Airbnb jaagt hotelhouders op stang

Vertrekt u op weekend of vakantie? Verhuur dan uw huis of appartement. Het is een idee dat met opmerkelijk succes ontwikkeld werd door de site Airbnb, die wereldwijd 300.000 logementen aanbiedt, waarvan 2800 in België. Reizigers en verhuurders zijn opgetogen, maar het hotelbedrijf en de politiek zijn verontrust.

Succes heeft vaak ook een keerzijde. In het geval van Airbnb zijn dat de mogelijk onplezierige gevolgen voor de eige-naars die in Brussel gastenkamers verhuren. De overheid en de hotelhouders van de hoofdstad maken zich ongerust over de explosie van logies dat aangeboden wordt bij mensen thuis en willen een verplichte registratie, zelfs voor heel uitzonderlijke verhuring, iets wat tot nu toe niet hoefde.

Dat is een gevolg van de explosie van de Amerikaanse site Airbnb, die sinds 2008 particulieren aanmoedigt om hun huis, een kamer of om het even welk logement (hut, boot, caravan, enzovoort) te verhuren aan reizigers. De site ziet eruit als een soort Facebook voor logies. Hij bevat meer dan 300.000 logementen in 192 landen. Het aanbod in België telt 2800 advertenties bijna drie keer meer dan een jaar geleden, waarvan 1500 in Brussel. Ter vergelijking: de site Bed&Brussels van de federatie van aanbieders van gastenkamers in Brussel heeft ‘slechts’ 420 bedden op de lijst staan, verdeeld over 250 gezinnen.

Sinds zijn oprichting heeft Airbnb al meer dan 10 miljoen reserveringen verwerkt, waarvan 65.000 uit België. De onderneming wordt gefinancierd door risicokapitalisten als Jeff Bezos, is niet beursgenoteerd en zou op dit ogenblik 2,5 miljard dollar waard zijn.

“Sites die verhuurdiensten voor reizigers aanbieden, bestaan al lang”, legt Nicolas Ferrary, de zaakvoerder voor Frankrijk, België en Marokko, uit. “Maar ze waren nooit toegespitst op steden en nog minder op particuliere woningen. Het illustreert twee basistendenzen: die van de toerist die anders wil reizen en een andere ervaring wil opdoen, en die van de verhuurder, die zijn woning te gelde wil maken als hij op vakantie of weekend gaat.”

Dat concept gaat verder dan dat van de eenvoudige gastenkamer, de gebruikelijke formule voor een verblijf bij particulieren. In Brussel wordt die informeel gestuurd door de vzw Bed&Brussels, die de gastheren adviseert, de kamers controleert en de reserveringsdienst verzorgt. Ze werkt samen met de Franstalige Gemeenschapscommissie (Cocof), die een facultatief erkenningssysteem heeft ingevoerd met een kwaliteitslabel dat garandeert dat aan de normen voldaan wordt (oppervlakte, voorzieningen, veiligheid, enzovoort). Die erkenning is niet vereist om opgenomen te worden op de reserveringssite van Bed&Brussels. “Maar binnenkort wordt het hoe dan ook opgelegd”, zegt Valérie Van Haverbeke, gedelegeerd bestuurder van de vereniging.

Sociaal platform

Airbnb heeft intussen de wereld van de gastenkamers wel overhoopgehaald, ook al omdat het navolging kreeg van soortgelijke sites met een erg vergelijkbaar design, zoals Housetrip (in 2009 opgericht in Zwitserland), Sejourning (Frankrijk, 2011) en vooral het Duitse Wimdu (2011), dat over een comfortabel kapitaal beschikt – meer dan 50 miljoen euro – en 235.000 logementen aanbiedt, waaronder 297 in Brussel.

Wat maakt Airbnb zo populair? In de eerste plaats dat het de vorm aanneemt van een sociaal medium. Doorgaans zijn verhuursites vrij anoniem, maar op Airbnb plaatsen verhuurders en potentiële huurders hun profiel, hun foto, het aantal vrienden dat ze op Facebook hebben, hun voorkeuren, enzovoort. De site belooft een mooie ervaring bij de bewoners en legt met wenslijsten die opgesteld worden door de leden van de gemeenschap en het 600 personen sterke team van Airbnb de nadruk op originele verblijfplaatsen: boomhutten, woonboten, ‘glamour’-campings, enzovoort. De ‘top 40’ omvat een gevarieerd aanbod, dat gaat van een appartement in de klokkentoren van het Saint-Pancrasstation in Londen (161 euro per nacht) tot een mobiele cabine van een vierkante meter in Berlijn (10 euro).

De site is allesbehalve krenterig met foto’s. Verhuurders die dat wensen, kunnen gratis de hulp inroepen van een fotograaf van de site. De afbeeldingen krijgen dan de allure van een professionele catalogus en dragen bovendien het label Airbnb verified, dat de huurders garandeert dat de foto wel degelijk overeenstemt met het geadverteerde logement.

Om verhuurders aan te trekken, heeft Airbnb argumenten te over. Het afficheert getuigenissen en foto’s van gelukkige eigenaars met slogans als “Leef rijker. U kunt geld verdienen door op Airbnb de ruimte te verhuren die u niet gebruikt”, “Financier de renovatie van een appartement” of “Bescherm u tegen de recessie”. Op de site staat ook een rekenmachientje om het potentiële inkomen uit een logement te berekenen. Voor een kamer in Sint-Lambrechts-Woluwe, bijvoorbeeld, gaat de site uit van een opbrengst van 1530 euro per jaar (30 keer verhuurd tegen 51 euro per nacht).

Om de eigenaars gerust te stellen, heeft Airbnb allerlei mechanismen ingevoerd om de identiteit van de huurders te controleren, namelijk hun Facebook-link en sinds kort ook een foto van een identiteitsbewijs (dat is al verplicht in de VS en binnenkort ook in Europa). Er is ook een ‘verhuurdersgarantie’ tot 700.000 euro om de schade te dekken die door onvoorzichtige huurders veroorzaakt wordt. Die garantie is nog niet beschikbaar in België, maar wel in Frankrijk en Nederland. In elk geval is het ook mogelijk om een garantie te vragen middels een betaling met kredietkaart, zoals in hotels. Daarbij komt nog het systeem van recensies, dat op dit soort sites gebruikelijk geworden is. De verhuurders geven daarbij hun mening over de huurders, maar het omgekeerde gebeurt natuurlijk ook.

De achilleshiel van het Airbnb-systeem zijn de lokale voorschriften. De site beperkt zich ertoe de verhuurders aan te raden “de lokale wetten te bestuderen voor u uw ruimte op Airbnb aanbiedt”. “We zijn present in 34.000 steden, dat zijn 34.000 verschillende wettelijke en reglementaire situaties”, excuseert Nicolas Ferrary zich. “Het is een nieuw model. We werken met lokale besturen samen om de regels duidelijker te maken.” Maar blijkbaar nog niet in Brussel, want Airbnb zegt dat het daar nog geen contact heeft gehad.

Dat is onder meer het gevolg van het feit dat Airbnb, een onderneming naar Amerikaans recht, België managet vanuit zijn kantoor in Parijs, dat ook verantwoordelijk is voor Frankrijk en Marokko en over een team van twintig mensen beschikt. Het heeft niet het statuut van een reis- of vastgoedagentschap, maar wel van een communicatieplatform, dat ook de betalingen beheert. De site int een commissie die verdeeld wordt over de verhuurder (3 procent) en de huurder (6 tot 12 procent). Contact is er over het internet, de telefoon of op vergaderingen met de gastheren. Daarvan hebben er al enkele plaatsgevonden in Brussel, op trendy plekken als de Pixel Wine Bar, het café Bonnefooi of The Flat. Een nieuwe bijeenkomst is in de herfst gepland.

Far West

De hotelhouders zijn beducht voor sites als Airbnb, die kunnen leiden tot een doorgedreven ontwikkeling van de zogenaamde parahotellerie. “Wij kanten ons niet tegen de gastenkamers of tegen particulieren die een kamer wensen te verhuren”, zegt Rodolphe Van Weyenbergh, secretaris-generaal van de Brussels Hotels Association (BHA). “We maken ons wel zorgen over valse gastenkamers die eigenlijk verhulde hotels zijn en niet gehinderd worden door reglementen of belastingen. In plaats van een langdurig huurcontract te sluiten, geven sommige eige-naars er de voorkeur aan om logies per nacht te verstrekken. De reserverings-sites werken die oneerlijke concurrentie in de hand. We hebben daarover al gesprekken gevoerd met de politiek. In september moet een nomenclatuur van de toeristische verblijven opgesteld zijn. Allicht krijgen we dan een betere kijk op de zaak.”

Het dossier wordt behandeld door twee Brusselse ministers: Céline Frémault, minister van Economie en Werk, en Christos Doulkeridis, staatssecretaris voor Huisvesting en voorzitter van de Cocof. Ze bereiden twee ordonnanties voor. “Het systeem dat we willen invoeren, is eenvoudig: een verklaring, een registratienummer, controle op het naleven van de voorwaarden (brandreglement, stedenbouw, hygiëne, onthaal, signalement, imago, enzovoort)”, preciseert Frémault. “Op zich getuigt de belangstelling die een speler als Airbnb voor Brussel toont van de aantrekkelijkheid van onze hoofdstad en ons gewest. Dat is dus goed nieuws. Maar Airbnb heeft ook enkele problemen gehad en heeft zich altijd verscholen achter het feit dat de verhuurders op hun eer bevestigen dat ze de wet respecteren. Maar Airbnb trekt dat niet na.” De minister wil vermijden dat de sterke opgang van de huur bij bewoners via het internet “leidt tot een gedereguleerde Far West die het niveau naar beneden haalt”.

Om de lokale besturen te sussen, brengt Airbnb om de haverklap studies uit waarin de voordelen van logies bij particulieren berekend worden. In juni publiceerde de onderneming een document waarin aangetoond werd dat ze in 2012 een bijdrage van 185 miljoen euro leverde aan de Parijse economie, vaak in wijken waar toeristen gewoonlijk weinig overnachten.

De directie van de site lijkt zich bewust van het risico van een ongecontroleerde internationale groei. Volgens de Wall Street Journal wordt de aanwerving nu afgeremd om een reorganisatie mogelijk te maken. Om de groei beter te managen, zou een Europees hoofdkwartier gevestigd worden in Dublin, in plaats van vestigingen die zowat overal verspreid liggen (Parijs, Londen, Barcelona…).

Papierberg

De steden komen wel in de verleiding om de reglementen voor logies bij particulieren te verstrengen, maar ze zijn zich er ook bewust van dat vooral middelgrote steden als Brussel, die minder toeristisch zijn dan bijvoorbeeld Parijs, er belang bij hebben om dat type van aanbod te ontwikkelen. Meer reglementering kan de verhuurders ontmoedigen. Nu al moet een niet te verwaarlozen papierberg bedwongen worden. Wie in België ontbijt aanbiedt, moet dat melden aan de btw, ook al wordt de belasting niet geheven op gastenkamers, die in de praktijk vrijstelling genieten. “Toch moet ik een lijst van de opgediende ontbijten opsturen”, bevestigt Marie Droeshaut, die in 2006 een bed & breakfast opende in Elsene, in de buurt van het Flageyplein.

Haar logies, dat te huur aangeboden wordt op Bed&Brussels, werd nog niet erkend als gastenkamer. In het vooruitzicht van de verplichte erkenning heeft Droeshaut al de nodige stappen gezet. “Dat loopt goed. Ik heb bezoek gehad van de Cocof om na te gaan of de kamers aan de normen voldoen. Ik moet nu nog het document indienen dat aantoont dat de elektriciteits- en gasinstallaties conform zijn. Omdat ik renovaties gedaan heb, moet de certificatie die ik bezit vernieuwd worden. Dat is vervelend, maar goed… Sommigen geven het op, maar de activiteit bevalt me enorm. Ik ben al aan mijn derde gastenboek toe. Ik heb hier al 60 nationaliteiten over de vloer gehad”, zegt ze opgetogen. Voorlopig nog zonder Airbnb.

ROBERT VAN APELDOORN

“We maken ons zorgen over valse gastenkamers die eigenlijk verhulde hotels zijn”