Brussel is het interessantst

Wie sinds 1 januari leent om een eigen en enige woning te kopen, te bouwen of te verbouwen, moet in de drie gewesten rekening houden met een grondig gewijzigde woonbonus.

Tien jaar geleden werd de woonbonus ingevoerd. Wie een hypothecaire lening afsloot om zijn eigen en enige woning te financieren, kon een belangrijk deel van de betaalde intresten en kapitaalaflossingen in mindering brengen in de personenbelasting. De basiswoonbonus bedroeg 2280 euro per medelener (bedrag geldig voor het inkomstenjaar 2014). Dat bedrag werd de eerste tien jaar van de looptijd verhoogd met 760 euro. Voor leners die drie of meer kinderen ten laste hadden, kwam daar nog 80 euro bij. Voor koppels met drie of meer kinderen die samen hadden geleend, leverde dat op jaarbasis een aftrek van 2280 + 760 + 80 = 3120 x 2 = 6240 euro op. Het eigenlijke belastingvoordeel werd berekend tegen de marginale aanslagvoet, of 50 procent plus de gemeentebelasting. Op jaarbasis konden de leners rekenen op de terugbetaling van meer dan 3000 euro.

De zesde staatshervorming heeft tot gevolg dat de drie gewesten sinds 1 januari elk afzonderlijk bevoegd zijn om de fiscale regels voor een hypothecair woonkrediet toe te passen. Tegelijk wordt de fiscaliteit van vastgoed gesplitst in fiscale regels die gelden voor eigen woningen, waarvoor de gewesten bevoegd zijn, en voor niet-eigen woningen zoals tweede verblijven, die een federale bevoegdheid blijven.

Vlaanderen neemt het voortouw

Elk gewest heeft intussen kleur bekend over zijn woonbonus. “Vlaanderen heeft het voortouw genomen”, zegt Jef Wellens, fiscalist bij Wolters Kluwer. “In het Vlaams Gewest ontspoorden de kosten van de woonbonus tot 1,7 miljard euro in 2014. Ter vergelijking: de woonbonus kostte Wallonië dat jaar 730 miljoen euro, en Brussel amper 140 miljoen euro. Vlaanderen kon dus niet anders dan budgettair in te grijpen. Voor nieuwe leningen vanaf 2015 verlaagde het niet enkel het bedrag van de woonbonus van 3040 tot 2280 euro, ook het percentage van de belastingvermindering werd bijgesteld van 50 tot 40 procent. Zo daalt het fiscale voordeel in Vlaanderen per koppel jaarlijks met 1300 euro. Vlaanderen heeft de fiscale voordelen voor nieuwe en oude leningen ook definitief bevroren. Door die permanente indexatiestop zal het belastingvoordeel op termijn verdampen.”

Nadat de Vlaamse plannen bekend waren geraakt, besliste Brussel zijn woonbonus de eerste jaren niet te wijzigen. Zo hoopt het gewest meer jonge gezinnen te lokken. Ook het Waals Gewest besliste de woonbonus te behouden en hij blijft bovendien geïndexeerd. “Een kandidaat-eigenaar heeft er dus alle belang bij een hypotheek te sluiten voor een woning in Wallonië eerder dan in Vlaanderen, omdat het Vlaams Gewest het bedrag van de woonbonus heeft beperkt en de indexatie heeft afgeschaft”, stelde Waals minister van Wonen en Energie Paul Furlan (PS).

Fiscale concurrentie

De staatshervorming heeft het begrip ‘fiscale concurrentie’ een nieuwe dimensie gegeven. “Het monopolie van één federale personenbelasting is doorbroken”, stelt Jef Wellens vast. “Door hun fiscale troeven uit te spelen proberen de gewesten zich voor potentiële inwoners zo aantrekkelijk mogelijk voor te stellen, voor zover hun budgettaire ruimte dat toelaat. De woonbonus kost aan Vlaanderen dubbel zoveel als aan Wallonië en Brussel samen. Die twee gewesten veroorloven zich dus nog wat groeimarge.”

“Of veel Vlamingen zullen ingaan op de uitnodiging van de buren, is nog maar de vraag”, denkt Jef Wellens. “Toch zullen heel wat jonge Zuid-Vlamingen sneller de stap over de taalgrens zetten, tot ook Wallonië en Brussel zich genoodzaakt zien hun ontspoorde woonbonus te saneren.”

De nieuwe woonbonus

“Wie in 2015 een lening aangaat voor de eigen en enige woning, kan de betaalde kapitaalaflossingen, intresten en premies van de waarborgende schuldsaldoverzekering nog altijd fiscaal in mindering brengen”, zegt John Romain, bestuurder-directeur van de onafhankelijk kredietadviseur Immotheker. “De basiswoonbonus wordt in de drie gewesten gedurende de eerste tien jaar ook nog altijd verhoogd met 760 euro, zolang de woning de eigen woning van de lener blijft. Ook de verhoging met 80 euro voor minstens drie kinderen ten laste, blijft overal behouden.”

– Vlaams Gewest

Als u in het Vlaams Gewest een hypothecair krediet aangaat om uw enige en eigen woning te kopen, te bouwen of te verbouwen, bedraagt het fiscale voordeel sinds dit jaar 1520 euro per medelener. In Vlaanderen worden de bedragen van de woonbonus niet meer geïndexeerd.

Het eigenlijke voordeel bedraagt 40 procent van dat bedrag, plus de uitgespaarde gemeentebelasting. Woont u in een gemeente met een gemeentebelasting van 8 procent, dan bedraagt het voordeel 43,2 procent. In de eerste tien jaar dat de lening loopt, komt het voordeel voor een gezin met twee kinderen neer op 1520 + 760 = 2280 euro per jaar per belastingplichtige x 43,2 procent = 984,96 euro per jaar, of 82 euro per maand. Voor een koppel is dat 82 x 2 = 164 euro per maand. Na tien jaar bedraagt het voordeel van de woonbonus 1520 euro per jaar, wat tegen 43,2 procent een voordeel van 656,64 euro per jaar oplevert. Dat is 55 euro per maand per lener, en 110 euro per maand voor een koppel.

“Stel dat een koppel dat in Vlaanderen een enige en eigen woning koopt en 200.000 euro leent op 25 jaar tegen een vaste rente van 2,51 procent”, zegt Romain. “Het krijgt dan 39.398 euro aan fiscale woonbonusvoordelen over 25 jaar. Dat doet de intrestvoet dalen van 2,51 naar 1,12 procent. De Vlaamse overheid betaalt dus 2,51 – 1,12 = 1,39 procent van de rente.”

– Waals Gewest

In het Waals Gewest bedraagt de woonbonus dit jaar 2290 euro per persoon. De bedragen worden nog altijd geïndexeerd. Het belastingvoordeel voor de woonbonus bedraagt in het Waals Gewest 40 procent plus de uitgespaarde gemeentebelasting. Een gezin met twee kinderen kan in de eerste tien jaar aanspraak maken op een woonbonus van 2290 + 760 = 3050 euro per jaar. We gaan er opnieuw van uit dat de gemeentebelasting 8 procent bedraagt. Het eigenlijke voordeel bedraagt dan 3050 euro x 43,2 procent = 1318 euro per jaar per medelener, of 110 euro per maand. Voor een koppel is dat 110 x 2 = 220 euro per maand.

John Romain: “Stel dat een koppel in Wallonië een enige en eigen woning koopt en 200.000 euro leent op 25 jaar tegen een vaste rente van 2,51 procent. Het krijgt dan 70.597 euro aan fiscale woonbonusvoordelen over 25 jaar. Dat doet de intrestvoet dalen van 2,51 naar -0,08 procent. De Waalse overheid betaalt dus de integrale rente en de lener krijgt er nog 1910 euro bovenop. We gaan er in die berekening wel van uit dat de huidige bedragen, de indexatie en de voordelen gedurende 25 jaar behouden blijven.”

– Brussels Gewest

Sluit u een hypothecair krediet af voor een enige en eigen woning in het Brussels Gewest, dan hebt u in 2015 recht op een fiscaal voordeel tot 2290 euro per persoon. Ook in Brussel worden de bedragen van de woonbonus nog geïndexeerd.

In Brussel levert de woonbonus in 2015 een fiscaal voordeel op van 45 procent plus de uitgespaarde gemeentebelasting. Woont u in een gemeente met een gemeentebelasting van 8 procent, dan bedraagt het eigenlijke voordeel 48,6 procent. Voor een gezin met twee kinderen komt de woonbonus neer op 2290 euro x 48,6 procent = 1482 euro per jaar per persoon, of 124 euro per maand. Voor een koppel is dat 124 x 2 = 247 euro.

“Stel dat een koppel in Brussel een enige en eigen woning koopt en 200.000 euro leent op 25 jaar tegen een vaste rente van 2,51 procent”, zegt John Romain. “Het koppel krijgt dan over 25 jaar 79.422 euro aan fiscale woonbonusvoordelen. Dat doet de intrestvoet dalen van 2,51 naar -0,44 procent. De Brusselse overheid betaalt dus de totale rente en de lener krijgt er 10.735 euro bovenop. We gaan er opnieuw van uit dat de huidige bedragen, de indexatie en de voordelen gedurende 25 jaar behouden blijven.”

Conclusie

De nieuwe woonbonus die vanaf 1 januari 2015 in de drie gewesten in voege is, is veruit het interessantst voor wie in het Brussels Gewest een lening afsluit. Het basisbedrag plus de verhoging in de eerste tien jaar zijn daar het hoogst, de bedragen blijven jaarlijks geïndexeerd en het eigenlijke belastingvoordeel bedraagt 45 procent, plus de uitgespaarde gemeentebelasting. Ook het Waals Gewest past een interessante woonbonus toe. In vergelijking met het Brussels Gewest zijn het basisbedrag en de verhoging even hoog, er is een jaarlijkse indexering, maar het belastingvoordeel is 5 procentpunt lager.

Wie in Vlaanderen leent, is er fiscaal het slechtst aan toe. Het basisbedrag van de woonbonus wordt er verlaagd tot 1520 euro en wordt niet meer geïndexeerd. Het eigenlijke belastingvoordeel bedraagt 40 procent, zoals in het Waals Gewest.

JOHAN STEENACKERS

De staatshervorming heeft het begrip ‘fiscale concurrentie’ een nieuwe dimensie gegeven.

De Brusselse overheid betaalt dus eigenlijk de rente, met nog eens 10.735 euro er bovenop.