De fiscus kijkt toe op zwartwerk

Als u een nieuwe woning bouwt, dan moet u als eigenaar een btw-aangifte doen van de werken. Hoe pakt u dat aan?

Bij het bouwen van een nieuwe woning wilt u de kostprijs van de werken zo laag mogelijk houden. Dat kan door offertes aan verschillende aannemers te vragen, maar ook door werk zelf te doen of vrienden en/of familie in te schakelen. Dat is mooi meegenomen, maar de verplichte btw-aangifte van de bouwwerken kan daarbij roet in het eten gooien.

Controle door fiscus

Als bouwheer moet u de btw-aangifte van de werken indienen nadat u de woning in gebruik hebt genomen. Als blijkt dat u te weinig facturen van aannemers, vaklui of materialen kunt voorleggen, voert de fiscus een controle uit. Daarbij berekenen de ambtenaren van het bevoegde btw-kantoor eerst de normale waarde van de woning. Daarvoor gebruiken ze onder meer het bouwplan dat de dienst stedenbouw heeft gekeurd. Ze baseren zich ook op de prijzen van de werken die worden aangerekend ‘onder vrije mededinging tussen twee van elkaar onafhankelijke partijen’. Vervolgens gaan ze na hoeveel facturen u hebt van aannemers(s) en van materialen die u zelf hebt verwerkt.

Stel dat de btw-ambtenaren de waarde van de woning vaststellen op 200.000 euro. Als u slechts facturen voor een bedrag van 150.000 euro kunt voorleggen, is er een verschil van 50.000 euro. Dat zal de btw-controle eerst opvullen met de waarde van het werk dat u zelf hebt gedaan aan de woning. Daarvoor wordt bepaald hoeveel een aannemer zou aanrekenen als hij het werk zou hebben uitgevoerd. Blijft er nog een verschil, dan riskeert u een navordering omdat u te weinig btw hebt afgedragen. De kans bestaat dat u ook een boete moet betalen.

Speciale aangifte

U moet de btw-aangifte — de zogenaamde speciale aangifte 106/3 — indienen binnen drie maanden na de betekening van het kadastrale inkomen van de woning. U moet dat niet op eigen initiatief doen. Uw gemeente verleent voor de bouw van uw woning een stedenbouwkundige vergunning en licht ook de btw-administratie in, die u een aangifte stuurt.

Er zitten dus verscheidene maanden tussen het moment dat u de nieuwe woning in gebruik neemt — hetgeen u moet melden aan de gemeente — en de indiening van de btw-aangifte. Het is van belang om alle facturen van aannemers en materialen en de bewijzen van het eigen werk en dat van familieleden en/of vrienden van meet af aan goed bij te houden. De aangifte 106/3 moet samen met de bijlagen worden ingediend bij het btw-controlekantoor dat u de in te vullen aangifte toestuurde.

Wat moet u aangeven?

De aangifte 106/3 omvat vier vakken. Het is belangrijk dat u als eigenaar-bouwheer zo veel mogelijk informatie verschaft.

In vak I vermeldt u:

– uw naam, adres en beroep;

– de gemeente waar u hebt gebouwd, de straatnaam en het huisnummer van de woning;

– de datum van de betekening van het kadastrale inkomen van de nieuwbouw;

– de datum van de ingebruikname van de nieuwe woning;

– belangrijk: een gedetailleerde beschrijving van de werken die nog moeten worden uitgevoerd op het ogenblik dat het kadastrale inkomen werd betekend.

In vak II geeft u een gedetailleerd overzicht van alle facturen van aannemer(s) en vakmensen die werken hebben uitgevoerd aan de nieuwbouw. U maakt daarbij het beste een chronologisch overzicht, vanaf de nieuwbouw tot de afwerking van de woning.

In vak III maakt u melding van alle facturen van de bouwmaterialen die u als eigenaar-bouwheer rechtstreeks hebt gekocht. Bij elke factuur moet u de naam en het adres van de persoon vermelden die de materialen heeft verwerkt of geplaatst. Maak eveneens melding van de gebruikte materialen die u hebt gekocht bij niet-btw-plichtige verkopers en van de afbraakmaterialen die u mogelijk hebt gebruikt.

Vak IV is bestemd voor de werken die u zelf hebt gedaan of die familieleden en/of vrienden kosteloos hebben verricht. U dient de volgende informatie op te geven:

– de naam, het adres, het beroep en de eventuele graad van bloed- of aanverwantschap (bijvoorbeeld vader of broer) van de personen die u gratis hebben geholpen;

– een gedetailleerde beschrijving van het eigen werk dat u hebt verricht met de vermelding van de precieze aard, de omvang en de tijdsduur;

– een verwijzing naar de materialen die u, familieleden of vrienden hebben verwerkt of geplaatst (het gaat om de materialen die u hebt vermeld in vak III).

Vergeet de aangifte niet voor echt te verklaren, te dateren en te ondertekenen.

Bij te voegen documenten

Bij de aangifte 106/3 moet u de volgende documenten voegen:

– het door stedenbouw goedgekeurde bouwplan;

– het bestek van de aannemer(s);

– alle facturen van de ingeschakelde aannemers en vakmensen en alle facturen van de materialen die u zelf hebt verwerkt of hebt laten verwerken door familieleden en/of vrienden;

– bewijsstukken van het werk dat u zelf hebt uitgevoerd of kosteloos hebt laten uitvoeren door familie en/of vrienden.

Maak van de aangifte en de bijgevoegde documenten een kopie en houd die goed bij. U bent wettelijk verplicht om alle ontvangen facturen, plannen en bestekken met betrekking tot de nieuwe woning te bewaren gedurende vijf jaar vanaf de datum van de betekening van het kadastrale inkomen van de nieuwe woning. U moet die documenten kunnen voorleggen op verzoek van de controlerende btw-ambtenaar.

Eigen werk en dat van familie en/of vrienden

Het is belangrijk dat u kunt bewijzen dat u zelf in de woning hebt gewerkt of dat familie of vrienden u gratis hebben geholpen, vooral als er een verschil is tussen de normale waarde van de nieuwe woning en het totaalbedrag van de facturen van de aannemer(s) en de materialen die u kunt voorleggen. Het grootste deel van de kosten van een nieuwbouw heeft betrekking op de ruwbouw. U brengt zichzelf in de problemen als u daarvan niet genoeg facturen kunt voorleggen.

Het eigen werk en de onbezoldigde hulp van familie en vrienden zijn niet onderworpen aan de btw-heffing. U mag zich ook laten bijstaan door verre familieleden. U kunt dat op alle mogelijke manieren bewijzen. Een van de mogelijkheden is dat u foto’s neemt tijdens de werkzaamheden of dat u een schriftelijke verklaring vraagt van getuigen, zoals de wijkagent of de buren.

Wat bij een tekort?

Als het bevoegde btw-controlekantoor vaststelt dat u niet genoeg facturen hebt die overeenstemmen met de normale waarde van de nieuwe woning, verneemt u hoeveel btw u te weinig hebt betaald en of er een boete wordt opgelegd. U hebt de mogelijkheid om aan te tonen waarom u over te weinig btw-facturen beschikt. U kunt daarbij de volgende argumenten gebruiken.

· Toon aan dat de woning nog niet volledig klaar was op het ogenblik dat u ze in gebruik nam. U moet slechts btw betalen op de waarde van de gedeeltelijk afgewerkte woning. Bewijs bijvoorbeeld dat u slechts een voorlopige keuken hebt geplaatst en niet de voorziene, duurdere keuken.

· Toon aan dat u een belangrijke korting hebt gekregen op de facturen van de materialen.

· Bewijs dat u bij de bouwwerkzaamheden kosteloze hulp hebt gekregen van familieleden en/of vrienden.

Slaagt u er niet in om tot een vergelijk te komen met de btw-controleur, dan kunt u een schatting laten maken door een deskundige. Ook de btw-controleur heeft die mogelijkheid. De schatting moet ten laatste plaatsvinden twee jaar na de betekening van het kadastrale inkomen van de nieuwbouw.

JOHAN STEENACKERS

Wordt u tijdens de bouw geholpen door vrienden of familieleden, zorg er dan voor dat u dat kunt bewijzen met foto’s of een schriftelijke verklaring van getuigen.