De Vlaamse belastingdienst heeft haar standpunt over een gesplitste aankoop op plan verscherpt. Hoe doet u dat correct?
Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders bijvoorbeeld het vruchtgebruik van een appartement aan zee, terwijl de kinderen de blote eigendom betalen. Na het overlijden van de ouders worden de kinderen volle eigenaar van het pand zonder een euro erfbelasting af te dragen.
Om alles fiscaal sluitend te maken is wel vereist dat de kinderen het geld hadden om de blote eigendom te kopen, dat ze het geld daarvoor ook echt hebben gebruikt en dat de waardering van het vruchtgebruik en de blote eigendom correct is gebeurd.
Meestal schenken de ouders vlak voor de notariële aankoopakte een som aan de kinderen, zodat die hun deel (de blote eigendom) kunnen betalen. In dat geval moet de schenking vooraf worden geregistreerd (3 procent schenkbelasting), zodat de kinderen er later geen erfbelasting op afdragen.
Bijna alle nieuwbouwprojecten worden tegenwoordig op plan verkocht, zodat de vastgoedontwikkelaar maar een deel moet voorfinancieren. Het appartementsgebouw moet dan nog volledig of grotendeels worden gebouwd of afgewerkt. Op het moment van de aankoop betaalt de koper de grond en het stuk van het gebouw dat is afgewerkt. De rest voldoet hij achteraf in schijven, naargelang de werken vorderen.
Standpunt Vlabel
Vlabel had al laten weten dat het volstaat dat de blote eigenaar (de kinderen) op het moment van de aankoopakte over voldoende middelen beschikte om zijn aandeel in de prijs van de grond en de bestaande gebouwen te betalen. Het gaat dan over de prijs zonder de akte- en de notariskosten. Maar voor Vlabel is de btw wel een onderdeel van de prijs. Om het deel van de kinderen te berekenen moet dus worden uitgegaan van de prijs plus btw (zonder registratie en notariskosten).
Stel dat de ouders en de kinderen een appartement opplan kopen voor 400.000 euro. Bij de notariële aankoopakte moet 200.000 worden betaald (180.000 netto, 15.000 euro registratierechten voor de grond en 5000 euro btw voor de beperkte uitgevoerde werken). De rest voldoen ze in schijven, naarmate de werken vorderen.
Volgens de leeftijdstabellen moeten de ouders 38 procent betalen (vruchtgebruik) en de kinderen 62 procent (blote eigendom). Het volstaat dan dat de kinderen van hun ouders bijvoorbeeld een geregistreerde schenking van 114.700 euro hebben gekregen (62 procent van 185.000), om bij de aankoop hun deel in de blote eigendom te betalen.
Maar er is meer. Als de ouders na de aankoopakte de volgende schijven volledig betalen, stelt Vlabel dat er in principe sprake is van een “bevoordeling” van de kinderen. Dat betekent dat de ouders na die transactie nog minstens drie jaar in leven moeten blijven, anders is toch erfbelasting verschuldigd.
