Crisis op de huurmarkt

Steeds meer verhuurders haken af en dat is ook slecht nieuws voor de huurders. Die hebben het steeds moeilijker om de huur te betalen. De verhuurders klagen over de stijging van de wanbetalers en de regeldrift van de overheid.

Nee, het gaat niet goed met de private huurmarkt. De kwaal: een chronische aantasting van de vitaliteit. De symptomen: de huurder verarmt, de verhuurder veroudert en haakt af. En er is weinig hoop op een spoedig herstel. Integendeel. “Ongeveer 10 % van onze leden overweegt ernstig om ermee te stoppen”, zegt Katelijne D’Hauwers, directeur van het Algemeen Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat (AES). “En bij onze collega’s van andere verhuurdersverenigingen horen we gelijkaardige signalen.”

Waarom geven de verhuurders er de brui aan? Katelijne D’Hauwers ziet twee belangrijke redenen: een problematische verhuring – bijvoorbeeld een huurachterstand of schade in de woning – en de toenemende regeldrift van de verschillende overheden; de recente wijziging van de huurwet zou veel kwaad bloed hebben gezet. “We stellen ook vast”, zegt ze “dat als een verhuurder overlijdt, de jonge erfgenamen meestal niet geneigd zijn om de verhuring voort te zetten. Die woningen komen dan op de koopmarkt.”

Het is bekend dat de huurmarkt aan de vraagzijde sterk veranderd is. Door de jaren heen zijn steeds meer huurders eigenaar kunnen worden. De lage rentestand sinds de tweede helft van de jaren negentig heeft dit fenomeen nog versterkt. “Het is een evolutie die toch niet mag verwonderen”, vindt Geert Inslegers van de huurdersvereniging Vlaams Overleg Bewonersbelangen. “Het hele woonbeleid is sterk gefocust geweest op het aanmoedigen van eigendomverwerving. In Vlaanderen zitten we vandaag aan ongeveer 75 % eigenaars. Net na de Tweede Wereldoorlog waren de huurders nog in de meerderheid. Je kunt dus zeggen dat het beleid succesvol is geweest. Maar het stoot nu wel op zijn grenzen. Want vandaag zijn de meeste huurders mensen met een laag tot zeer laag inkomen. Je zou de overheidssteun al fundamenteel moeten optrekken om ook die groep de kans te geven om een woning te kopen.”

Professor economie Erik Buyst (KU Leuven) zit op dezelfde golflengte: “Het is een utopie dat iedereen eigenaar kan worden. De huidige crisis op de Amerikaanse woningmarkt met zijn rommelhypotheken toont dat pijnlijk aan.”

Marktwerking werkt niet

We houden er dus maar best rekening mee dat er altijd een belangrijk contingent van huurders zal zijn. Slechts een beperkt deel ervan kan terecht op de sociale huurmarkt. En het aantal sociale huurwoningen drastisch uitbreiden, is gezien de duurtijd van het bouwproces en de hoge kostprijs, geen realistische optie voor de korte termijn. De private huurmarkt blijft dus nodig. Ook omdat een gezonde private huurmarkt essentieel is voor de flexibiliteit van de woonmarkt. “Dat stoort me nog het meest”, zegt Buyst. “De huurder krijgt een sociaal stigma opgekleefd. In een gezonde markt moet de keuze tussen huren en kopen een persoonlijke voorkeur reflecteren. Het is belangrijk voor de verhuursector dat het huurderspubliek zowat alle lagen van de bevolking omvat.”

Dat is vandaag dus niet het geval. Grosso modo zijn er drie types van huurders te onderscheiden: jongeren, mensen met een laag inkomen en – vooral in het Brusselse – eurocraten en expats. Drie groepen die eigenlijk niet zo interessant zijn voor de verhuurder. Want de jongeren beschouwen huren als een zeer tijdelijke oplossing, ze zorgen voor een groot verloop; de lage inkomens – de belangrijkste groep – kampen vaak met betalingsproblemen; en de expats en eurocraten zijn dan weer een zeer kritisch en veeleisend publiek.

Geert Inslegers merkt ook op dat die sociaal zwakke huurder het bovendien steeds moeilijker krijgt op de private huurmarkt. “De huurprijzen zijn gestegen, weliswaar niet zo sterk als de woningprijzen. Maar de huurquote, het aandeel van het inkomen dat naar de huur gaat, is sterk gestegen: van ongeveer 18 % midden de jaren tachtig, tot 29,5 % nu. Tegelijkertijd stellen we vast dat de kwaliteit van de woningen op de private huurmarkt, in tegenstelling tot de andere segmenten op de woningmarkt zoals de koop- en sociale huurmarkt, erg problematisch blijft. Er is wel een comfortverbetering, maar de fysieke toestand van de woningen verslechtert.”

Ontevreden verhuurders, steeds zwakkere huurders, een krimpend en kwalitatief zwakker aanbod geven niet meteen een rooskleurig beeld. “Er is een duidelijke neerwaartse spiraal”, bevestig Buyst. “En ik vrees dat we die zonder sterke stimuli van de overheid niet zullen kunnen doorbreken. Ik geloof sterk in de marktwerking, maar moet vaststellen dat ze hier voor een deel faalt.” Hij wijst erop dat de huurmarkt een erg versnipperde en weinig transparante markt is. En het prijsmechanisme werkt ook niet optimaal, want de prijsverschillen tussen goede, matige, slechte en zeer slechte woningen zijn relatief klein. “Dat is problematisch”, vindt Buyst, “want het betekent dat de verhuurder geen impuls krijgt om te investeren in zijn woning.”

Kadastraal inkomen ter discussie

Het AES pleit voor een beleid met stok en wortel. “De huisjesmelkers moeten steviger aangepakt worden”, zegt Katelijne D’Hauwers. “Zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk zijn daar instrumenten voor. Nu plaatst die kleine groep een hele sector in een slecht daglicht. Maar daarnaast wordt het hoog tijd dat de goedmenende verhuurder ook eens wordt aangemoedigd. Hoe? Door bijvoorbeeld grote investeringen, 12.500 euro om er een bedrag op te kleven, aftrekbaar te maken van het belastbaar inkomen.”

Kunnen we iets leren van de aanpak in andere landen? Professor Buyst verwijst naar Frankrijk, dat de trend van een krimpend aanbod op de private huurmarkt heeft kunnen ombuigen. “Met een aanbodbeleid”, benadrukt hij. “We bekijken het debat nog te eenzijdig vanuit het standpunt van de huurder. Uiteraard is die belangrijk. En ook aan die vraagzijde moeten we prikkels inbouwen. Waarom niet de aftrekmogelijkheden die eigenaars-bewoners in de personenbelasting genieten, uitbreiden tot de huurders? Maar als we het aanbod terug kunnen opkrikken, dan is dat ook in het voordeel van die huurder.”

Buyst denkt onder meer aan een verlaging van de erfenis en schenkingsrechten als de woning verhuurd blijft. Hij meent dat er ook een (grotere) rol is weggelegd voor de residentiële vastgoedbevaks. Die bevaks zijn, vanwege hun statuut, vandaag vooral beheerders. Buyst zou hen ook de mogelijkheid willen geven om aan nieuwbouw te doen. En zoals Katelijne D’Hauwers, wil hij fiscale stimuli bij investeringen.

Overigens moet de hele verhuurfiscaliteit volgens Buyst worden herbekeken: “Ik weet dat dit heel gevoelig ligt bij de verhuurders, maar het huidige systeem op basis van het kadastraal inkomen (KI) is ondoorzichtig en ondoelmatig. Want de verhuurder kan renovaties of investeringen fiscaal niet recupereren. Het KI is intussen ook een fictie geworden. Met een taxatie op basis van de werkelijke geïnde huur min de gemaakte kosten, is die investeringsprikkel er wel. Bovendien verdwijnt dan het verschil in fiscale behandeling tussen vennootschappen en particuliere verhuurders.”

Katelijne D’Hauwers: “Ik kan u verzekeren dat de verhuurders dan massaal afhaken. Het rendement van woningverhuur is nu al niet bijzonder hoog. Als de taxatie op basis van het KI wordt afgeschaft, dan is het sop de kool niet meer waard.”

“Je moet dat inderdaad koppelen aan een verlaging van de aanslagvoeten”, zegt professor Buyst. “Anders verhoog je inderdaad de fiscale druk en dat is niet bedoeling.”

Een ander gevoelig thema is een blokkering van de huurprijzen. In 2006 lanceerde toenmalig minister van Justitie Laurette Onkelinx (PS) een voorstel hierover. Het hoeft niet te verwonderen dat dit niet in goede aarde viel bij de eigenaars-verhuurders. Professor Buyst is evenmin een voorstander: “De verhuurders zullen dan nog meer geneigd zijn hun eigendom te verkopen. Het gaat die neerwaartse spiraal dus alleen nog maar versnellen.”

Geert Inslegers meent dat een vorm van prijsregeluring – niet blokkering – niet noodzakelijk negatief is voor de verhuurder. “Het hangt ervan af hoe je reguleert”, zegt hij. “Met een aantal flankerende maatregelen zoals lagere belastingvoeten, een huurwaarborgfonds en huursubsidies, kan het ook positief zijn voor de verhuurder. De verhuurder krijgt misschien een iets lagere maar toch faire huurprijs. Daar staat tegenover dat hij betalingszekerheid heeft. Zo’n stabiel kader is gunstig voor de vastgoedbelegger.” (T)

Door Laurenz Verledens