‘Belgisch vastgoed niet extreem overgewaardeerd’

Het is bijna een traditie geworden: elk jaar publiceert het OESO haar vooruitzichten en op de pagina van de vastgoedcijfers onderscheidt België zich door records te breken van ‘overwaardering’.

Het is bijna een traditie geworden: elk jaar publiceert het OESO haar vooruitzichten en op de pagina van de vastgoedcijfers onderscheidt België zich door records te breken van ‘overwaardering’.

We hebben het hier over twee verslagen (ratio’s), één die de vastgoedprijzen met de inkomsten vergelijkt, het ander met de huurgelden. De ratio’s worden niet op zich gepubliceerd maar als indexen (in procenten van hun gemiddelde op lange termijn). In België betekent een index van 149 dus dat het verband tussen prijs en inkomsten het gemiddelde op lange termijn met 49% overschrijdt. Anders gezegd, om de ratio prijs/inkomsten terug op lange termijn te brengen, zouden de prijzen met 33% verbeterd moeten worden (met constante inkomens).

De overwaardering van de activa meet zich echter door zijn prijs van vandaag te vergelijken met de geüpdatete som van zijn toekomstige opbrengsten en de meerwaarde die er moet gerealiseerd worden (makkelijk voor een staatsobligatie, een beetje minder voor een appartement, onmogelijk zelfs voor een volledige vastgoedmarkt). Anders gezegd, vertelt de index van de OESO ons niets over de overwaardering, alleen dat de verhouding tussen prijzen en inkomsten nog nooit zo hoog was als vandaag. Het is trouwens waar: in termen van aangegeven inkomsten (op basis van de fiscale aangiftes) heb je vandaag meer dan zeven jaar inkomsten nodig om een (bestaand) woonhuis in de provincies Antwerpen en Waals-Brabant (dat is het dubbele van in 1995) te betalen. Brussel breekt het record met 14 jaar inkomsten vandaag tegenover 4,5 in 1995.

De landen worden vaak met elkaar vergeleken op basis van de cijfers van het OESO. Omdat het ratio zelf echter niet wordt bekendgemaakt, is het onmogelijk te zeggen of de ratio prijs/inkomsten hoger of lager ligt dan in Frankrijk bijvoorbeeld. We kunnen hoogstens zeggen dat de Belgische ratio zich verder verwijdert van zijn gemiddelde op lange termijn dan het Franse ratio. België onderscheidt zich echter als één van de enige landen waar de verhouding tussen de prijzen en de inkomsten verder blijft afwijken van het gemiddelde op lange termijn tijdens de crisis. België is dan ook één van de enige landen die nog sinds 2007 een prijsverhoging gekend heeft. Daarentegen is de verhouding in de meeste Europese markten gezakt door prijsdalingen.

We moeten ons vragen stellen over die vrij unieke stijging. Het is inderdaad waarschijnlijk dat het gemiddelde op lange termijn van de verhouding tussen prijs en inkomsten geen goede referentie is, gewoonweg omdat in een land waar sparen zo belangrijk is (de Belgen zijn de grootste spaarders van Europa), aankopen niet alleen op inkomsten gebaseerd zijn maar ook op spaargelden. Die (degene die tussen 2000 en 2012 van 20% tot 40% van de aankoop gestegen zijn) zijn verantwoordelijk voor een groot deel van de groei van de prijzen in de jaren 2000 en rechtvaardigen dat de prijzen vandaag zo ver van de inkomsten liggen.

Dit is echter geen reden om ervan uit te gaan dat er geen correctie is. De inkomsten blijven de som bepalen die een koper kan lenen (de lening blijft de toegangspoort tot vastgoedmarkt). Wanneer de inkomsten stagneren of de rentevoeten stijgen, daalt het volume van potentiële leners. Dat zou de volgende jaren weleens kunnen gebeuren. De spaargelden zullen dat niet volledig kunnen compenseren, aangezien die maar een klein deel van de kopers betreffen. Ze zullen ook dalen als gevolg van de veroudering en de terugkeer van de bereidheid om risico’s te nemen. Het is dus waarschijnlijk dat de prijzen de volgende jaren verder zullen vertragen. Ze zouden zelfs kunnen dalen als de interestvoeten weer stijgen. Uiteraard is de correctie van 33% die de cijfers van de OESO weerspiegelen – als ze slecht geïnterpreteerd wordt – fel overdreven .

Julien Manceaux, Senior Economist ING