De prijs van vastgoed maakt al tien jaar een duizelingwekkende rit naar boven. Is er een zeepbel geblazen? En zo ja, barst die in 2006?
De huizenbubbel is de grootste financiële zeepbel van de geschiedenis,” zegt Rienk Kamer, Nederlands econoom en beleggingsspecialist. “In een groep van twintig Oeso-landen steeg de marktwaarde van huizen in de afgelopen vijf jaar van 40 naar 70 biljoen dollar. Dat is een stijging ter waarde van 100 % van het bruto binnenlands product (BBP) van die landen. Ter vergelijking: de stijging van de beurskapitalisatie in dat gebied van 1995 tot 2000 was ‘slechts’ goed voor 80 % van het BBP van die twintig.”
De rit naar boven begon ergens halfweg de jaren negentig, en dat in zowat alle westerse landen. Ierland spant de kroon met een verdrievoudiging van de reële woningprijs sindsdien. In Nederland, Spanje en het Verenigd Koninkrijk verdubbelde de reële prijs, en in de meeste andere landen is deze stijging 50 tot 100 % groot. België zit in dat peloton, al is hier de opwaartse rit al halfweg de jaren tachtig begonnen, en is een woning sindsdien – gemeten in koopkracht – 2,2 keer zoveel waard geworden. De grote uitzonderingen zijn Duitsland en Japan, waar de huizenprijzen al die tijd zelfs daalden.
Wat als de rente stijgt?
De omvang en de duur van deze opwaartse trend is bijzonder, en wat ook opmerkelijk is: de prijsevolutie heeft zijn traditionele link met de conjunctuur losgelaten (zie grafiek). De belangrijkste motor achter deze stijging zijn de dalende intrestvoeten sinds halfweg de jaren negentig. Er kan voor dezelfde maandelijkse aflossing een groter kapitaal geleend worden, en dat jaagt de huizenprijzen op. De boom is dan ook heel kredietgedreven, en overal bereikt de som aan uitstaande hypothecaire schulden recordniveaus.
De vraag die op ieders lippen brandt: is er sprake van overwaardering, van een zeepbel dus? En als ze zou klappen, sleurt ze dan de hele economie mee in de val?
Er zijn een paar getrouwe ratio’s voorhanden om te checken of we met een zeepbel te maken hebben. Een belangrijke ratio is de verhouding tussen de prijs van het huis en de huuropbrengst ervan, wat overeenkomt met de koers-winstverhouding van een aandeel. Interessant is ook om de prijs van een huis te vergelijken met het beschikbare inkomen. En deze ratio’s vertellen dat er vooral in Ierland, Nederland, Spanje, het Verenigd Koninkrijk, en in mindere mate de VS sprake is van overwaardering. De Belgische woningmarkt is min of meer correct gewaardeerd.
Deze waardering is echter alleen fair zolang de rente laag blijft, en deze rentegevoeligheid is daarom ook de achilleshiel van de vastgoedmarkt. De rente daalt niet meer – de belangrijkste motor van de prijsstijging is daarom zonder benzine gevallen. Ook in België. “Nu de rente niet meer daalt, zou de markt moeten stabiliseren, en zal ze hoogstens een rendement van 4 à 5 % bieden. Stijgen de prijzen met 10 % verder, dan krijgen we een zeepbel,” zegt Ivan Van de Cloot, econoom van ING België.
De huizenmarkt hééft een cyclisch karakter, en huizenprijzen kunnen en zullen daarom ooit weer dalen. Zakken de prijzen, zo leert de ervaring, dan wordt 30 tot 100 % van de gerealiseerde prijswinst weer weggevaagd. Als bovendien de inflatie laag is, zoals nu, kan een berenmarkt jaren duren.
Amerikaanse schuldenlawine
En dan is het ook uitkijken voor de gevolgen voor de economie. Want de klim ondersteunde vooral in de Angelsaksische landen de groei. De Amerikanen bijvoorbeeld zijn specialisten in het omzetten van de waardestijging van hun huis in wat extra hypothecaire schuld. Studiewerk van Alan Greenspan himself toonde aan dat de Amerikanen vorig jaar 600 miljard dollar (bijna 7 % van hun beschikbare inkomen) op die manier vergaarden. Greenspan waarschuwde meteen ook dat een stijging van de interestvoeten zeer waarschijnlijk tot een daling van de Amerikaanse consumptie zal leiden.
Rienk Kamer: “Een huizenzeepbel loopt trager leeg dan een aandelenzeepbel, maar de gevolgen van het uiteenspatten van een vastgoedzeepbel is ernstiger dan die van een beurszeepbel. De bedragen zijn groter, en het bezit van huizen is breder gespreid en ligt sociaal gevoeliger. Als de waardestijging en de kredietcreatie stilvallen, daalt de consumptie en de groei, en daardoor ontstaan er aflossingsproblemen. Als daardoor de hele Amerikaanse schuldenlawine begint te glijden, is er aan de kettingreactie geen houden meer aan.”
De auteur is hoofdeconoom van
Daan Killemaes
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier