect zijn afgewerkt. Ze willen hun handen vrij hebben en niet te veel extra’s besteden aan hun woning. Het zijn mensen die leven — en goed leven — buiten hun appartement.”

Terug naar de nieuwe investeerders. Ligt het rendement op de private huurmarkt dan zo veel hoger dan dat van vastrentende beleggingen? Het GWO berekende een gemiddeld direct nettorendement van 3,1 procent. Voor een behoorlijk arbeidsintensieve en niet- risicoloze belegging is dat geen vetpot, maar het blijft aanzienlijk beter dan het spaarboekje of een staatsbon. Bovendien rekenen vastgoedbeleggers meestal op een mooie meerwaarde bij verkoop (het indirecte rendement). In het verleden was die meerwaarde bijna een certitude, maar de ontwikkeling van de vastgoedprijzen staat in ons land al enkele jaren op een laag pitje. En de Leuvense professor economie Erik Buyst verwacht dat we nog meerdere jaren van stabielere woningprijzen krijgen. “Wie tien of vijftien jaar geleden in een huurwoning heeft geïnvesteerd, zal nog wel met een mooie kapitaalwinst kunnen verkopen. Voor wie nu instapt, is dat minder zeker.”

En al is de lage rente een stimulans om in huurvastgoed te investeren, dan valt ook de weerbots te vrezen als de rente weer aantrekt.

Onzekere eigenaars

De vrees bestaat ook dat een deel van de bestaande verhuurders afhaakt. Luc Machon: “De hogere energiewaarden, strengere brand- en geluidsnormen waaraan de huurwoningen moeten voldoen, hebben tot gevolg dat veel eigenaars in het lagere segment zich terugtrekken van de huurmarkt. Die woning verdwijnt dan veelal van de huurmarkt. Dat is in het nadeel van de huurders, want een krimp van het aanbod drijft de prijzen op.”

Katelijne D’Hauwers, fiscalist van de eigenaarsvereniging de Verenigde Eigenaars, bevestigt dat. “Uit een enquête blijkt dat onze leden minder willen investeren in huurwoningen. De nieuwe regels, die ook de financiële zekerheid wegnemen, maken het steeds moeilijker. Mensen weten gewoon niet wat er op hen afkomt. Als er weer politieke oprispingen zijn over een belasting op de reële huurinkomsten en de vermogensbelasting, staat onze telefoon roodgloeiend.”

In het GWO geeft 79 procent van de ondervraagde verhuurders aan dat ze geen plannen hebben om verder te investeren in vastgoed. In de groep van 65 en ouder is dat 91 procent. Die laatste groep vertegenwoordigt een derde van de huurders. De opvolging door de volgende generatie is geen evidentie. Ook op die manier dreigt er aanbod op de huurmarkt te verdwijnen.

De aangekondigde verlaging van de schenkingsrechten op onroerend goed, op voorwaarde dat het pand minstens negen jaar op de huurmarkt blijft, lijkt dan ook zinvol. De Vlaamse Woonraad ondersteunt ‘in beginsel’ de maatregel omdat het een voortijdige verkoop kan tegengaan en het verhuurdersprofiel kan verjongen. Maar het adviesorgaan wijst er ook op dat de voorgestelde verlaging slechts een beperkt effect genereert bij woongelegenheden in de lagere prijsklasse, en zelfs geen effect voor woningen tot 150.000 euro. En uitgerekend in die lagere prijsklassen zijn de noden het grootst.

Sien Winters voegt er nog aan toe dat de maatregel zich vooral richt op het bestendigen van het bestaande aanbod van veelal oude woningen. “Is dat wenselijk als je weet dat daar veel slechte woningen bij zijn? Misschien is het zinvoller met die middelen nieuw aanbod aan te zwengelen.”

Afwezige institutionele beleggers

Het aanbod op de private huurmarkt kan een kwaliteitsinjectie gebruiken. Uit het GWO blijkt dat liefst 47 procent van de huurwoningen niet beantwoordt aan de Vlaamse normen. Op de eigendomsmarkt is dat 33 procent, ook nog aanzienlijk. Ongeveer 20 procent van de Vlaamse private huurwoningen vertoont zware structurele tekortkomingen.

Als deelverklaring voor het uitblijven van noodzakelijke investeringen, wordt vaak verwezen naar het grote aandeel oudere verhuurders. Van de particuliere verhuurders is meer dan driekwart ouder dan 45 jaar. Vooral in de groep 65-plussers (33 %) zouden velen opzien tegen investeringen.

Het valt trouwens op dat de private verhuur in ons land vooral een zaak is van particulieren (95 procent). In onze buurlanden doen veel meer institutionele investeerders aan woningverhuur. Dat fenomeen komt het professionalisme en de kwaliteit in België niet ten goede, meent Geert Inslegers. “Institutionele beleggers kunnen het voor hun imago niet maken woningen van slechte kwaliteit te verhuren”, zegt hij.

De gereglementeerde vastgoedvennootschap Home Invest Belgium is in ons land een van de weinige institutionele spelers op de private huurmarkt. CEO Sophie Lambrighs ziet enkele verklaringen waarom de institutionelen het bij ons laten afweten. “Onze verhuurmarkt is klein en concentreert zich in de steden. Er is dus sowieso weinig plaats voor grote spelers. Huurders hebben hier ook heel individuele wensen, wat zich vertaalt in kleine projecten. Voor professionele investeerders zijn die niet interessant.” Het systeem van mede-eigendom is volgens Lambrighs ook een rem op de intrede van grote spelers. “Dankzij mede-eigendom kunnen promotoren hun projecten uitponden aan privé-investeerders. Die zijn tevreden met een rendement van 3 à 4 procent. Voor institutionele investeerders is dat te laag.” Tot slot wijst ze ook op het arbeidsintensieve beheer van residentieel vastgoed. Institutionele beleggers verkiezen daardoor andere vastgoedsegmenten, zoals kantoren. “In het buitenland zijn er meer professionele beheerders van residentieel vastgoed.”

Gelijke behandeling

Het Vlaamse regeerakkoord vermeldt expliciet een versterking van de private huurmarkt. De recente aanwas van het aanbod en de verwachte instroom van huurders met een sterker economisch profiel zijn gunstige signalen. Die kunnen nog versterkt worden als de aangekondigde maatregelen worden omgezet in beleid.

Maar er zijn ook dreigende wolken. Een rente-opstoot kan de appetijt van beleggers om in de huurmarkt te investeren snel doen afnemen. Idem voor een hervorming van de fiscaliteit. Europa dringt aan op een aanpassing van ons systeem dat huurinkomsten belast op basis van het kadastraal inkomen (KI). Er is een brede consensus dat het KI compleet achterhaald is en ook soms ronduit oneerlijk. Maar een hervorming van het systeem mag niet leiden tot een exodus van de verhuurders.

Fundamenteel blijft onze huurmarkt klein en is ze te veel een restmarkt. Dat komt omdat ze altijd stiefmoederlijk behandeld is geweest, oordeelt Sophie Lambrighs. “Het beleid heeft altijd zwaar ingezet op eigendomsverwerving”, zegt ze. “De verhuurmarkt kwam op de tweede plaats.” Sien Winters vindt ook dat de perceptie rond huren helemaal fout zit. “Iemand die huurt wordt vaak bestempeld als ‘mislukt’ in het leven. En verhuurders krijgen al snel het label van profiteur.”

Nochtans is een aantrekkelijke huurmarkt belangrijk voor een gezonde woonmarkt. Ze zorgt voor de nodige flexibiliteit. Een huurder kan zijn woonsituatie vlotter aanpassen aan de behoeften van zijn levensfase. “Huurders zijn op de arbeidsmarkt ook mobieler dan eigenaars”, zegt Winters. “En voor mensen met een tijdelijke woonnood is de huurmarkt eigenlijk de enige oplossing.” Om de private huurmarkt echt gezond te maken, pleit Winters voor een meer gelijke subsidiëring van huur en eigendom. “De reductie van de woonbonus is een stap in die richting”, stelt ze.

HANS BROCKMANS EN LAURENZ VERLEDENS

“Iemand die huurt wordt vaak bestempeld als ‘mislukt’ in het leven. En verhuurders krijgen al snel het label van profiteur” Sien Winters, Steunpunt Wonen

“Huursubsidies drijven de prijs op, waardoor je eigenlijk de verhuurders subsidieert” Erik Buyst, KU Leuven

“De nieuwe regels, die ook de financiële zekerheid wegnemen, maken het steeds moeilijker voor verhuurders” Katelijne D’Hauwers, Verenigde Eigenaars