Als een huurder niet betaalt

Door de crisis kunnen steeds meer huurders hun betalingsverplichtingen niet meer nakomen. Wat kunt u ondernemen als uw huurder de huur niet meer voldoet? En hoe kunt u de risico’s zo veel mogelijk beperken?

Als verhuurder gaat u niet met om het even wie in zee. Maar een goede huurder vinden is niet vanzelfsprekend, zeker niet in tijden van economische crisis. Om erachter te komen of een kandidaat-huurder voldoende financiële middelen heeft om de huur te voldoen, mag u hem vragen hoeveel hij verdient. Volgens een advies van de Privacycommissie mag u hem zelfs verzoeken een loonfiche voor te leggen. Een kopie nemen van dat document gaat te ver. De kandidaat mag bepaalde gegevens op die fiche onleesbaar maken, zoals de naam en het adres van zijn werkgever. U mag geen informatie vragen over zijn onroerende bezittingen of over de nummers van zijn zichtrekeningen.

U mag bij uw selectie geen kandidaten afwijzen op basis van hun nationaliteit, geslacht of vermogen. Houdt u zich daar niet aan en vraagt u meer inlichtingen dan toegestaan is, dan zou een afgewezen kandidaat weleens een klacht kunnen indienen of een schadevergoeding eisen.

Speel op veilig

In de huurovereenkomst kunt u een aantal bepalingen opnemen die u beschermen tegen wanbetaling. Bepaal dat de huurder de huur moet betalen op een welbepaalde datum aan het begin van de maand, bijvoorbeeld tegen de eerste of de vijfde dag van een maand. Op die manier kunt u snel reageren als de betaling uitblijft. U mag ook vastleggen in de overeenkomst dat de huurder een bestendige betalingsopdracht moet geven aan zijn bank en dat hij het bewijs moet leveren dat hij die verplichting is nagekomen.

Beding ook dat de huurder een schadevergoeding en intresten verschuldigd is als hij de huur niet tijdig betaalt. Overdrijf daarbij niet. Ga bijvoorbeeld uit van een boete van 25 euro en een interest van 8 procent op jaarbasis. Bepaal dat de boete en de intrest “van rechtswege en zonder ingebrekestelling” verschuldigd zijn. Doet u dat niet, dan moet de huurder slechts intresten betalen vanaf de dag dat u hem aanmaant om te betalen.

Kort op de bal

Houd nauwgezet in het oog of uw huurder de huur tijdig betaalt. Is hij enkele dagen te laat, dan neemt u het beste eerst mondeling contact met hem op. Misschien is er sprake van een vergetelheid of een vergissing. Helpt dat niet, stuur dan enkele dagen later een brief of een e-mail, waarin u nogmaals aandringt op de betaling. Betaalt de huurder dan nog niet, dan moet u hem een aangetekende aanmaningsbrief sturen (zie kader Model van een aanmaningsbrief). Er zijn rechtbanken die van oordeel zijn dat zo’n aangetekende aansporing nodig is voordat een verhuurder een procedure voor de vrederechter kan opstarten.

Sommige eigenaars denken dat ze het recht in eigen handen mogen nemen als een huurder niet betaalt. Ze plaatsen dan andere sloten op de woning of zetten de huurder uit de woning. Dat is niet toegestaan. Doet u dat toch, dan riskeert u dat de huurder een strafklacht tegen u neerlegt. U kunt bovendien tot aanzienlijke schadevergoedingen worden veroordeeld.

In verzoening

Betaalt de huurder na een aangetekende aanmaning nog niet, dan kunt u naar de vrederechter stappen. Hoe sneller u dat doet, hoe kleiner de achterstallen blijven. U kunt als verhuurder eerst een verzoeningsprocedure starten bij de vrederechter. Daarvoor volstaat het dat u een brief stuurt naar het vredegerecht van het kanton waar de huurwoning is gelegen, waarin u de zaak uiteenzet. U kunt ook persoonlijk langsgaan op het vredegerecht en vragen dat uw huurder in verzoening wordt opgeroepen. Die procedure is gratis.

De vrederechter nodigt u en de huurder dan uit. Komt u met de huurder tot een akkoord, dan acteert de vrederechter dat. Het akkoord heeft dan dezelfde waarde als een vonnis. Als de huurder niet verschijnt of u slaagt er niet in een vergelijk te treffen, dan wordt er een niet-verzoening geacteerd.

Een procedure instellen

U kunt ook meteen een echte procedure starten voor de vrederechter. Daarvoor doet u het beste een beroep op een advocaat. In die procedure kunt u, los van de huurachterstallen, ook de ontbinding van de huurovereenkomst vragen en bijkomende vorderingen indienen, zoals een wederverhuringsvergoeding of een machtiging tot uitdrijving.

Houd er rekening mee dat de vrederechter de huurder niet bij elke achterstal uit de woning zet of de huur ontbindt. Hoe groter de achterstallen zijn, hoe groter de kans is dat hij dat toch doet. Maar de vrederechter kan de huurder ook een termijn opleggen om zijn verplichtingen na te komen. Hij moet dan bijvoorbeeld de toekomstige huurtermijnen stipt betalen en de achterstallen aflossen.

Is er een vonnis, dan moet u dat laten uitvoeren als de huurder het niet spontaan naleeft. Daarvoor neemt u een gerechtsdeurwaarder in de arm. Om de achterstallen te vorderen, kan de deurwaarder binnen bepaalde grenzen beslag leggen op het loon van de huurder. Als het vonnis van de vrederechter dat toestaat, kan de deurwaarder de huurder ook uit de huurwoning zetten. Dat mag ten vroegste één maand na de betekening van het vonnis.

JAN ROODHOOFT

Een verzoenings-procedure voor de vrederechter is gratis.