Nu de bouwshift is goedgekeurd: wat doet u het beste als grondeigenaar?

Het Vlaams Parlement heeft woensdag het startschot gegeven voor de bouwshift, ook wel de betonstop genoemd. Onbebouwde bouwgrond moet een ander doel krijgen, en daarvoor krijgen de eigenaars een vergoeding. Een markant detail is de goedkeuring van het nieuwe plan om de grondeigenaars voor 100 procent te vergoeden volgens de huidige marktwaarde van hun grond. Rinkelt de kassa voor eigenaars?

Een leefgebied dat volgebouwd is, lijdt sneller onder de gevolgen van droogte en wateroverlast. Extremen zoals we al zagen in Italië en Wallonië, willen we Vlaanderen besparen. Daarom keurde het Vlaams Parlement deze week de langverwachte bouwshift goed. Dat is een groot ruimtelijk ordeningsplan met als doel woonuitbreidingsgebied om te zetten in bos-, landbouw- of natuurgebied, en zo de open ruimte te vrijwaren.

Tegen 2040 zal in Vlaanderen geen open ruimte meer worden aangesneden. In de tussentijd worden potentiële bouwgronden in woonuitbreidingsgebied onder een stolp geplaatst. Alleen de gemeenten kunnen eigenaars het groene licht geven om erop te bouwen, mits de betaling van een heffing. Anderzijds is het aan de lokale besturen om gronden te herbestemmen, en dan betalen zij grotendeels zelf de rekening, met hulp van een bouwshiftfonds waarvoor de Vlaamse overheid 100 miljoen euro opzij zet. De grondeigenaars hebben dan recht op een vergoeding die 100 procent van de marktwaarde van hun perceel bedraagt. Ze blijven ook de eigenaar van hun grond.

150.000 eigenaars

Wie de grond ontwikkelt, betaalt, stelt minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA). Maar wat als de gemeente geen initiatief neemt? Eigenaars van gronden in woonuitbreidingsgebied, die tegen 2040 nog geen bestemming hebben gekregen, worden vergoed op kosten van de Vlaamse begroting. Volgens de raadgevers van de Taskforce kan het plan van minister Demir tussen 6,8 en 31 miljard euro kosten. Bij het horen van dat bedrag verslikten oppositiepartijen zich collectief en zij stemden tegen.

‘Het probleem is dat bij ons in de loop der jaren een foute perceptie is gegroeid ten aanzien van woonuitbreidingsgebieden. Mensen hebben niet het absolute recht om die uiteindelijk te ontwikkelen.’

Tom Coppens, Universiteit Antwerpen

Wat zijn de gevolgen voor de grondbezitter? Als de gemeente zijn grond herbestemt, ontvangt hij voortaan een vergoeding die overeenkomt met 100 procent van de huidige marktwaarde. Eerder sprak de overheid nog over 80 procent van het geïndexeerde, originele aankoopbedrag. Volgens een studie van 2008 treft het plan 150.000 eigenaars, van wie 77 procent particulieren die één perceel bezitten. Vaak is dat gekocht als investering, voor de kinderen.

“De regelgeving die nu op tafel ligt, waarbij eigenaars voor 100 procent worden vergoed, is een unicum. Dat is in Vlaanderen uiteraard niet de enige uitdaging”, zegt Tom Coppens, professor stedenbouw en ruimtelijke planning aan de Universiteit Antwerpen. “Het probleem is dat bij ons in de loop der jaren een foute perceptie is gegroeid ten aanzien van woongebieden. Mensen hebben niet het absolute recht om die uiteindelijk te ontwikkelen. De overheid moet ook nog nagaan of die ontwikkelingen nog passen binnen de goede ruimtelijke ordening. In Frankrijk, bijvoorbeeld, leeft wel duidelijk dat besef. Daar krijgen de burgers dan ook geen compensatie, als een grond een andere bestemming krijgt. De eigenaars weten dat ze een zeker risico nemen.”

Maar in ons land is de vergoeding voor herbestemming dus nog groter geworden dan eerst werd besproken. 100 procent van de marktwaarde en u blijft zelf eigenaar. Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn.

TOM COPPENS. “En misschien is het dat ook, want ik verwacht niet dat gemeenten happig zullen zijn om gronden in woonuitbreidingsgebied te herbestemmen. De kans is dus groot dat er weinig beweegt, en dan draait volgens de huidige regelgeving de Vlaamse begroting in 2040 voor de kosten op. Met de vergoeding die nu op tafel ligt, is dat onbetaalbaar, want wellicht zijn de grondprijzen dan nog verder gestegen. 2040 is ook nog ver weg. Tegen die tijd kan nog van alles gebeuren. De onzekerheid blijft voorbestaan.”

Dat klinkt pessimistisch. Zijn er dan geen verschillen afhankelijk van het type grond en de locatie van het perceel?

COPPENS. “Daarvoor kijkt u het best naar de situatie in uw gemeente. Er zijn gemeenten die graag willen uitbreiden en in deze bestaat de grootste kans dat goed gelegen woonuitbreidingsgebieden worden ontwikkeld. Eigenaars hebben er alle belang bij dat lokale overheden transparant over hun uitbreidingsplannen communiceren. Maar ze moeten er ook rekening mee houden dat hun gronden niet zomaar individueel zullen worden verkaveld. Dat zal veeleer op grote schaal, projectmatig worden uitbesteed.”

“En dan er is nog het totaal tegenovergestelde scenario, waarin de gemeente bij gronden van lage kwaliteit wil ingrijpen, bijvoorbeeld om milieuredenen. Daar is herbestemming sporadisch mogelijk, maar verwacht niet dat de vergoeding in zulke gevallen erg hoog wordt geschat. Maar met de regelgeving die nu op tafel ligt, kunnen gemeenten de gronden beter rechtstreeks kopen, opdat ze ook eigenaar worden en zeggenschap hebben.”

Is er al zicht op hoe de marktwaarde van een woning wordt bepaald? Zal dat op een transparante wijze gebeuren?

COPPENS. “Dat is de taak van de neutrale landcommissies. Dertien factoren hebben invloed op de prijs: ligt de grond bij een weg, behoort het gebied al dat niet tot overstromingsgebied enzovoort. Maar hoe die schatting precies gebeurt, moet nog gespecificeerd worden in het uitvoeringsbesluit.”

Die schatting van de marktwaarde kan dus nog alle kanten opgaan. Het kan dus net zo goed een verdoken besparingsoperatie zijn ten opzichte van het eerdere voorstel om 80 procent van de geïndexeerde aankoopprijs te betalen?

COPPENS. “In principe kan het nog die richting uitgaan, maar dat staat dan weer haaks op het uitgangspunt om voldoende draagvlak te creëren bij de eigenaars. Eerlijk gezegd snap ik dan het nut van de hele oefening ook niet meer.”

‘Volgens de nieuwe regelgeving betalen de lokale besturen, of in 2040 de Vlaamse overheid, een soort artificiële prijs, gebaseerd op allerhande factoren. Het is dus erg plausibel dat nog aan de prijsberekening wordt gesleuteld.’

Tom Coppens, Universiteit Antwerpen

Maar in het uitvoeringsbesluit kan nog wel worden gesleuteld aan de regelgeving om de herbestemming betaalbaarder te maken voor de lokale en uiteindelijk de Vlaamse overheid? De Taskforce Bouwshift kwam al met suggesties.

COPPENS. “Klopt, en in het huidige decreet werden al een aantal suggesties verwerkt zoals de zogenaamde 50-meterregeling. Dat is het plan om het deel buiten de eerste 50 meter van een perceel niet in aanmerking te nemen voor de vergoeding, of slechts een vast bedrag te betalen voor het gebied buiten de eerste 50 meter. De landcommissie zou in haar schatting ook het potentieel van het perceel voor ontwikkeling in rekening kunnen brengen, of het stilzitten van de eigenaar. Volgens de nieuwe regelgeving betalen de lokale besturen, of in 2040 de Vlaamse overheid, een soort artificiële prijs. Het is dus erg plausibel dat nog aan de prijsberekening wordt gesleuteld. Daar trekken grondeigenaars best zelf hun conclusies uit.”

Als gronden uit woonuitbringsgebied een andere bestemming krijgen, heeft dat dan geen effect op de prijs van normale bouwgrond? Een simpele economische regel luidt dat de prijs stijgt, zodra het aanbod afneemt en de vraag dezelfde blijft.

COPPENS. “Dat had zeker gekund, ware het niet dat die gronden in woonuitbreidingsgebied in Vlaanderen sowieso geen effect hadden op de prijs. Er is een groot aanbod van 45.000 hectare aan onbebouwde gronden, inclusief woonuitbreidingsgebieden, die daar een aandeel hebben van 12.000 hectare. We spreken van een overaanbod, maar het aandeel dat effectief op de markt komt, is klein. Dat komt juist doordat eigenaars blijven speculeren en hun grond achter de hand houden. Als al die gronden plots zouden worden vrijgegeven, stort de prijs in.