Huurwoning is uitgebrand. Voor wie is de rekening?

Als in een huurhuis brand uitbreekt waardoor de woning vernield wordt, rijst de vraag wie daarvoor uiteindelijk opdraait. Is dat de huurder of de verhuurder? Kan men zich verzekeren tegen dit risico?

Sandra en Peter, een jong koppel, overwegen te gaan samenwonen en samen een klein huisje met tuin huren. Zij vragen zich af wat er gebeurt mocht er een brand uitbreken in het huurhuis en of ze de schade die dan ontstaat moeten vergoeden.

De huurder betaalt

Bij een brand in een gehuurd huis, is het in de regel de huurder die daarvoor aansprakelijk is, de schade ten gevolge van de brand moet vergoeden. Zijn er meerdere huurders, dan draaien zij samen op voor de schade.

Op de huurder rust namelijk de algemene verplichting om het gehuurde goed in dezelfde staat terug te geven (weliswaar rekening houdend met de normale slijtage) als deze waarin hij het huis bij aanvang van de huur heeft ontvangen. Bij een brand gelden dezelfde principes.

Concreet draait de huurder op voor de gevolgen van een brand behalve als hij kan bewijzen dat hij hoegenaamd niets aan de brand kon doen. Zo kan de huurder aan zijn aansprakelijkheid ontsnappen als de brand te wijten is aan een situatie van overmacht.

Denk bijvoorbeeld aan het geval dat de brand veroorzaakt werd door een blikseminslag. In ons concrete voorbeeld zullen Sandra en Peter dus samen opdraaien voor de schade die desgevallend zou ontstaan door een brand. Tenzij ze overmacht, de fout van iemand anders of een aan de verhuurder te wijten gebrek kunnen aantonen.

Een verzekering afsluiten?

Wettelijk gezien zijn Peter en Sandra niet verplicht een brandverzekering af te sluiten met betrekking tot de woning die ze gaan huren. Contractueel kan er op hen echter wel een verplichting verplichting rusten om zo’n verzekering aan te gaan. Sandra en Peter moeten dus nagaan of deze verplichting in het huurcontract staat.

Zelfs als er in het huurcontract geen verplichting staat om een verzekering te nemen, is het voor Sandra en Peter toch aangewezen om zich als huurders te verzekeren tegen het risico van brand. Hierbij verzekeren ze dan best hun huurdersaansprakelijkheid alsook de inboedel van de woning. Het gaat nu wellicht eenmaal om hun meubelen die in het huurhuis staan.

Afstand van verhaal

En wat als de verhuurder aan Sandra en Peter voorstelt om in zijn brandverzekeringspolis een clausule ‘afstand van verhaal’ te laten opnemen. Moeten Sandra en Peter in zulk geval nog een eigen verzekering nemen?

Concreet betekent zo’n ‘afstand van verhaal’ dat als een brand uitbreekt in het huurhuis, de verzekeraar van de verhuurder deze laatste zal vergoeden en geen verhaal gaat uitoefenen op de huurder (hij zal de schade daar niet gaan recupereren). De verzekeraar van de verhuurder doet met andere woorden ‘afstand van verhaal’ ten opzichte van de huurder.

Op het eerste gezicht lijkt een dergelijke clausule bijzonder interessant te zijn. Maar er kunnen voor de huurder wel eens addertjes onder het gras zitten waardoor het voor de huurder zelf niet altijd een volledige oplossing is.

De clausule ‘afstand van verhaal’ beveiligt een huurder namelijk niet noodzakelijk volledig voor de schade die deze aanricht aan derden (zoals buren, kotgenoten, enz.). Voor dergelijke schade kan de huurder zelfs met een clausule ‘afstand van verhaal’ ook dan nog aansprakelijk gesteld worden.

Verder worden de persoonlijke bezittingen van de huurder niet gedekt door deze formule en valt niet uit te sluiten dat de verhuurder onderverzekerd is. Het is voor Sandra en Peter dan ook aan te raden om sowieso nog een supplementaire verzekering af te sluiten. (JS)