130 hectare industrieterrein in de aanbieding

Goedkope grond, goed ontsloten en immens groot. Dat zijn enkele troeven van het terrein van Ford Genk. Het is maar de vraag of dat volstaat om snel nieuwe bedrijvigheid aan te trekken.

Genk leeft nog. En de stad ontvouwt ook ambitieuze plannen, bijvoorbeeld de opwaardering en de uitbreiding van de dienstenzone rond de Limburghal. De architecten van het Gouden Liniaal stelden het masterplan voor tijdens een architectuurlezing in C-Mine. Die locatie heeft een grote symboolwaarde voor Genk. C-Mine is gebouwd op de fundamenten van de steenkoolmijn van Winterslag die in 1988 werd gesloten en geldt als voorbeeld van een geslaagde industriële herbestemming.

Bijna 25 jaar na de sluiting van de mijnen van Winterslag en Waterschei staat Genk weer voor een herbestemmingsopdracht van formaat. Wat is het uitgangspunt? Ford Genk ligt op Genk-Zuid, dat met zijn 1500 hectare het grootse industrieterrein van Limburg is en het vierde grootste van Vlaanderen. Het terrein van Ford Genk meet ongeveer 130 hectare. Dat komt overeen met ongeveer 190 voetbalvelden en is zeker naar Vlaamse normen een gigantische lap grond.

Het terrein is aanzienlijk groter dan dat van 90 hectare van Opel in Antwerpen. Over de eigendoms- en verkooprechten valt er, anders dan in Antwerpen, weinig te discussiëren: Ford is de eigenaar. Voor de uitwerking van een nieuwe toekomst voor het gebied moet de overheid dus ook spreken met de Amerikaanse autoconstructeur.

De gebouwen zijn redelijk oud en toegespitst op de autoproductie zodat hergebruik niet voor de hand ligt. Een absolute toplocatie is het terrein in de Henry Fordlaan niet. Het ligt in het niet zo dichtbevolkte Limburg net iets te afgelegen. Het centrum van de stad van 65.000 inwoners ligt op 6 kilometer en het Albertkanaal zorgt voor een extra barrière. Al is er met Hasselt wel een tweede stad in de nabijheid. Via de Boudewijnlaan ben je met de auto in twintig minuten in het centrum van Hasselt, dat 73.000 inwoners telt.

De afgelegen ligging is uit het oogpunt van een nieuwe industriële invulling wel een absolute plus. Idem voor het aanpalende Albertkanaal, dat ook de aantrekkelijkheid voor logistieke activiteiten verhoogt. Het industrieterrein Genk-Zuid ligt niet onmiddellijk aan een snelweg, maar via de N75 en de N76 is er een vlotte verbinding naar de E314 en de E313. Een spoorweglijn maakt de ontsluiting compleet. In een Europese distributiecontext ligt Vlaanderen, en dus ook Limburg, behoorlijk centraal in een sterk afzetgebied.

Logisch logistiek

Nieuwe bedrijfsactiviteiten, al dan niet met een meer industrieel of logistiek accent, lijken op basis van deze elementen een logisch plan. Na de bekendmaking van de sluiting verklaarden beleidsmakers en bedrijfsleiders eenstemmig dat Limburg nog een industriële toekomst heeft. Met de opstart van het Strategisch Actieplan Limburg in het Kwadraat (SALK) voegden ze meteen de daad bij het woord. Onder leiding van Herman Daems tekent een twaalfkoppig team een plan uit dat het economische weefsel van Limburg moet herstellen en versterken. En al kan de doelstelling om meer bedrijvigheid naar Limburg te halen natuurlijk ook zonder het Ford-terrein gerealiseerd worden, toch nemen de experts het potentieel van het terrein ongetwijfeld mee in hun plannen.

De bestaande industriële invulling van het terrein maakt een herbestemming naar een andere activiteit erg onwaarschijnlijk, zegt Willem De Laat, manager en senior expert in vastgoed en ruimtelijke ontwikkelingen bij het adviesbureau IDEA Consult. “Vlaanderen springt heel zuinig om met locaties die nu al bedrijventerreinen zijn. Omdat de overheid weet dat het aansnijden van nieuwe bedrijventerreinen een heikel punt is dat meestal gepaard gaat met bewonersprotest. Een radicale herbestemming lijkt dus niet aan de orde, maar daardoor sluit je wel een aantal opties uit. Wonen lijkt mij onhaalbaar op die locatie, maar ook grootschalige detailhandel of een vrijetijdsactiviteit past niet in zo’n beleid.”

En De Laat, die met IDEA Consult ook betrokken was bij de herbestemming van het terrein van Renault in Vilvoorde, ziet nog een tweede contextuele beperking. Dat het terrein van Ford voor een groot deel aan het Albertkanaal grenst, maakt dat ook waterwegbeheerder De Scheepvaart zijn visie wil doordrukken. De Scheepvaart wil dat er langs waterwegen voorrang wordt gegeven aan watergebonden activiteiten. Concreet: bedrijven die voor het transport van hun grondstoffen of eindproducten het Albertkanaal gebruiken. Dat is een logische en legitieme claim, maar het betekent opnieuw dat het aantal kandidaten nog wat kleiner wordt.

Kiezen voor watergebonden activiteiten past wel in een meer uitgesproken logistiek scenario voor Limburg. Ivo Marechal, de CEO van de Genkse logistieke groep H. Essers, toonde interesse. Ook Walter Goossens, nationaal directeur industrial leasing bij vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle, ziet wel wat in een logistieke invulling. “Je moet een kat een kat noemen, de kans dat heel het terrein opgevuld kan worden met een nieuwe productie of assemblageactiviteit is met de evolutie van de Belgische economie erg klein. Maar het terrein is in Europa wel interessant gelegen. En Genk ontpopt succesvol als een extended gateway van de Antwerpse haven. Dat opent perspectieven.”

“Logistiek zou een logische keuze zijn”, vindt ook Luc Machon, vastgoedmakelaar in Lanaken en voorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. “Wie naar Limburg kijkt, denkt automatisch aan logistieke activiteiten door een heel goede ontsluiting via zowel het water, het spoor als de weg. Ik denk dat we ook moeten mikken op kleine, flexibele bedrijven die inzetten op innovatie en duurzame ontwikkeling. Maar dat is geen evidente uitdaging en je moet er ook over waken dat je niet gewoon bestaande activiteiten gaat verplaatsen.”

Speel die troef uit

Een ander risico is dat het Ford-terrein concurreert met bestaande of geplande bedrijventerreinen. En zo zijn er nogal wat in Limburg. Want al klaagt het Vlaamse bedrijfsleven wel eens over een gebrek aan ruimte om te ondernemen, precies in Limburg valt het nogal mee met die schaarste. De Laat berekende dat er in de provincie ongeveer 680 hectare aan bedrijventerreinen in de pijplijn zit. In Genk zelf startte vorige week de bouw van een energie-incubator op het nieuwe bedrijventerrein Thor Park (zie kader Thor Park mikt op innovatieve bedrijven). Alleen al op Genks grondgebied is ongeveer 200 hectare beschikbaar.

De Laat nuanceert. “680 hectare is heel veel, maar voor dat allemaal op de markt komt, zijn we twintig jaar verder. Het klopt wel dat schaarste hier minder een probleem is dan in de rest van Vlaanderen. Daarom lijkt het me aangewezen eerst in te zetten op het unieke van de Ford-site, en daar heb je 130 hectare aaneengesloten ruimte. Bovendien goed ontsloten en niet onmiddellijk grenzend aan een woongebied.”

Volgens De Laat moet Limburg die unique selling proposition in eerste instantie volop uitspelen in het buitenland, kwestie van binnenlandse verschuivingen te vermijden. Die optie heeft wel het nadeel dat de regio economisch weer sterk afhankelijk zou worden van één buitenlandse gebruiker. De Laat maakt zich sterk dat er nog altijd bedrijven op zoek zijn naar zulke grote oppervlakten. En in Europa zijn bedrijventerreinen van die omvang niet echt dik gezaaid. Ford Europa-topman Stephen Odell liet in enkele kranten optekenen dat twee partijen interesse tonen.

Internationaal koopje

Wat als de buitenlandse prospectietocht geen resultaat oplevert? “Na een jaar of anderhalf jaar moet je een evaluatiemoment inlassen en nagaan of het nog de moeite loont dat buitenlandse scenario te blijven volgen”, zegt De Laat. “Indien niet, moet je toch in Vlaanderen beginnen te rekruteren. Een focus op grote bedrijven die problematisch gelegen zijn, lijkt me aangewezen. De verhuis lost dan een probleem op. Je countert ook de dreiging dat dergelijke bedrijven naar het buitenland verkassen.”

Pas als ook dat scenario niet lukt, is een opsplitsingsscenario aan de orde. “Want dat betekent dat het veel meer moeite kost om die 130 hectare gevuld te krijgen. En dan moet een partij als de LRM het voortouw nemen, want je moet zo’n terrein bouwrijp maken en herontwikkelen.”

Dat vindt ook Mathi Gijbels van de bouw- en vastgoedgroep Gijbels Group. “Door de omvang is alleen al de grondwaarde enorm. Voor een privéontwikkelaar is dat wellicht te hoog gegrepen.” Via een participatie in Futurn, een herontwikkelaar van bestaand bedrijfsvastgoed, heeft Gijbels Group ervaring met de herbestemming van vervallen fabrieksgebouwen en verlaten industrieterreinen.

Over die grondwaarde circuleert het bedrag van ongeveer 40 miljoen euro. Inderdaad een grote som, maar dat komt neer op een grondprijs van iets meer dan 30 euro per vierkante meter, wat op zich erg goedkoop is. “Die lage grondprijs kan internationaal een concurrentievoordeel opleveren, want in Nederland en Duitsland zit je toch al gauw boven 100 euro per vierkante meter”, merkt De Laat op.

“Alleen, wat voor type bedrijven is gevoelig voor die lage grondprijs? Dat zijn de sectoren met lage marges, ik denk bijvoorbeeld aan de vleesverwerkende industrie. En opnieuw: ook de logistieke sector. Maar voor hightechbedrijven speelt een lage grondprijs nauwelijks een rol. Voor dat soort bedrijven is de aanwezigheid van geschoold personeel, de nabijheid van een universiteit, enzovoort veel belangrijker.”

Plan B

Vlaanderen is intussen al ervaringsdeskundige in de herbestemming van autoconstructiebedrijven. Al worden we uit recentste sluiting voorlopig niet veel wijzer. In Antwerpen ligt de Opel-site er troosteloos bij. Het Havenbedrijf en eigenaar General Motors vechten een juridisch dispuut uit over de waarde van de terreinen. Het Havenbedrijf heeft een optierecht. Onafhankelijke experts moeten zich nu buigen over een billijke prijs.

In Vilvoorde werd enkele jaren na de sluiting van de Renault-fabriek het gewestplan gewijzigd. Het oude industriegebied kreeg de status van stedelijk ontwikkelingsgebied, met uitzondering van de terreinen die nog eigendom waren van Renault. “Een zet om te vermijden dat Renault enige meerwaarde zou realiseren op die terreinen”, zegt Eva Fonteyn, projectcoördinator bij de stad Vilvoorde. Intussen kocht Alcopa, de holding van de familie Moorkens, de oude fabrieksgebouwen in de Schaarbeeklei. De vastgoedvennootschap Alcopaimmo herontwikkelt de gebouwen tot bedrijfsgebouwen en opslagruimten. Onder meer Buro Market (ook onderdeel van Alcopa) heeft er een stek. Het terrein is ook in de running als locatie voor een nieuw VRT-gebouw.

Achter het station van Vilvoorde heeft Renault nog altijd een terrein van ongeveer 40 hectare waar het wagens stalt. Die activiteit loopt ten einde en na lang onderhandelen met Renault kon het AZ Jan Portaels een deel van het terrein kopen. “Het is de bedoeling het ziekenhuis van het centrum van de stad naar die locatie, vlak bij het station, te verhuizen”, zegt Fonteyn. “Dat moet als hefboom fungeren om de rest van het terrein te gaan ontwikkelen, deels als zone voor gemengde activiteiten verbonden met het ziekenhuis, deels als zone voor grootschalige bedrijvigheid.”

Een nog ouder dossier is dat van de sluiting van plant 1 van General Motors aan de Noorderlaan in Antwerpen. Met het Metropoliscomplex, een Decathlon, een Brico Plan-It en de stelplaats van De Lijn als nieuwe gebruikers is er ook daar geen industriële activiteit meer te bespeuren. “Akkoord, maar dat zijn ook heel andere locaties”, reageert De Laat. “Vilvoorde schurkt tegen Brussel aan en de Metropolis-site ligt aan de rand van het Antwerpse stadscentrum. De Ford-site is in vergelijking daarmee toch veel meer geïsoleerd.”

Gijbels vindt ook dat een industriële invulling voor de Limburgse Ford-site eerst alle kansen moet krijgen. “Ook omdat we die prima werkkrachten van Ford Genk aan de slag moeten kunnen houden. Dat is kwaliteit die je kan omzetten in toegevoegde waarde. Maar je mag ook niet te rigide inzetten op één bestemming. Je moet de nieuwe economische realiteit aanvoelen en er op een flexibele manier mee omgaan. Dat betekent nieuwe functies, een combinatie van kantoren en productie- of showroomruimte, niet op voorhand uitsluiten.”

LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE JELLE VERMEERSCH

“Genk ontpopt succesvol als een extended gateway van de Antwerpse haven. Dat opent perspectieven” Walter Goossens, JLL

“Je moet er ook over waken dat je niet gewoon bestaande activiteiten gaat verplaatsen” Luc Machon, BIV