Bakstenen voor de lange termijn

Door de lage rentevoeten is de drempel om in vastgoed te investeren fors gedaald. Wanneer is een tweede woning de ideale belegging?

Tijdens de jaarlijkse analyse van zijn woningkredietenportefeuille stelde KBC vast dat steeds meer mensen vastgoedbelegger zijn geworden. Zo steeg het percentage van de woningkredieten die worden gebruikt om een belegging in vastgoed te financieren van 13 procent in 2010 tot 19 procent in 2015. De belangrijkste drijfveren van die trend zijn de lage rente en het belastingvoordeel. Een tweede woning is dus niet langer alleen weggelegd voor grote vermogens.

“Vastgoed is zeker een interessante investering, als de belegger een langetermijnvisie heeft”, zegt Stijn Paredis, vastgoedmanager bij de financiële planner Optima. “Bij de keuze van vastgoed moet je veiligheid en rendement tegenover elkaar afwegen. Commercieel vastgoed heeft een hoger potentieel rendement, maar het is conjunctuurgevoeliger en dus risicovoller. Wie focust op veiligheid, kan het beste voor residentieel vastgoed gaan, en dan vooral voor de toplocaties. In economisch moeilijke tijden houden de sterkste locaties in de centrumsteden het beste stand, en bij een economische heropleving zijn ze ook de grootste trekkers van de markt.”

Welk soort vastgoed het meest interessant is, valt moeilijk te zeggen. Uit de studie van KBC blijkt wel dat steeds meer beleggers kiezen voor een investering in een appartement. 42 procent van de woningkredieten van de vastgoedbeleggers was vorig jaar bestemd voor de aankoop van een appartement.

Belastingen betalen

Beleggen in vastgoed heeft klassiek één grote drempel: de hoge instapkosten. Boven op de aankoopprijs moet u belastingen en andere kosten (zoals notariskosten) betalen. Op nieuwbouw komt er 21 procent btw bij. Op bouwgrond of op een bestaande woning zijn registratierechten verschuldigd. In Vlaanderen bedragen die 10 procent van de aankoopprijs, in Wallonië en Brussel 12,5 procent. “Mensen die in Wallonië een derde en een volgende woning kopen, moeten sinds dit jaar rekening houden met een verhoogd tarief van 15 procent”, zegt Didier Jaecques van Marlex Ondernemersadvocaten. “Andere kosten zijn de onroerende voorheffing en de belasting op tweede verblijven in sommige gemeenten, vooral aan de kust en in de Ardennen. Kopers van een appartement moeten bijdragen in de kosten van de gemene delen van het gebouw. Al die uitgaven kunnen jaarlijks oplopen tot 1 à 1,5 procent van de waarde.”

Als u uw tweede woning binnen de vijf jaar verkoopt, betaalt u 16,5 procent belasting op de meerwaarde. “Op zich mag dat geen argument zijn, want het betekent dat de eigenaar op korte termijn een meerwaarde heeft gerealiseerd”, reageert Stijn Paredis. “Bovendien betaalt hij nooit belasting op de totale meerwaarde. Hij mag de verkoopwaarde verminderen met verkoopkosten, zoals de makelaars- en de publiciteitskosten. En hij mag de aankoopwaarde forfaitair verhogen met 25 procent, en daarna nog eens met 5 procent per volledig jaar dat is verstreken tussen de aankoop- en de verkoopdatum.”

Als u uw enige en eigen woning koopt met een hypotheek, krijgt u een belastingvoordeel via de woonbonus. Op de tweede woning is het fiscale stelsel van het langetermijnsparen van toepassing. Dat is een korf waarin de koper onder meer alle kapitaalaflossingen en premies van schuldsaldoverzekeringen kan verzamelen. Dat levert een fiscaal voordeel op. “Een hypotheek op een tweede woning levert pas een extra fiscaal voordeel op als de korf niet volledig gevuld is. De korf van het langetermijnsparen is afhankelijk van het inkomen. Sinds het inkomstenjaar 2013 is die geplafonneerd op 2260 euro”, zegt Xavier Piqueur, senior auditor bij Optima. Het belastingvoordeel bedraagt 30 procent van het vrijgestelde bedrag, dus maximaal 678 euro (plus de gemeentelijke opcentiemen).

Extra rendement door verhuur

U kunt de woning extra doen renderen door ze te verhuren. Het rendement hangt af van de aard van de woning en de locatie, maar een brutorendement van 4 procent is realistisch. Als u uw tweede verblijf verhuurt, moet u ook op die inkomsten belasting betalen. Er zijn twee systemen, afhankelijk van het gebruik van de woning: verhuur aan particulieren voor privégebruik of verhuur voor beroepsdoeleinden.

– Verhuur aan particulieren voor privégebruik

Als u de woning zonder meubels verhuurt, wordt u belast op het geherwaardeerde kadastraal inkomen (de gewone indexatiecoëfficient voor het inkomstenjaar 2016 bedraagt 1,7153), verhoogd met 40 procent. Dat gebeurt tegen de marginale aanslagvoet, het tarief op de hoogste inkomensschijf in uw personenbelasting. Een voorbeeld: u verhuurt een woning met een kadastraal inkomen van 500 euro aan een particulier tegen een maandelijkse huurprijs van 600 euro. U ontvangt 12 x 600 = 7200 euro per jaar. U wordt niet belast op dat bedrag, maar op het geherwaardeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent: 500 x 1,7153 x 1,4 = 1201 euro.

Verhuurt u de woning gemeubileerd, dan is de berekening ingewikkelder. De fiscus beschouwt dan 40 procent van het geherwaardeerde kadastraal inkomen als roerend. Van dat bedrag mag u een kostenforfait van 50 procent aftrekken, en op het restant betaalt u 27 procent belasting. De resterende 60 procent van het geherwaardeerde kadastraal inkomen volgt de regel van een niet-gemeubileerde woning. Na de verhoging met 40 procent wordt u belast tegen de marginale aanslagvoet.

– Verhuur voor beroepsdoeleinden

Gebruikt de huurder uw woning geheel of gedeeltelijk voor zijn beroep, dan wordt u belast op de ontvangen huur. U mag 40 procent forfaitaire kosten in mindering brengen, als die niet hoger zijn dan twee derde van het geherwaardeerde kadastraal inkomen (voor beroepsdoeleinden bedraagt de revalorisatiecoëfficient 4,23). Een voorbeeld: u verhuurt een appartement met een kadastraal inkomen van 1500 euro aan een handelaar voor 1200 euro per maand. U ontvangt jaarlijks 14.400 euro. De forfaitaire kosten bedragen 14.400 x 0,4 = 5760 euro, maar die zijn beperkt tot twee derde van het geherwaardeerde kadastraal inkomen: 1500 x 4,23 x 2/3 = 4230 euro. U wordt dus belast op 14.400 – 4.230 euro = 10.170 euro.

In beide gevallen kunt u die inkomsten gedeeltelijk compenseren met de betaalde intresten op de lening om de woning af te betalen.

Privémiddelen of via vennootschap

Een dilemma waar veel mensen mee worstelen, is of ze al dan niet zouden lenen voor de aanschaf van een tweede woning. “Aan de ene kant beschikken ze over eigen middelen die nauwelijks nog iets opbrengen, aan de andere kant is de kostprijs van een krediet met een vaste rentevoet zo laag dat het verwachte huurrendement hoger ligt. Afhankelijk van de situatie raden wij meestal aan de hefboom toch te gebruiken”, zegt Xavier Piqueur.

Ook Didier Jaecques stelt vast dat veel kopers minstens een deel lenen. “Soms doen ze dat met een beleggingsportefeuille als onderpand. Ze kunnen lenen tegen een tarief van ongeveer 1 procent en recupereren daar fiscaal nog een stukje van. Het verwachte rendement van een gespreide beleggingsportefeuille ligt hoger, maar dat is natuurlijk geen zekerheid.”

Een andere vraag is of het beter is een tweede woning aan te schaffen met privémiddelen of via een vennootschap. “Zeker op korte termijn heeft een vennootschap veel voordelen, want je kunt het gebouw – niet de grond – afschrijven. Daarnaast kun je allerlei kosten inbrengen zoals aanschafkosten, intresten en onderhoudskosten”, zegt Piqueur. “De fiscus kan wel moeilijk doen om die kosten te aanvaarden. In principe zijn ze pas aftrekbaar als ze aansluiten bij het maatschappelijke doel van de vennootschap. Maar recente rechtspraak heeft die visie ondermijnd. In drie arresten oordeelde het Hof van Cassatie vorige zomer dat niets de aftrek van kosten verbiedt die niet vallen binnen het maatschappelijke doel van een vennootschap. Wij denken echter dat de impact van die koerswijziging veeleer beperkt zal zijn.”

Toch adviseert Piqueur de beslissing voor de aankoop van een beleggingsvastgoed te notuleren door het bestuursorgaan van de vennootschap. “Dat kan motiveren hoe ze de beschikbare liquide middelen wil investeren en verwijzen naar een financieel plan, waaruit blijkt dat de belegging op middellange termijn een rendabele investering kan zijn voor de vennootschap. De accountant kan die beslissing opnemen in het verslag van de goedkeuring van de jaarrekening op de algemene vergadering.” Jaecques stelt vast dat mensen steeds minder geneigd zijn vastgoed te verwerven via een vennootschap. Daar zijn meerdere redenen voor. “Als de vennootschap de woning verkoopt en een meerwaarde realiseert, wordt die belast in de vennootschapsbelasting tegen een tarief van maximaal 33,99 procent. Bovendien heeft de regering-Di Rupo de heffing op de voordelen van alle aard fors verhoogd.”

Dirk Van Thuyne

“Wie focust op veiligheid, kan het beste voor residentieel vastgoed gaan, en dan vooral voor de toplocaties”

“Steeds minder mensen zijn geneigd vastgoed te verwerven via een vennootschap”