6 alternatieven voor de gesplitste aankoop

Tot voor kort was de gesplitste aankoop van vastgoed een populaire techniek om een successie te plannen. Die tijden zijn voorbij: de fiscus heeft aangekondigd dat hij die constructie voortaan beschouwt als een fiscaal misbruik indien de aankoop wordt voorafgegaan door een schenking. Maar er zijn alternatieven die wel door de beugel kunnen. Een overzicht.

De gesplitste aankoop is een techniek om een successie te plannen die vaak wordt gebruikt bij de aankoop van een tweede verblijf of een beleggingspand dat wordt verhuurd. De ouders kopen dan het vruchtgebruik van de woning of het appartement, en de kinderen de blote eigendom. Als de ouders later overlijden en alles volgens de spelregels is afgehandeld, gaat het vruchtgebruik over op de kinderen zonder dat die daarop successierechten hoeven te betalen.

Hoeveel de blote eigendom waard is, hangt af van de leeftijd van de ouders. Doorgaans is dat een aanzienlijk deel van de aankoopsom: als de ouders bijvoorbeeld 54 zijn, bedraagt het vruchtgebruik van de kinderen 48 procent van dat bedrag. Voor veel gezinnen is dat te hooggegrepen, bijvoorbeeld omdat ze zelf pas een woning hebben gekocht of gebouwd. Daarom schonken ouders voor de aankoop van een pand vaak geld aan hun kinderen, zodat ze hun deel van de eigendom konden betalen. De fiscus heeft daar vorig jaar een stokje voor gestoken. Volgens een omzendbrief van 19 juli is een gesplitste aankoop die wordt voorafgegaan door een schenking aan de kinderen een fiscaal misbruik, tenzij de ouders en de kinderen een relevante niet-fiscale reden kunnen inroepen om de keuze voor die constructie te verantwoorden.

Het kan worden betwist of de gesplitste aankoop terecht op de zwarte lijst van de fiscus is beland. Toch is het raadzaam voortaan naar een alternatief zoeken, om problemen te vermijden. We overlopen zes mogelijkheden.

ALTERNATIEF 1: de burgerlijke maatschap

Een alternatief voor de gesplitste aankoop is dat u de schenking van geld aan uw kinderen combineert met de oprichting van een burgerlijke maatschap, die de woning of het appartement koopt. De maatschap is een eenvoudige en goedkope vennootschapsvorm, die u snel en zonder notaris kunt oprichten. Een publicatie in het Staatsblad is niet vereist en u hoeft geen boekhouding te voeren.

Een voorbeeld: stel dat ouders met hun twee kinderen een appartement willen kopen van 400.000 euro, inclusief de registratierechten en de kosten. De ouders schenken via een bankgift 198.000 euro aan ieder kind, samen 396.000 euro of 99 procent van de waarde van het appartement. Daarna richten ze met hun kinderen een maatschap op, waarvan zij de statutaire zaakvoerders zijn en bijna alle bevoegdheden krijgen. De ouders brengen 4000 euro als kapitaal in, de kinderen ieder 198.000 euro. De ouders krijgen 1 procent van de delen van de maatschap, beide kinderen ieder 49,5 procent. Als de statuten goed zijn opgesteld, blijven de ouders levenslang baas over alles wat in de maatschap zit.

De maatschap koopt het appartement in volle eigendom. Ze betaalt daarop 10 of 12,5 procent registratierechten, zoals bij een gesplitste aankoop. Als de statuten dat toestaan, kunnen de ouders de woning of het appartement alleen — dus zonder de kinderen — aankopen voor de maatschap. Uit onze ervaring blijkt echter dat notarissen doorgaans alle vennoten — zowel de ouders als de kinderen — doen tekenen. Toch neemt u het beste in de statuten op dat de zaakvoerders op elk moment een notariële volmacht van de vennoten kunnen eisen voor de aan- of de verkoop van een onroerend goed. Dat is ook handig als u het pand later weer wilt verkopen. De oprichting van een maatschap op maat en de juridische begeleiding kosten 3500 à 4000 euro.

Een variant die juridisch even sluitend is, is dat de ouders eerst 400.000 euro inbrengen in de maatschap. Daarna schenken ze 99 procent van de delen van de maatschap aan hun kinderen via een notaris. Ten slotte koopt de maatschap de woning of het appartement.

ALTERNATIEF 2: het recht van gebruik en bewoning

Een ander interessant alternatief is dat de ouders niet het vruchtgebruik, maar het recht van gebruik en bewoning kopen. De kinderen verwerven de blote eigendom. Als de ouders zich bijvoorbeeld een appartement aan zee als tweede verblijf willen aanschaffen en daar nog levenslang gebruik van willen maken, is die techniek het perfecte alternatief voor de gesplitste aankoop.

Als de ouders het appartement willen verhuren, is het recht van gebruik en bewoning minder geschikt, omdat ze het in principe niet zonder toestemming van hun kinderen mogen verhuren. Doen ze dat toch en maken de kinderen daar geen bezwaar tegen, dan is er uiteraard geen probleem. De ouders kunnen het appartement in dit scenario ook niet verkopen zonder toestemming van hun kinderen.

ALTERNATIEF 3: de schenking achteraf

Volgens de fiscus is er sprake van fiscaal misbruik als de gesplitste aankoop wordt voorafgegaandoor een schenking van geld aan de kinderen. Als de kinderen de blote eigendom met eigen middelen betalen, is er dus geen probleem. Maar dat is vaak moeilijk: zelfs als kinderen behoorlijk wat spaargeld hebben, zijn ze doorgaans niet geneigd dat te spenderen aan de blote eigendom van bijvoorbeeld een appartement aan zee. De aankoop of de verbouwing van een eigen woning heeft meestal voorrang.

Een mogelijke oplossing voor dat probleem is dat de kinderen hun spaargeld toch gebruiken om de blote eigendom te kopen en dat de ouders hun kinderen daarna geld schenken, zodat ze hun bouwplannen kunnen verwezenlijken. Die schenking kan bijvoorbeeld gebeuren via een bankgift in schijven die worden gespreid in de tijd.

ALTERNATIEF 4: gesplitste aankoop met tijdelijk vruchtgebruik

Vaak willen ouders nog een paar jaar de controle over de woning of het appartement behouden. In zulke gevallen is het raadzaam te kiezen voor een gesplitste aankoop met tijdelijk vruchtgebruik. Stel dat ouders een huis kopen voor hun dochter van 19, omdat ze huren verloren geld vinden. Omdat het meisje nog jong is en ze absoluut willen vermijden dat zij — of later eventueel een schoonzoon — het huis verkoopt en het geld over de balk gooit, willen de ouders het heft in handen houden, tot hun dochter meer maturiteit heeft. Ze beslissen daarom het huis gesplitst aan te kopen, waarbij ze acht jaar het vruchtgebruik behouden.

Dat de ouders een controle inbouwen om hun dochter te beschermen, is een relevant niet-fiscaal motief om te kiezen voor de gesplitste aankoop met tijdelijk vruchtgebruik. Dat is vooral het geval als de periode van het tijdelijke vruchtgebruik beperkt blijft tot vijf à tien jaar. Dat zijn redenen om aan te nemen dat de fiscus die constructie niet beschouwt als een fiscaal misbruik.

ALTERNATIEF 5: een tussen-periode inbouwen

Als er tussen de voorafgaande schenking en de aankoop van de woning of het appartement meerdere jaren verlopen en het bedrag van de schenking niet overeenstemt met de waarde van de blote eigendom, is het voor de fiscus moeilijk een direct verband tussen beide aan te tonen. De belastingadministratie moet immers een ‘eenheid van opzet’ kunnen bewijzen. Dat lijkt ons nog moeilijker als de voorafgaande schenking gebeurt in schijven die gespreid zijn in de tijd.

ALTERNATIEF 6: de omweg via de grootouders

Ouders kunnen ook overwegen een omweg te maken via een tussenpersoon. Dat is mogelijk door eerst een schenking te doen aan een van hun ouders, die het geld dan schenkt aan de kleinkinderen. Vaak zal die grootouder al een vrij hoge leeftijd hebben, zodat de schenking het beste onmiddellijk wordt geregistreerd tegen betaling van 3 procent schenkingsrechten (3,3 % in Wallonië). Als de grootouder binnen de drie jaar zou overlijden, hoeven de kinderen op de schenking geen successierechten te betalen. Maar om echt op veilig te spelen, is het raadzaam ook de schenking van de ouders te registreren. Alles bij elkaar is dit dus een wat omslachtige techniek. Daarom is die eerder af te raden.

JOHAN ADRIAENS

De burgerlijke maatschap is een eenvoudige en goedkope vennootschapsvorm, die u snel en zonder notaris kunt oprichten.

Ouders die nog een paar jaar de controle over de woning willen behouden, kunnen opteren voor een gesplitste aankoop met tijdelijk vruchtgebruik.