Afbetalen met een goed gevoel

Een eigen huis bezitten geeft een geweldig gevoel. Maar een woning wordt een molensteen om uw hals als u zich blauw moet betalen aan de aflossing van uw lening. Het is daarom essentieel dat u vooraf correct inschat hoeveel u aan uw woning kunt besteden.

Een eigen woning hebben moet je een gevoel van vrijheid geven. Maar veel mensen voelen zich veeleer een schuldenaar dan een eigenaar”, zegt John Romain, de directeur van de onafhankelijke adviesverlener Immotheker. “Sommige kredietformules lijken aantrekkelijk op korte termijn, maar worden een zware last op lange termijn. Kopers doen er bovendien verstandig aan niet alleen de leninglasten te berekenen, ze moeten hun volledige woonkosten in kaart brengen.” Om te vermijden dat al uw geld naar de aflossing van uw lening gaat, moet u correct inschatten hoeveel u kunt lenen voordat u een woning koopt of verbouwt.

Bereken uw budget

Het bedrag dat u aan een woning kunt uitgeven, hangt af van uw inkomen, het geld dat u al hebt gespaard en hoeveel u daarvan wilt gebruiken om de aankoop te financieren. Andere belangrijke factoren zijn de rentestand, de duur van de lening en wat de lener bereid is maandelijks aan leninglasten af te betalen. John Romain: “De beste manier om na te gaan hoeveel iemand kan afbetalen aan een lening, is te vertrekken van zijn huur of het bedrag dat hij eventueel al aflost voor een vorige lening. Daar telt hij het bedrag bij dat hij maandelijks spaart. Hij kan hieraan eventueel nog een extra bedrag toevoegen als zijn spaarvermogen groter zou zijn dan vandaag, maar het is raadzaam daar zeer voorzichtig mee te zijn.”

“Houd niet te veel rekening met indexeringen en mogelijke loonstijgingen op langere termijn”, adviseert Romain. “Trek van die leencapaciteit de extra kosten voor energie af, als die duurder zou zijn in de nieuwe woning. En breng ook een post in rekening voor de jaarlijkse onroerende voorheffing en de onderhouds- en herstellingskosten die een eigenaar moet betalen. Sta eveneens stil bij de eventuele extra kosten die kinderen met zich meebrengen. Wie over enkele jaren niet meer fulltime maar bijvoorbeeld voor 80 procent wil werken, moet dat inkomensverlies meetellen. Zodra de kandidaat-koper heeft bepaald wat hij maandelijks kan en wil aflossen, kan hij berekenen hoeveel hij daarmee kan lenen met een bepaalde leenformule, rentevoet en looptijd.”

Houd rekening met alle kosten

Een voorbeeld: u en uw huwelijkspartner hebben allebei een baan en wonen in Brussel. U wilt een gezinswoning kopen in Brussel, Vlaams-Brabant of Waals-Brabant. U beschikt over een gespaard bedrag van 55.000 euro. U bent bereid daarvan 45.000 euro te spenderen aan de woning, zodat u een financiële buffer van 10.000 euro overhoudt. U verdient samen met uw partner 3300 euro netto per maand; uw spaarbuffer bedraagt dus ongeveer drie maanden loon. Een van u beiden heeft een bedrijfswagen, die de enige wagen van het gezin is; de andere partner gebruikt het openbaar vervoer. U bent kinderloos, maar op korte termijn denkt u aan gezinsuitbreiding.

• Stap 1. Bereken hoeveel u kunt en wilt afbetalen

Uw huidige woonkosten bedragen 700 euro per maand en u spaart 650 euro per maand. Het fiscale voordeel van de woonbonus levert u 250 euro per maand op. Daarnaast adviseert Immotheker rekening te houden met 196 euro kosten per maand voor uw woning, om de onroerende voorheffing en de onderhouds- en herstellingskosten te voldoen. De kosten voor een kind bedragen 150 euro per maand.

Veiligheidshalve besluit u 150 euro vrij te sparen, om een grotere financiële buffer op te bouwen en zichzelf te beschermen. Doordat de fiscus het fiscale voordeel van de woonbonus pas na ongeveer twee jaar terugbetaalt, zult u de eerste twee jaar op uw andere uitgaven 100 euro moeten besparen (250 euro fiscale voordelen – 150 euro die u wilt sparen).

Wilt u in de toekomst dezelfde levensstijl aanhouden als vandaag, dan doet u er verstandig aan maximaal 1104 euro per maand af te betalen aan uw lening.

• Stap 2. Bepaal de maximale kosten

Daarnaast is het belangrijk dat u een raming maakt van het maximale bedrag dat u aan de aankoop van de woning mag besteden, uitgaand van de 1104 euro die u maandelijks kunt afbetalen. Als u een lening op 25 jaar afsluit met vaste rente van 4,09 procent, kunt u met uw maandelijkse afbetaling van 1104 euro een lening van 208.681 euro krijgen. Telt u daarbovenop uw spaarbedrag van 45.000 euro, dan kunt maximaal 253.681 euro besteden aan uw woning.

Neemt u een lening op 30 jaar met een vaste rentevoet van 4,41 procent, dan kunt u met aflossingen van 1104 euro een lening van 222.149 euro krijgen. Als u er uw spaargeld bijtelt, kunt u maximaal 267.149 euro besteden aan uw woning.

• Stap 3. Houd rekening met alle kosten

Bij het bedrag dat u betaalt voor de woning, komen nog andere kosten. Die moet u goed in kaart brengen om uw budget te bepalen. De belangrijkste fiscale kostenpost draagt u af in het begin. De registratierechten op een vastgoedinvestering zijn behoorlijk hoog: in Vlaanderen bedragen die 10 procent van de prijs, en in Brussel en Wallonië 12,5 procent. Enkel als u een woning met een laag kadastraal inkomen koopt, kunt u onder bepaalde voorwaarden aanspraak maken op het verlaagde tarief van 5 procent in Vlaanderen en 6 procent in Wallonië — in Brussel bestaat dat voordelige tarief niet. Voor de aankoop van een nieuwbouwwoning liggen de instapkosten nog hoger. U betaalt dan 10 of 12,5 procent registratierechten op de grond en 21 procent btw op het gebouw, of 21 procent btw op de grond én het gebouw.

Bij dat bedrag moet u ook de notariskosten, de kredietkosten — notariskosten, hypothecaire inschrijving of hypothecaire volmacht — en de dossierkosten tellen. Openbaar kopen is al gauw enkele procenten duurder dan een aankoop uit de hand (zie kader Openbare verkoop kost meer).

Als u een woning koopt in de regio rond Leuven, kunnen de totale aanschaf- en leningkosten — de prijs van de woning dus niet inbegrepen — schommelen tussen 20.541 euro en 54.852 euro. In en rond Brussel is dat tussen 30.909 euro tot 54.852 euro, en in Wallonië tussen 25.180 euro tot 54.852 euro.

Lagere kosten

In een aantal gevallen kunt u die extra kosten beperken. Is het onroerend goed bijvoorbeeld nog in opbouw, dan wordt het honorarium van de notaris in principe berekend op de helft van de waarde van het gebouw.

In 32 steden en gemeentes geldt een voordelig btw-tarief van 6 procent als de woning op het grondgebied eerst wordt gesloopt en er daarna een nieuw gebouw wordt opgetrokken. Die steden en gemeentes zijn: Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brugge, Brussel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, La Louvière, Leuven, Luik, Mechelen, Moeskroen, Namen, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers en Vorst.

Sinds 1 juli 2012 geldt het voordelige btw-tarief van 6 procent definitief voor alle renovatiewerken die worden uitgevoerd in een woning van vijf jaar of ouder.

JOHAN STEENACKERS

“De beste manier om na te gaan hoeveel u kunt afbetalen, is te vertrekken van uw huur of het bedrag dat u al aflost voor een vorige lening”