Waarom de vastgoedbubbel niet barst

Modellen die wijzen op een overwaardering van de Belgische woningprijzen houden geen rekening met het effect van de woonbonus.

Sinds 2005 zijn de Vlaamse woningprijzen met meer dan 60 procent gestegen. Verscheidene internationale organisaties waarschuwden dat de Belgische woningmarkt mogelijk overgewaardeerd is. Maar wat verklaart de evolutie van de woningprijzen? En hoe kun je weten of die overgewaardeerd zijn?

Bijna alle aankopen van een woning worden gefinancierd met een hypotheeklening. Er is dan ook een sterk verband tussen de woning- en de hypotheekmarkt. De meeste huishoudens besteden 25 à 33 procent van hun inkomen aan maandelijkse hypotheekbetalingen, zodat hun schuld is afgelost na twintig jaar. Het totale bedrag dat gezinnen kunnen besteden aan de aankoop van een woning noemen we de leencapaciteit.

We berekenden de leencapaciteit van de gemiddelde Vlaming door de jaren, uitgaand van de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddelde inkomen. We veronderstelden dat een gezin 25 procent van zijn inkomen aan de maandelijkse hypotheekbetalingen spendeert en 20 procent van de waarde van de woning zelf inbrengt.

Historisch wordt de leencapaciteit sterk gedreven door de groei van de nominale inkomens. De laatste decennia speelt ook de sterke daling van de intrestvoet een belangrijke rol. Die heeft een belangrijk effect: voor dezelfde afbetalingslast leidt een daling van de intrestvoet met 1 procentpunt tot een toename van de leencapaciteit met 10 procent. Als de hypotheekrente de voorbije twintig jaar met 5 procentpunt is gedaald en de gemiddelde Vlaming twintig jaar geleden 100.000 euro kon lenen, dan kan hij nu 150.000 euro lenen. De daling van de rentevoet had dus een belangrijke impact op de toegenomen leencapaciteit en bijgevolg ook op de woningprijzen.

De leencapaciteit ligt in de lijn van de woningprijzen tot midden jaren 2000. Sinds 2005 is er een structurele kloof tussen de woningprijs en de leencapaciteit. Daaruit hebben verschillende internationale onderzoeken afgeleid dat woningen structureel overgewaardeerd zijn. Maar die analyses houden geen rekening met veranderingen in de Belgische woonfiscaliteit. Door de introductie van de woonbonus in 2005 werd het fiscale voordeel voor de aankoop van een woning substantieel opgevoerd. Door fiscale optimalisatie werden de looptijden van leningen langer. Het effect van de woonbonus op de ontleningscapaciteit is weergeven in de blauwe stippellijn.

Uit een vergelijking met de woningprijs is af te leiden dat er geen structurele overwaardering is, als we het effect van de woonbonus in rekening brengen. Dat betekent uiteraard niet dat woningprijzen niet kunnen dalen. De evolutie van de woningprijs hangt af van alle factoren die de leencapaciteit bepalen.

Sven Damen, een externe columnist en is verbonden aan de onderzoeksgroep Economische Geschiedenis van de KU Leuven en onrechtstreeks aan het Steunpunt Wonen.