De zorgvastgoedbedrijven en Bel20-leden Aedifica en Cofinimmo fuseren tot het nummer één in hun sector in Europa. Dat hebben ze dinsdagochtend aangekondigd.
Het samengaan komt niet onverwacht. De twee bedrijven voerden al enige tijd gesprekken. Aanvankelijk bood Aedifica 1,16 van zijn aandelen per aandeel van Cofinimmo, maar dat vond Cofinimmo onvoldoende. Na een tegenvoorstel van 1,21 werd uiteindelijk een compromis gevonden op een ruilverhouding van 1,185 nieuwe Aedifica-aandelen per Cofinimmo-aandeel. Daarmee wordt Cofinimmo gewaardeerd op 2,99 miljard euro, schrijft het persbureau Bloomberg. (lees verder ondeer de video)
Door de fusie ontstaat het grootste zorgvastgoedbedrijf van Europa en de op drie na grootste speler wereldwijd, goed voor 12,1 miljard euro aan activa. De raden van bestuur van beide bedrijven steunen het voorstel unaniem. Er geldt een minimale aanvaardingsvoorwaarde van minstens 50 procent plus één aandeel van Cofinimmo.
De CEO van het fusiebedrijf wordt Stefaan Gielens, vandaag de topman van Aedifica. Jean Hilgers, momenteel voorzitter van Cofinimmo, neemt de rol van voorzitter op. Beide bedrijven spreken van een complementaire fusie, die het mogelijk maakt de vastgoedportefeuille fors uit te breiden.
Lees verder onder link
(G)een vijandig bod
Volgens Tom Simonts, senior economist bij KBC, is de overnameprijs billijk. “Je kunt altijd discussiëren of Cofinimmo meer had kunnen krijgen, maar uiteindelijk heb je hier twee vergelijkbare spelers die samensmelten tot een grote Europese speler met meer slagkracht dan ervoor. Dat heeft ook waarde.” Hij benadrukt dat een vijandig overnamebod in de lucht hing als er geen compromis uit de bus was gekomen: “Dat zou nefast geweest zijn voor Aedifica-aandeelhouders.”
Ook de onafhankelijke analist Gert De Mesure vindt de uiteindelijke ruilverhouding grotendeels in lijn met het initiële voorstel. “Die 1,16 was al verdedigbaar”, betoogt hij. “Het is begrijpelijk dat Cofinimmo iets meer wilde, maar het gaat uiteindelijk om een verschil van 2 procent. Zo’n beperkte verhoging maakt in het grotere plaatje weinig uit.”
Toch kan die nuance volgens hem wel het verschil maken voor het vlotte verloop van de operatie: “Als Cofinimmo nu wél meewerkt, dan kan die fusie op relatief korte termijn doorgang vinden. Had het niet gereageerd, dan zou het vijandig bod geworden zijn. Aedifica had dan wellicht alsnog zijn zin gekregen, maar het zou allemaal veel trager verlopen zijn.”
Lees verder onder grafiek
‘Powerhouse’
De timing van de fusie is volgens Tom Simonts niet toevallig. “Zowel geografisch, strategisch als financieel klopt dit verhaal. Ze zullen goedkopere financiering kunnen aantrekken, grotere deals binnenhalen… Het heeft op veel vlakken zin.”
Volgens Gert De Mesure is schaal essentieel om competitief te blijven op de Europese markt. “De zorgsector staat voor grote uitdagingen. Dan heb je een bepaalde schaalgrootte nodig. Bovendien loert de concurrentie om de hoek: Amerikaanse investeerders speuren actief naar aantrekkelijke overnamekansen. Deze fusie creëert een powerhouse dat daartegen opgewassen is.”
Ook Simonts wijst op het belang van schaalvergroting: “Met een gecombineerde marktkapitalisatie van zo’n 6 miljard euro wordt dit een positie die ook haalbaar is voor Amerikaanse investeerders. Tot nu waren Belgische vastgoedbedrijven vaak te klein en te illiquide om op de radar van grote fondsen te verschijnen. Die schaal kan dus ook de waardering ondersteunen.”
Synergie en dividenden
De fusiegroep mikt op jaarlijkse synergievoordelen van 16 miljoen euro. Volgens Tom Simonts is dat mogelijk: “De groep zit grotendeels in zorgvastgoed, deels in België, en dan speelt schaal een belangrijke rol. Dat is ook waarom je in Europa de voorbije jaren zoveel grotere vastgoedgroepen zag ontstaan. Maar het blijft aan het nieuwe management om dat hard te maken.”
Gert De Mesure plaatst wel een kanttekening bij het genoemde bedrag: “Tijdens de eerste conferencecall werd al geopperd dat 16 miljoen aan synergievoordelen aan de lage kant is. Maar zodra dubbele structuren worden afgebouwd, kunnen die voordelen snel oplopen. Zulke ingrepen kondig je uiteraard niet meteen formeel aan, om onrust te vermijden. Het is echter duidelijk dat er aanzienlijke efficiëntiewinsten mogelijk zijn. Denk bijvoorbeeld aan het beheer in het Verenigd Koninkrijk: Aedifica heeft daar een portefeuille van 1,5 miljard, Cofinimmo van amper 100 miljoen. Dat beheer zou perfect geïnternaliseerd kunnen worden.”
Er zijn ook voordelen op vlak van financiering, stelt De Mesure. “Beide bedrijven hebben nu een BBB-kredietrating. Door de schaal kunnen ze samen misschien een BBB+ krijgen, wat een rentedaling van 10 à 15 basispunten kan betekenen. Met miljarden aan schulden is dat geen detail.”
‘Misschien zet dit ook andere groepen aan het denken’
Tom Simonts (KBC)
Voor dividendbeleggers wordt het plaatje gemengder. Voor de fusie keerde Cofinimmo een bruto dividendrendement van 8 à 9 procent uit. Dat zal dalen. “Cofinimmo was fors ondergewaardeerd”, werpt Simonts op. “Nu krijgt het een waardering op basis van de biedprijs, en dan ligt het rendement automatisch lager. Of we landen op 2, 3 of 4 procent weet ik niet, maar het zal duidelijk minder zijn.”
Simonts merkt op dat Cofinimmo traditioneel ongeveer 85 procent van de nettowinst uitkeerde, tegenover 80 procent bij Aedifica. “We gaan ervan uit dat die pay-outratio op 80 procent zal landen in de fusiegroep. De precieze dividendprognose hebben we nog niet herberekend. Maar op basis van onze eerste simulaties komt ongeveer 4 procent winstgroei boven op de huidige schatting voor Aedifica.”
Volgens hem verandert het cashbeleid op zich weinig, maar is de waardering bepalend: “Aedifica is duurder gewaardeerd, dus het gecombineerde dividendrendement zal ergens tussen de twee liggen.” Ook De Mesure wijst op dat effect, maar benadrukt dat Cofinimmo-beleggers al een premie van ruim 20 procent hebben gekregen: “Dat aandeel levert misschien een lager dividend op, maar die waardepremie fungeert als een vorm van compensatie. Het verschil in rendement zal bovendien niet zo groot zijn.”
Lees verder onder grafiek
Voorbode van meer?
De fusie is volgens Tom Simonts zonder twijfel strategisch. “Dit is geen klassieke overname door een buitenstaander. Je schrijft samen een verhaal dat beleggers kunnen volgen. Dat is veel acceptabeler dan een vijandig bod van bijvoorbeeld een pensioenfonds.”
Bovendien kan dit het startschot zijn voor meer beweging in de Belgische vastgoedsector. “Een jaar geleden zou dit scenario nog op hoongelach zijn onthaald, maar nu lijkt het de normaalste zaak van de wereld. Misschien zet dat ook andere groepen aan het denken: denk aan Montea en WDP. Samen sterk is hier zeker geen holle slogan.”
Gert De Mesure wijst op de rol van grotere institutionele beleggers: “Deze deal is er mede gekomen onder invloed van partijen die Aedifica al enkele maanden geleden aanmoedigden om strategische opties te overwegen.”
Vraag van een lezer:
Ik heb zowel Aedifica- als Cofinimmo-aandelen in portefeuille. Moet ik ingaan op het bod van Aedifica of gewoon beide behouden? Wat zou het best zijn volgens u?
DANNY REWEGHS (hoofdstrateeg Trends Beleggen). “Beide aandelen zullen nu parallel verlopen. In afwachting van de afwikkeling van het bod in het najaar kunt u blijven zitten. Als u liquiditeit nodig hebt of te zware posities in beide aanhoudt, kunt u wel overwegen wat aandelen van Cofinimmo te verkopen.”