‘2017 WORDT EEN SCHARNIERJAAR VOOR DE RENTE’

De onverwachte verkiezingsoverwinning van Donald Trump leidde wereldwijd tot een opstoot van de rente. Peter Vanden Houte, de hoofdeconoom van ING België, en John Romain, de algemeen directeur van Immotheker-Finotheker, kijken vooruit.

Volgens Peter Vanden Houte ligt de bodem van de rente achter ons, “maar ze zal voorlopig niet door het dak schieten”. De recente renteopstoot is het gevolg van verkiezingsbeloftes van de nieuwe Amerikaanse president Donald Trump. “Tijdens zijn campagne heeft Trump aangegeven dat hij de belastingen zou verlagen en de defensie- en andere overheidsuitgaven zou opvoeren. Zo’n expansieve politiek stimuleert de economische groei en zal de inflatie aanwakkeren.” Vanden Houte zou niet verbaasd zijn mocht de rente in de Verenigde Staten nog een beetje stijgen, en dat ook de Europese rente dan wordt meegesleept. Hij wijst er wel op dat het af te wachten valt in welke mate Trump zijn plannen kan realiseren. Vanden Houte: “De eerste speech na zijn zege klonk al heel wat gematigder over thema’s als Obamacare en de internationale handelsakkoorden.”

De Belgische langetermijnrente was al voor de Amerikaanse verkiezingen een beetje opgelopen. Wat was daar de verklaring voor?

PETER VANDEN HOUTE. “Dat had alles te maken met een toespraak van Yves Mersch. Voor het eerst benadrukte een topman van de Europese Centrale Bank (ECB) zo nadrukkelijk de negatieve bijwerkingen van het huidige monetaire beleid. Die extreem lage rente is een uitdaging voor banken en verzekeraars, en ook voor de spaarders is het een vervelende situatie. De markten interpreteerden die opmerkelijke uitspraak als een signaal dat de ECB haar inkoopprogramma van obligaties zal afbouwen. Het einde van de kwantitatieve versoepeling lijkt dus in zicht, al zal de ECB er wel over waken dat die stopzetting niet te abrupt gebeurt.”

Hoe ziet u de langetermijnrente evolueren? Waar zullen we bijvoorbeeld binnen een jaar staan?

JOHN ROMAIN. “Op basis van de demografische evoluties zal de rente nog jaren relatief laag blijven. Minstens tot 2030 hebben we bij ons te maken met een omgekeerde leeftijdspiramide. Het potentieel voor economische groei is daardoor nog lange tijd beperkt.”

VANDEN HOUTE. “Ik ben het er helemaal mee eens dat de demografische evolutie geen fors hogere rente verantwoordt. Tegen volgend jaar kan ze nog wel met 50 basispunten stijgen, maar toch niet veel meer dan dat. Aan de ene kant heb je het einde van de kwantitatieve versoepeling, wat een opwaartse druk op de rente zal geven. Aan de andere kant staan we voor een boeiend jaar in Europa met onder meer verkiezingen in Duitsland, Frankrijk en Nederland. En eerst hebben we nog het Italiaanse referendum. Elke verrassende uitslag – het is niet ondenkbaar dat in Frankrijk Marine Le Pen aan de macht komt – zal onrust veroorzaken in Europa, met lagere rentevoeten tot gevolg. 2017 wordt een scharnierjaar voor de rente.”

Als de rente nog verder stijgt, dreigen er dan problemen op de vastgoedmarkt? In het verleden hebben doemdenkers een crash voorspeld. Krijgen ze binnenkort gelijk?

VANDEN HOUTE. “Nogal wat mensen hadden voorspeld dat de aanpassing van de Vlaamse woonbonus tot een correctie op de vastgoedmarkt zou leiden. De extreem lage rentevoeten hebben dat negatieve effect meer dan gecompenseerd. Aangezien we niet meteen een spectaculaire renteklim verwachten, zal de vastgoedmarkt zich volgens ons veeleer zijwaarts bewegen: in de lijn van de inflatie, of net iets eronder. Belangrijk is bovendien dat de werkgelegenheid in de lift zit. Ook dat werkt ondersteunend voor de vastgoedmarkt.”

ROMAIN. “De rentedaling is slechts een van de factoren die de voorbije tien jaar hebben bijgedragen tot de klim van de vastgoedprijzen. Ook de stabiele werkloosheid, de groei van het inkomen, de toename van het financiële vermogen van de Belgische gezinnen, de verlenging van de looptijd van leningen en het fiscale voordeel van de woonbonus hebben daar een rol in gespeeld. Ik heb een simulatie gemaakt van de effecten van een rentestijging op de prijzen op de vastgoedmarkt. Als alle andere factoren gelijk blijven, moet de rente al stijgen tot 4 procent om een prijsdaling met 20 procent te veroorzaken.”

VANDEN HOUTE. “Je mag ook niet vergeten dat de vastgoedprijs een gemiddelde is van verscheidene segmenten, die elk hun eigen prijsdynamiek hebben. Onder andere omdat ze niet energie-efficiënt zijn, liggen grotere villa’s uit de jaren zestig niet goed in de markt. In dat segment zien we dan ook de grootste prijsdalingen.”

ROMAIN. “Als de rente stijgt, zal het aantal kopers in het hogere marktsegment verder afnemen. Er zullen dan meer kopers opduiken in het middensegment tussen 250.000 en 300.000 euro, wat de prijs in die categorie zal ondersteunen.”

Wat raadt u mensen aan die bouw- of aankoopplannen hebben? Moeten ze meteen naar de bank hollen om een lening af te sluiten?

ROMAIN. “De stijging van de langetermijnrente van de voorbije weken heeft zich nog niet overal vertaald in hogere hypotheektarieven. Het rendement van de Belgische OLO op twintig jaar is tussen 3 oktober en 14 november gestegen van 0,75 tot 1,4 procent. De toonbanktarieven – dus niet de geafficheerde tarieven – bij een marktleider in België voor een hypotheeklening met een vaste rentevoet op twintig jaar zijn in diezelfde periode nauwelijks veranderd. Enkel een kleine stijging van 1,84 tot 1,89 procent. De reden is simpel: de banken kloppen voor hun financiering aan bij de spaarder, die daar momenteel slechts 0,11 procent voor krijgt. Als het rendement op OLO’s blijft stijgen en de spaarrente zo laag blijft, zal de hypotheekrente volgen, maar niet fors stijgen. Toch is het ook uitkijken naar wat de rente doet als de onzekerheid over de euro toeneemt.”

VANDEN HOUTE. “Wie vastgoedplannen heeft, hoeft toch geen jaar meer te wachten. De trend is lichtjes stijgend. Een tussentijdse terugval valt natuurlijk niet uit te sluiten.”

Enkele jaren geleden was het ondenkbaar dat de rente onder nul zou zakken. Sommige banken hebben in tempore non suspecto woonkredieten verstrekt waarvoor de leners vandaag elke maand intrest terugkrijgen. AXA en Belfius weigeren die negatieve rente toe te kennen.

VANDEN HOUTE. “Hoewel ING zelf negatieve rentevoeten hanteert, heb ik wel enig begrip voor het standpunt van AXA en Belfius. Kijk, enkele jaren geleden heeft de wetgever ingegrepen door te verplichten dat de variabele rente bij een herziening niet méér kan stijgen dan ze kan dalen, zodat er een zekere symmetrie bestaat in het renterisico. Gezien er impliciet van werd uitgegaan dat de rente niet onder nul kon zakken, wilde dat zeggen dat de rente hoogstens kon verdubbelen. Voor de banken was dat een dure zaak, want ze moesten zich indekken door opties te kopen.”

ROMAIN. “Ik ben het daar niet mee eens, want de wet laat nadrukkelijk toe dat de rentevoet bij een aanpassing meer kan dalen dan stijgen. Dat is dus niet symmetrisch. Puur uit commerciële overwegingen hebben enkele banken in het verleden offertes gemaakt met rentevoeten die onbeperkt konden dalen. Niemand had vijf jaar geleden verwacht dat de rente ooit onder nul zou zakken. Die banken zijn onvoorzichtig geweest en moeten nu op de blaren zitten.

“AXA en Belfius verdedigen hun standpunt door te verwijzen naar het burgerlijk wetboek. Een kredietovereenkomst is in essentie gebaseerd op het verstrekken van kapitaal door de kredietgever aan de kredietnemer tegen de betaling van een vergoeding, namelijk de intrest. Verder verschuilen ze zich achter het feit dat geen enkele clausule van de overeenkomst of de akte laat doorschemeren dat de kredietgever een negatieve intrest aan de kredietnemer zou betalen.

“Beide banken verwijzen graag naar het burgerlijk wetboek, maar daarin staat ook heel duidelijk dat in geval van onduidelijkheid de consument het voordeel krijgt. Maar dan nog, er is gewoon geen verschillende interpretatie mogelijk. Waarom zouden banken zoals ING en BNP Paribas Fortis die negatieve rente anders wel correct toepassen?”

Minister van Consumentenzaken Kris Peeters (CD&V) staat aan de kant van de misnoegde kredietnemers. Kan hij dat afdwingen?

VANDEN HOUTE. “Los van de grond van de zaak, die complex is, is dat gewoon politieke logica. De consument gelijk geven is een pak gemakkelijker dan de banken gelijk geven. Maar de consument zal wel zelf moeten handelen.”

ROMAIN. “De wet op het hypothecaire krediet heeft als doel de consument te beschermen en is in die zin een consumentenwet. De minister zelf kan zoiets niet afdwingen, maar de gedupeerden kunnen wel individueel een juridische procedure opstarten, of zich verenigen om samen een juridische procedure te beginnen.”

DIRK VAN THUYNE

“De demografische evolutie verantwoordt geen fors hogere rente” – Peter Vanden Haute

“De rente moet al tot 4 procent stijgen om een prijsdaling met 20 procent te veroorzaken” – John Romain