‘AFWACHTEN HEEFT GEEN ZIN’

“Zie je in het zuiden van Frankrijk het huis van je dromen, wacht dan niet af”, zegt Sonja Callebaut van de gespecialiseerde vastgoedmakelaar Ciel Blue Invest. “Grote dalingen komen er niet aan.”

De vastgoedmarkt is in heel Frankrijk stabiel”, zegt Sonja Callebaut, de zaakvoerster van Ciel Blue Invest, een makelaarsbedrijf dat is gespecialiseerd in tweede verblijven in Zuid-Frankrijk. “Het zuiden van Frankrijk, en zeker de regio van Monaco, Cannes en Saint-Tropez, is een wereldmarkt met een grote diversiteit aan kandidaat-kopers. Daardoor blijven de prijzen er hoog. Vooral Scandinaviërs en Duitsers, maar ook veel Amerikanen vinden de Franse huizenmarkt aantrekkelijk.”

“De meest realistische prijzen vind je 30 kilometer landinwaarts aan de Côte d’Azur, met pittoreske dorpjes als Lorgues en Flayosc. Een mooie woning met zwembad kost er 450.000 à 500.000 euro. Je zit dan iets verder van de kust, maar wel in de heel mooie wijnstreek van de Côte de Provence. Dichter bij de Azurenkust blijven de woningen zeer duur. Voor een mooie villa met vier slaapkamers en een zwembad betaal je in de regio Alpes Maritimes 750.000 euro of meer. Ook in de streek van Sainte-Maxime moet je rekening houden met bedragen van 750.000 à 1 miljoen euro. Wil je een mooi zeezicht, dan loopt de prijs op tot boven 1,5 miljoen euro. Aan de Croisette in Cannes kost een appartement op de dijk gemakkelijk 1 miljoen euro. In de regio van Saint-Tropez loopt de prijs op tot meer dan 2 miljoen euro voor een mooie villa, en zelfs tot 3 miljoen euro voor een villa met zeezicht.”

Goed onderhandelen

De Franse Azurenkust bestaat uit twee departementen: de Var (Saint-Tropez, Sainte-Maxime en het binnenland) en Alpes Maritimes (de Côte d’Azur, of de regio van Cannes, Nice tot Menton). Sonja Callebaut: “De prijzen in de Var – en vooral die in het binnenland – zijn de laatste tien jaar met 3,8 procent gedaald. Alleen vorig jaar zijn ze niet gezakt, en de voorbije drie maanden zijn ze zelfs met 1,5 procent gestegen. Maar als je enkel de kuststreek neemt, zou dat een heel ander beeld geven.”

In het departement Alpes Maritimes zijn de prijzen volgens de Franse orde van notarissen de laatste vijf jaar met 5,1 procent teruggevallen. De uitzondering is Cannes, waar de eigenaars geen zin hebben om te verkopen. Het is een ouder en gefortuneerd publiek dat liever afwacht of zijn eigendom houdt, waardoor een sterke prijsdaling niet waarschijnlijk is. In andere luxueuze plaatsen als Beaulieu en Saint-Jean-Cap-Ferrat loopt de daling op tot 15 à 20 procent.

Het is moeilijk in een glazen bol te kijken, maar Callebaut adviseert kandidaat-eigenaars niet af te wachten. “Grote dalingen komen er niet aan. En als de prijzen wel zakken, heeft dat eerder te maken met de kwaliteit van de woning. Mooie woningen blijven hun waarde behouden en zijn vlug verkocht. Probeer wel goed te onderhandelen met de makelaar. Met wat geluk kun je een zaakje doen als de verkoper snel geld wil krijgen.”

Aangifte in België

“Door het administratieve akkoord dat Frankrijk en België in 2002 hebben ondertekend, lichten beide landen elkaar automatisch in als een Fransman in België of een Belg in Frankrijk vastgoed koopt of huurinkomsten krijgt”, zegt Jean-Jacques Debacker, estate planner wealth management van BNP Paribas Fortis. Hebt u een Franse woning, dan moet u die in België melden op uw aangifteformulier voor de personenbelasting.

Als u de woning verhuurt, moet u de nettohuurinkomsten opgeven. Verhuurt u ze niet, dan moet u de huurwaarde aangeven. “Dat is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die de eige-naar zou kunnen krijgen volgens de gebruiken van het land en de ligging van het vastgoed”, aldus Debacker. U vindt de huurwaarde – de valeur locative brute – terug op het Franse aanslagbiljet van de taxe d’habitation.

U betaalt slecht één keer belasting. In Frankrijk draagt u belasting op uw Franse woning af, in België is uw inkomen uit die woning vrijgesteld. U moet wel rekening houden met het zogenoemde progressievoorbehoud. “Het Franse onroerend inkomen wordt bij het Belgische inkomen van de eigenaar geteld, om het belastingtarief op zijn belastbare inkomsten te berekenen. Het kan daardoor gebeuren dat hij door zijn Franse huurinkomsten in een hogere belastingschijf belandt”, waarschuwt Debacker.

Belasting in Frankrijk

Als u een woning van minder dan vijf jaar oud verwerft, betaalt u daarop in Frankrijk 20 procent btw, plus 0,715 procent registratierechten. Koopt u een oudere woning, dan is er enkel een registratierecht van 5,09 procent verschuldigd. Dat tarief kan in sommige regio’s stijgen tot 5,8 procent. Elk jaar moet de eigenaar de taxe foncière betalen en de gebruiker – de eigenaar of de huurder – de taxe d’habitation. Die heffingen zijn te vergelijken met de onroerende voorheffing in België.

De nettohuur wordt belast tegen een minimumtarief van 20 procent, verhoogd met 15,5 procent sociale inhoudingen. Houd ook rekening met de vermogensbelasting (‘impôt de solidarité sur la fortune‘) als de nettowaarde van uw Franse goederen – de activa min de passiva – hoger is dan 1,3 miljoen euro.

Maakt u winst als u uw Franse woning verkoopt, dan betaalt u 19 procent belasting op de meerwaarde. Daar kan nog 25 procent bij komen, afhankelijk van de winst, plus 15,5 procent sociale inhoudingen. Vanaf het vijfde tot het 21ste jaar daalt de belastbare meerwaarde elk jaar met 6 procent, en met 4 procent in het 22ste jaar. Dat betekent dat u na 22 jaar geen meerwaardebelasting meer afdraagt. Het duurt wel dertig jaar alvorens de winst volledig is vrijgesteld van de sociale bijdragen.

Schenkt u de woning aan uw kinderen, dan moet u in Frankrijk schenkbelasting afdragen. Het tarief kan oplopen van 5 tot 45 procent. In België betaalt u daarop geen schenkingsrechten. Na het overlijden van de eigenaar moeten zijn erfgenamen in Frankrijk erfbelasting betalen tegen dezelfde tarieven als de schenkbelasting. Tussen echtgenoten zijn geen successierechten verschuldigd. De erfgenamen moeten de Franse woning wel opgeven in de Belgische aangifte van de nalatenschap. De erfbelasting die ze in Frankrijk betalen, kunnen ze aftrekken van de Belgische. Zijn de Franse tarieven hoger dan die in België, dan is de aftrek beperkt tot het bedrag van de Belgische erfbelasting.

JOHAN STEENACKERS