Certifikaten. Het uur van de waarheid

Een eerste vastgoedcertifikaat bereikte de afloopdatum. Dat de andere er hun les uit trekken…

“In vergetelheid”. Zo luidde het gewisse noodlot van de vastgoedcertifikaten verhandeld op de wekelijkse veilingen. De volumes haalden geen niveau en de beursgenoteerde certifikaten kaapten alle aandacht weg.

Tot Lendit nv onlangs een nieuw bod uitbracht op de groeicertifikaten Gosselies-Turnhout. Dit bod plaatste de niet-genoteerde stukken weer volop in de schijnwerpers. Het gaat immers gepaard met een fameuze controverse. De prospektus lijkt wel geschreven in vitriool. Vooral vennootschap Comuélé die de meerderheid bezit van de aandelen in het bod moet het ontgelden. Het zou niemand verbazen mocht dit bod uitmonden in een proces.

Overgewaardeerd.

Dat het certifikaat Eeklo-Ressaix de afloopdatum bereikte, promoveren we o.i. terecht tot feit van het jaar. Vooreerst is E-R het eerste certifikaat dat die finale streep overschrijdt. Bovendien hield de afloop voor sommigen een minder prettige verrassing in. Al had de bank Dewaay uitgever van een maandblad over vastgoedcertifikaten de houders goed op voorhand gewaarschuwd.

Waar gaat het eigenlijk om ? Oké, het certifikaat stond al lang overgewaardeerd. Maar dit gold niet enkel voor Eeklo-Ressaix. Heel wat andere certifikaten waren overgewaardeerd, of zijn het nog steeds.

Het gros van de niet-beursgenoteerde certifikaten behoort tot het “leasing”-type. Ze financierden de bouw van super- of hypermarkten. De huurders van deze gebouwen (meestal distributeurs Delhaize of GIB) betalen de prijs van de panden stelselmatig terug. Vandaar het gedeelte “terugbetaling van kapitaal” in de jaarlijkse koeponrente.

Lap grond.

Dit gebruik maakt echter dat het certifikaat einde rit nog slechts betrekking heeft op de grond. Als de huurder zijn optie licht, zal hij enkel de deskundig vastgestelde grondwaarde afkopen van de certifikaathouder. Deze laatste krijgt bij de afloop van een certifikaat bovenop zijn laatste huurparticipatie slechts zijn gedeelte van de grondprijs.

Vergeet niet dat de grond bij aanvang slechts in geringe mate bijdraagt tot de waarde van het certifikaat. Bovendien evolueerde de grondwaarde meestal niet mee met de index van de konsumptieprijzen. De grond van het certifikaat Eeklo-Ressaix wordt door experts op 35,75 miljoen frank geschat. Niet eens het dubbele van de terrein waarde anno ’74 (bij de uitgifte van het certifikaat). Terwijl de index van de konsumptieprijzen sinds datzelfde jaar met 170 % gestegen is.

In oktober jl. verklaarde de uitgever van dit zogenaamde “Vastgoedcertifikaat” dat de certifikaathouders van Eeklo-Ressaix in maart 1995 hun laatste koeponrente kunnen innen (8750 frank netto). In mei ontvangen ze dan hun gedeelte van de grondwaarde (17.650 frank) en de tussentijdse huur (3.600 frank). Let wel : we geven de cijfers onder voorbehoud. De definitieve bedragen kunnen licht afwijken. Maar de einduitkering zal hoe dan ook circa 30.000 frank bedragen.

Delhaize-bis.

In maart ’94 vlak na de voorlaatste koeponrente t.w.v. 8490 frank was de koers van het certifikaat Eeklo-Ressaix gestegen tot bijna 40.000 frank. Onbegrijpelijk duur. Zelfs begin december werden nog certifikaten verhandeld tegen 32.500 frank, ofwel 8 % boven de werkelijke waarde van de stukken.

Dat een institutionele belegger dit bedrag ophoestte, was nog enigszins begrijpelijk. Institutionelen rekupereren immers de roerende voorheffing, waardoor ze mogen rekenen op een einduitkering van ongeveer 35.000 frank. Maar voor transakties tussen partikulieren was de hoge prijs onverklaarbaar.

Certifikaat Aywaille-Enghien is de volgende emissie die het einddoel bereikt. In principe zal Delhaize eind 1995 de optie op de supermarkten binnen het certifikaat lichten. Hoeveel ontvangt de certifikaathouder in dit geval ? Na de koeponuitkering van 21 december jongstleden (3414 netto), blijft er volgens Dewaay voor eind ’95 nog één koepon over van ongeveer 3200 frank netto.

Zonder de grondwaarde wel te verstaan. Het terrein was bij aanvang (februari 1975) 4745 frank per certifikaat waard. Indien de prijs net als bij Eeklo-Ressaix met bijna 100 % gestegen is, halen we circa 9000 frank per deelbewijs, of 8000 frank na roerende voorheffing.

Inclusief koepons die van 21 december 1994 en die van eind 1995 kwam men begin december 1994 aan een restwaarde van 14.600 frank. Terwijl de koers 15.000 frank bedroeg. Nog steeds een overwaardering dus, ondanks de koersdaling met 20 % sinds begin 1994. “Overwaardering”, althans voor de partikuliere beleggers die de roerende voorheffing van 25,75 % niet kunnen rekupereren.

Klare kijk.

De ontgoocheling bij de kopers van E-R-certifikaten kan als voorbeeld dienen. Nu de afloopdata van meerdere certifikaten naderen, doet de belegger er goed aan de karakteristieken van de verschillende certifikaten even na te kijken. Het voorgespiegelde rendement bij deze certifikaten mag de koopbeslissing niet langer determineren. De rendementen hebben immers niets meer te betekenen eens de einddatum in zicht is.

Guy Legrand