Achterhaalde raming

Zoals in het regeerakkoord aangekondigd, heeft de regering de forfaitaire waardering van sommige voordelen van alle aard aangepast. Bedoeld zijn het voordeel dat voortvloeit uit de terbeschikkingstelling van een onroerend goed en het voordeel uit de verstrekking van verwarming en elektriciteit.

Wat de terbeschikkingstelling van gebouwen betreft, verschillen de forfaitaire ramingsregels al naargelang het voordeel wel of niet verstrekt wordt door een rechtspersoon (een venootschap, vzw, enzovoort). Gebeurt de terbeschikkingstelling niet door een rechtspersoon, dan wordt het voordeel forfaitair geraamd op 100/60ste van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Gaat de terbeschikkingstelling wel uit van een rechtspersoon, dan is het forfaitair geraamde voordeel fors duurder. Wanneer het ongeïndexeerde kadastraal inkomen niet hoger is dan 745 euro is het voordeel gelijk aan 1,25 keer 100/60ste van het geïndexeerde kadastaal inkomen. Dat was zo en dat blijft ook zo. Is het ongeïndexeerde kadastraal inkomen wel hoger dan 745 euro, dan wordt het voordeel ook berekend op basis van 100/60ste van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Maar waar de uitkomst dan tot vorig jaar vermenigvuldigd werd met 2; moet ze sinds begin dit jaar worden vermenigvuldigd met 3,8. Dat scheelt een slok op de borrel.

Maar of daaruit volgt dat de forfaitaire waardering elke band met de economische realiteit verloren heeft, is niet meteen duidelijk. Neem een woning met een kadastraal inkomen van 1500 euro. Na indexaanpassing is dat gelijk aan (1500 x 1,6349 =) 2452,35 euro. Bij de terbeschikkingstelling van een dergelijke woning door een rechtspersoon is het forfaitair geraamde voordeel derhalve gelijk aan 2452,35 x 100/60 x 3,8 = 15.531,55 of per maand net geen 1300 euro. Of dat ver verwijderd is van de huurprijzen die voor eenzelfde woning op de markt worden gevraagd, moet nog blijken.

Een van de problemen is hoe dan ook dat voor de berekening van het voordeel van alle aard nog altijd uitgegaan wordt van het kadastraal inkomen (KI) van de woning. Het KI vormt weliswaar een weerspiegeling van de werkelijke huurwaarde van de woning. Maar het ijkpunt is niet de huurmarkt van vandaag, maar de huurmarkt van midden de jaren zeventig. Voor vele oudere woningen vormt dat geen probleem: voor zover zij in de jaren zeventig al bestonden, zal hun KI in de meeste gevallen min of meer in overeenstemming zijn met de toenmalige huurmarkt. Maar neem een woning die vandaag gebouwd wordt. Aan een dergelijke woning moet een kadastraal inkomen worden toegekend uitgaande van de gedachte dat die woning midden de jaren zeventig op de huurmarkt aangeboden geweest zou zijn. Het hoeft geen betoog dat het KI dat op die manier wordt vastgesteld, in nogal wat gevallen slechts bij benadering kan overeenstemmen met huurprijzen die destijds gehanteerd werden. In veel gevallen zullen er zelfs geen of slechts heel gebrekkige vergelijkingspunten zijn. Het valt bijgevolg niet uit te sluiten dat het kadastraal inkomen dat vandaag voor nieuwe gebouwen wordt vastgesteld, in veel gevallen niet echt meer overeenstemt met de werkelijke huurprijzen die (midden de jaren zeventig) op de markt werden gevraagd. En dus valt het evenmin uit te sluiten dat het soms veel te hoog kan zijn.

Door bij alle ter beschikking gestelde woningen het voordeel van alle aard te berekenen uitgaande van kadastraal inkomen is de kans dus niet gering dat in verschillende gevallen voordelen worden belast die er in werkelijkheid niet zijn.

Wat er dan moet gebeuren om dat euvel te verhelpen? Op korte termijn een algemene herziening van de kadastrale inkomens doorvoeren, is geen optie. Een dergelijke operatie vergt veel tijd en een enorme inzet van geld en middelen. Misschien wel haalbaar is minstens in de mogelijkheid van een tegenbewijs te voorzien. Met name dat wie een woning ter beschikking krijgt, het recht zou hebben op basis van objectieve criteria aan te tonen dat het voordeel dat hij in werkelijkheid geniet veel lager is dan het forfaitair geraamde voordeel.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog. www.fiscoloog.be

JAN VAN DYCK

De kans is niet gering dat voordelen worden belast die er in werkelijkheid niet zijn.