‘Zo kopen rijke mensen vastgoed’

De meeste Vlamingen kennen enkel de klassieke hypotheeklening, maar dat is niet de enige manier om vastgoed te verwerven. Een lombardkrediet is veel goedkoper, maar je moet er wel al een vermogen voor hebben bijeengespaard.

Voor iedereen die nog nooit over een lombardkrediet heeft gehoord, deel ik graag een samenvatting van mijn gesprek met Michiel van den Heuvel, regional head of distribution bij Deutsche Bank. Ik sprak hem over de mogelijkheid van een lombardkrediet om in Bulgarije een woning te kopen.

In plaats van een hypotheek op je huis te nemen, kun je de bank je effectenportefeuille als onderpand aanbieden. Het is een formule die al decennia gangbaar is bij vermogende families. Maar liefst 80 procent van de kredieten van de privatebankingklanten van Deutsche Bank België dient voor de aankoop van vastgoed in binnen- of buitenland. Een lombardkrediet is veel goedkoper dan een traditionele hypotheeklening.

Koop je bijvoorbeeld een appartement van 200.000 euro met behulp van een hypotheeklening, dan betaal je boven op de registratierechten een heleboel andere kosten, zoals het schrijfrecht, hypotheekkosten, de btw, de administratiekosten en het ereloon van de notaris. Voor een huis van 200.000 euro lopen die kosten al snel op tot 5.200 à 5.570 euro. En dan tel je de dossierkosten bij de bank niet eens mee, die vaak rond 500 euro schommelen. Kun je je bank overtuigen tot een hypothecaire volmacht, dan kun je de kosten al wat verminderen richting 1.500 à 2.000 euro.

Bij de bovenstaande berekening gingen we uit van een goedkoop pand. De Vlaamse mediaanprijs voor een gesloten of halfopen bebouwing bedraagt 260.000 euro. Voor een open bebouwing ligt die op 365.000 euro. De kosten stijgen mee met de waarde van het pand.

Lombardkredieten zijn populair bij mensen die al een vermogen hebben bijeengespaard. De kosten liggen 95 procent lager. Bij Deutsche Bank betaal je 250 euro aan dossierkosten en daarmee ben je rond. Ook de rentevoeten vallen goed mee. Wil je bijvoorbeeld lenen op tien jaar met kapitaalaflossingen, dan betaal je momenteel 1,43 procent. Als je wilt lenen zonder kapitaalaflossingen – en dus pas op het einde van de looptijd van tien jaar alles wilt terugbetalen – dan betaal je 1,77 procent rente. Voor een lening op vijf jaar dalen de tarieven tot respectievelijk 1,15 en 1,39 procent. De looptijden variëren van zes maanden tot tien jaar.

Het onderpand

Heel belangrijk voor de bank is dat de ontlener een onderpand kan geven. Dat kunnen obligaties, fondsen, aandelen en zelfs cash zijn. Je geeft je effecten in pand, waarna de bank de risico’s analyseert en de totale ontleningswaarde zal bepalen op basis van het onderpand. Bij aandelen ligt dat vaak rond 40 à 50 procent van de waarde van het onderpand, bij fondsen rond 50 à 60 procent en bij defensieve obligaties rond 80 à 90 procent. De bank zet de effecten vast op een rekening, voor het geval je de lening niet zou kunnen terugbetalen. Je kunt die beleggingen nog altijd verhandelen in samenspraak met de bank.

Sommige banken eisen een portefeuille van 250.000 euro voor nieuwe klanten. Bij Deutsche Bank kan het vanaf 100.000 euro onderpand. De klanten hebben soms voor miljoenen en zelfs tientallen miljoenen euro’s aan zulke kredieten. De bank wil het doel van het krediet weten en moet dat documenteren. Geld lenen om te beleggen is in België bijvoorbeeld bij wet verboden.

Geld extra laten renderen

Het is vooral interessant dat je op die manier je geld extra doet renderen. In plaats van enkel in een huis te investeren, verwerf je het huis als eigendom, terwijl je tegelijk ook een beleggingsportefeuille hebt. Brengen die beleggingen over de lange termijn goed op, dan kan het rendement de lening deels helpen afbetalen.

Ook is het een snelle vorm van krediet. Bij een hypothecair krediet moet de notaris verschillende onderzoeken doen voor de koop, waarna er een afspraak volgt. Van begin tot einde ben je toch snel zes tot twaalf weken zoet. Bij een lombardkrediet kun je in een positief scenario alles in één tot twee weken rond hebben.

Geld bijstorten bij beurscrash

Het grootste nadeel van lombardkredieten is dat de beleggingen in onderpand ook minder waard kunnen worden. Daarom tellen individuele aandelen meestal maar beperkt mee als onderpand. Aandelen zijn risicovolle beleggingen. Bij holdings en fondsen worden de risico’s beter gespreid. Zij krijgen dan ook een hogere ontleningswaarde. Daalt de waarde van het onderpand tot onder een bepaald niveau? Dan moet je geld bijstorten om het risico te dekken. Beleggers kunnen ook al anticiperen op een marktencrash door in stijgende markten wat onderpand bij te storten.

De bank doet er op voorhand ook alles aan om het risico in te perken. Zo laten banken nooit toe dat je tot het maximum van je beleggingsportefeuille leent. Ze werken ook met extra veiligheidsmarges van om en bij 15 procent. Stel dat je bijvoorbeeld tot 50 procent mag lenen op een portefeuille van 400.000 euro, dan zal de bank pas een margin call – een vraag om bij te storten – in gang zetten als de onderpandwaarde 170.000 euro bedraagt. Dan zal de adviseur van de bank contact met je opnemen met de vraag extra onderpand te storten of beleggingen in cash om te zetten. Cash telt mee voor 100 procent, wat de ontleningswaarde doet stijgen. Als je liever niet wilt riskeren dat je beleggingen moet verkopen op een dieptepunt, dan moet je ervoor zorgen dat je nog wat extra achter de hand hebt om in nood bij te storten.

Nog een laatste tip. Als je bankier raar opkijkt, wanneer je vraagt naar een lombardkrediet, probeer dan de term investment loan. Blijkbaar wordt die meer gebruikt in de sector.