Betaal uw woning nu al met uw aanvullend pensioen

Een woning kopen? Dan denkt u allicht aan een hypotheeklening en de bijbehorende fiscale voordelen. Die voordelen zijn vooral interessant als het gaat om de enige eigen woning. Vastgoed kan echter ook gefinancierd worden via het extralegale pensioen. Welke mogelijkheden biedt dat voor een zelfstandige of een zelfstandige bedrijfsleider?

De Wet Aanvullende Pensioenen (WAP) en de Wet op het Vrij Aanvullend Pensioen Zelfstandigen (VAPZ-wet) bieden de mogelijkheid om vastgoed te financieren via de tweede pensioenpijler. Daar worden inpandgevingen en voorschotten toegestaan voor bepaalde vastgoedfinancieringen. De tweede pijler omvat de aanvullende pensioenen die ontstaan naar aanleiding van de beroepsactiviteit: de groepsverzekering, de individuele pensioentoezegging en het vrij aanvullend pensioen. Die mogelijkheden worden relatief weinig benut. Verwonderlijk, vindt Paul Van Eesbeeck, partner van adviesbureau Vereycken & Vereycken Consulting, omdat het juridisch en fiscaal raamwerk mooie opportuniteiten biedt, hetzij als alternatief voor de klassieke hypotheeklening, hetzij als aanvulling op die hypotheeklening.

In deze bijdrage focussen we op de situatie waarbij een zelfstandige of een zelfstandige bedrijfsleider als natuurlijk persoon eigenaar is of wordt van een onroerend goed. De verwerving van onroerende goederen door een vennootschap komt dus niet aan bod. De zelfstandige (bedrijfsleider) maakt voor de financiering gebruik van de externe individuele pensioentoezegging (de IPT-verzekering), de groepsverzekering of VAPZ in de vorm van een individuele levensverzekering.

Algemeen: voorschot of inpandgeving

Vastgoed financieren via de tweede pijler kan gebeuren via een inpandgeving van de polis of een voorschot op de polis. Via inpandgeving kan de verzekeringspolis worden gebruikt om een hypotheeklening later in één keer terug te betalen: bij de pensionering of bij eerder overlijden van de zelfstandige. Tijdens de looptijd van de lening betaalt de zelfstandige alleen interest.

Een voorschot betekent dat de verzekeraar een deel van de latere verzekeringsprestaties voorschiet. Het bedrag van het voorschot is beperkt tot de nettoafkoopwaarde van de polis en wordt dan ook berekend op basis van de reeds gevormde pensioenreserves.

Verwar een voorschot niet met een afkoop. Bij een voorschot loopt de polis verder, terwijl een afkoop de opzegging van de overeenkomst impliceert. Het voorschot heeft als voordeel dat het een soepele kredietvorm is, waar geen vastgoedexpertise, geen notariskosten, geen registratierechten en geen hypothecaire inschrijving bij komen kijken. De voorwaarden en modaliteiten van het voorschot worden vastgelegd in een voorschotakte.

Vraagt u een voorschot op een verzekeringspolis, dan zal de verzekeraar in principe op het bedrag van het toegestane voorschot interesten vorderen. De te betalen interest is vaak 0,5 % à 1,5 % méér dan de gewaarborgde rente die u op het achterliggende contract ontvangt. Is de gewaarborgde rente van de verzekeringspolis bijvoorbeeld 3,25 %, dan betaalt u 3,75 % à 4,75 % interest op het voorschot.

Concreet: de groepsverzekering en de IPT-verzekering

Een zelfstandige bedrijfsleider met maandelijkse bezoldigingen kan via zijn vennootschap een groepsverzekering of een IPT-verzekering gebruiken als vehikel om vastgoed te financieren. Het is de vennootschap die de premies voor het extralegale pensioen van de bedrijfsleider betaalt en deze ook fiscaal in mindering brengt. Het verschil tussen een groepsverzekering en een IPT-verzekering is dat deze laatste voor één persoon kan worden afgesloten. Een groepsverzekering moet steeds voor een bepaalde groep (bijvoorbeeld voor alle zaakvoerders) worden afgesloten.

Interessant vanuit fiscaal oogpunt is dat er via een backservice in één keer een premie door de vennootschap kan betaald worden voor de vorige jaren. Indien het pensioenplan op wat latere leeftijd wordt gestart, kan die backservicepremie aanzienlijk zijn.

Het recht van voorschot en inpandgeving bij een groeps- en IPT-verzekering is beperkt tot vastgoedverrichtingen voor onroerend goed in België. Het geldt wel voor alle soorten onroerend goed (niet alleen woningen) en zonder beperking in aantal (tweede woning, bouwgrond, winkel, bos,…). De waaier van vastgoedverrichtingen is breed: verwerving, bouw, verbouwing, verbetering of herstelling, een nieuw terras, een (onroerend) zwembad, de (her)aanleg van de tuin, het zandstralen van de gevel, schilderwerken en dies meer komen in aanmerking. Een voorschot op een groepsverzekering of IPT-verzekering kan zelfs gebruikt worden om een hypotheeklening terug te betalen.

Een voorbeeld toont aan hoe de techniek van het voorschot werkt. U hebt als zelfstandig bedrijfsleider via uw vennootschap een groepsverzekering afgesloten. Nu hebt u 40.000 euro nodig om een woning te verbouwen. U kunt terugvallen op de reserve van uw groepsverzekering, waarop u een voorschot kunt opvragen om te gebruiken voor de verbouwingen (u moet dus niet wachten tot u 60 of 65 bent).

Aangezien de verzekeraar rekening moet houden met onder meer de fiscale inhoudingen bij de latere effectieve uitkering van het aanvullend pensioen, kent die maar een voorschot toe voor een bepaald percentage (zo’n 60 à 75 %, onder meer afhankelijk van het type voorschot) van de opgebouwde pensioenreserves. Het kapitaal dat u op die manier opvraagt, is natuurlijk niet meer beschikbaar als u met pensioen gaat. U krijgt als bedrijfsleider het geld van de verzekeraar via een soort lening (het voorschot), gedekt door uw reserves. Op die lening worden normaal interesten aangerekend. Tegelijk blijft u als bedrijfsleider ook interest krijgen op uw tegoed dat bij de verzekeraar is gebleven.

Een beperkt aantal verzekeraars biedt de mogelijkheid om voorschotten op te nemen waarop hoegenaamd géén interesten meer verschuldigd zijn ( interestvrij voorschot). Een verzekeraar aanvaardt zo’n formule alleen als hij ook geen interest meer op de reserves toekent.

Concreet: het VAPZ

Een zelfstandige (in hoofd- of bijberoep, met of zonder vennootschap) kan zijn wettelijk pensioen via het VAPZ aanvullen. In tegenstelling tot de groepsverzekering en de IPT-verzekering, worden de premies betaald door de zelfstandige zelf. Bij een VAPZ-contract is geen backservice mogelijk. Wie in een vennootschap zit, kan het VAPZ en de groepsverzekering met elkaar combineren binnen de 80 %-regel.

De mogelijkheid om een voorschot te genieten op een VAPZ-contract of om dit contract in pand te geven, vinden we in artikel 49, par 2 van de VAPZ-wet. Voorschotten en inpandgevingen in het kader van het VAPZ zijn toegelaten voor vastgoedverrichtingen die betrekking hebben op goederen in de Europese Unie, terwijl voor de groeps- en IPT-verzekering het geografische toepassingsgebied fiscaal beperkt blijft tot België. Dat is interessant voor wie zijn VAPZ-contract wil gebruiken om bijvoorbeeld zijn buitenverblijf in pakweg de Provence of Toscane te verbouwen.

Een voorschot op of een inpandgeving van een VAPZ-polis werkt op nagenoeg dezelfde manier als bij een groeps- of IPT-verzekering. Ook bij een VAPZ-contract bestaan er interestbetalende en interestvrije voorschotten.

Conclusie: interessante en soepele financiering

Volgens Paul Van Eesbeeck is een vastgoedfinanciering via de tweede pensioenpijler meer dan welkom, niet noodzakelijk als alternatief voor de klassieke banklening, maar op zijn minst als aanvulling hierop, wanneer de financieringsbehoeften hoger zijn of om bijvoorbeeld een tweede woning te financieren.

Gaat het om een interestbetalend voorschot, dan moet u er wel rekening mee houden dat u interesten betaalt tot uw pensionering. Bent u 30 jaar, dan moet u bij een voorschot nog 35 jaar interest betalen en dat valt meestal duurder uit dan de klassieke lening waarbij u 20 jaar interest en kapitaal terugbetaalt.

Houd er ook rekening mee dat uw extralegaal pensioen bij uw pensionering wordt gebruikt om het voorschot terug te betalen, zodat u op dat moment niets of slechts een deel van het pensioenkapitaal ontvangt. U hebt dan wel een onroerend goed verworven en dat kan ook als een vorm van pensioen worden beschouwd.

Het is een soepele financieringsformule (geen vastgoedexpertise of extra waarborgen, geen notariskosten en geen registratierechten), die zich er volgens Paul Van Eesbeeck uitstekend toe leent om onverwachte uitgaven (een huis kost altijd meer dan het opgegeven bestek) of renovatie- of verbeteringswerken te financieren. De techniek laat op zijn minst toe om het bedrag van de hypotheeklening te verminderen en om zo in lagere leenquotiteiten te vallen, wat zich mogelijk zelfs vertaalt in een lagere interestvoet.

Voor een tweede woning is het voorschot een formule die een meer structurele oplossing kan bieden, vooral in het kader van een groeps- of IPT-verzekering, waar de vennootschap een aanzienlijke backservicepremie kan storten. Ten slotte kan nog gewezen worden op de mogelijkheid om een voorschot op te nemen om een oude lening terug te betalen.

Johan Steenackers

Bent u 30, dan moet u bij een voorschot op het aanvullend pensioen nog 35 jaar interest betalen. En dat is duurder dan de klassieke lening.

Bij pensionering ontvangt u dan wel geen of minder aanvullend pensioen, maar u hebt wel uw huis.