Rechter draait verkoop van hotelkamers voor het eerst terug

Het bleef onder de radar, maar begin dit jaar is een belangrijk precedent geschapen. Het hof van beroep van Gent oordeelde dat enkele investeerders in hotelkamers hun geld moeten terugkrijgen, omdat ze bij de verkoop verkeerd geïnformeerd werden.

Bij mijn weten is het nog niet eerder voorgekomen dat de overeenkomst tussen de verkoper en de koper van hotelkamers werd ontbonden”, zegt ondernemingsadvocaat Serge Van Eeghem, die enkele ontevreden investeerders vertegenwoordigt. “Alle partijen moeten worden teruggebracht naar de status van voor de overeenkomst. In dit geval betekent het dat de nv Lovely, een dochteronderneming van Groupe Cayman, het kapitaal van de investeerders moet terugbetalen.” Beleggen in vastgoedobjecten zoals hotelkamers of studentenkamers, waarbij de uitbating niet in handen van de eigenaar van het vastgoed is, is een vrij recent fenomeen.

Het voelt voor de betrokken investeerders aan als een pyrrusoverwinning, want Groupe Cayman zit in een procedure van gerechtelijke reorganisatie, waardoor de investeerders nog zeker tot oktober geen geld zullen zien, als dat al ooit zal gebeuren. Het probleem zat vooral in het ‘bewezen rendement’ van 7,4 procent waar Groupe Cayman mee goochelde in advertenties. “Wat betekent dat? Het is niet gegarandeerd, maar als je zegt dat iets bewezen is, dan moet je het ook kunnen bewijzen. In 2016, 2017 en 2018 haalden de beleggers gemiddeld 3 procent rendement per jaar. Groupe Cayman heeft ook in de rechtbank dat historische rendement nooit kunnen aantonen. De rechter in eerste aanleg is mij niet gevolgd. In beroep wel”, legt Van Eeghem uit.

Voor een hotelkamer tellen investeerders meestal zo’n 150.000 euro neer. “Wanneer het om miljoenen gaat, aarzelen investeerders niet om juridische procedures in te spannen. Voor een belegging van ruim 100.000 euro zijn enkele duizenden euro’s aan gerechtskosten al zwaar. Ik vertegenwoordig 23 mensen, van wie sommigen meer dan één hotelkamer bezitten. Sommigen wilden na de eerste aanleg al stoppen. Het was een zware teleurstelling dat de rechter ons toen geen gelijk gaf. We hebben beslist in beroep te gaan, omdat we een zaak hadden.”

Elke situatie is anders. Het is niet gezegd dat ontevreden investeerders in hotelkamers altijd hun geld kunnen terugvragen. “Andere verkopers hebben mogelijk andere verkooptactieken toegepast”, stelt Van Eeghem. We weten enkel zeker dat bij de verkoop van de kamers van het Ibis-hotel in Aalst iets juridisch niet volledig in de haak was. Vermoedelijk geldt dat ook voor de kamers van het Ibis-hotel in Charleroi, die ook door Groupe Cayman verkocht werden. Er zijn twee cruciale vragen, waarvan het antwoord de doorslag heeft gegeven in de rechtbank.

1 Is er aanwijsbaar gelogen over het product?

Wij waarschuwden al vaker dat er geen toezicht is op de reclame voor beleggingen in vastgoedobjecten, terwijl de financiële toezichthouder FSMA wel alle punten en komma’s controleert in de documentatie en publiciteit van klassieke spaar- en beleggingsproducten. Eerder dit jaar schreven we dat de verkopers van vastgoed “eender wat” kunnen beloven. Dat klopt, maar beleggers kunnen hun slag thuishalen voor de rechtbank als er valse beloftes zijn gemaakt of de verkoop onder valse voorwendselen is doorgegaan.

In de verkoopovereenkomst van de hotelkamers komt het rendement van 7,4 procent niet terug. “Dat hoeft ook niet”, meent Van Eeghem. “Als je een tweedehandswagen koopt, en in de advertentie of in een e-mail staat dat die 2000 kilometer heeft gereden, dan kan je de verkoop terugschroeven wanneer er 20.000 of 200.000 kilometer op de teller staat.” Het volstaat dat er in een advertentie, een brochure, een e-mail, of welke vorm van communicatie dan ook, onwaarheden staan om de overeenkomst nietig te verklaren.

Er is in advertenties wel vaker sprake van overdrijving. Bij ‘Dash, witter dan wit’ of ‘Red Bull geeft je vleugels’ worden er ook valse beloftes gemaakt. Waar ligt de grens? “In een reclame zeggen dat een praline de lekkerste is, dat mag, want het is niet aantoonbaar. Als je zegt dat het suikergehalte lager is dan in andere pralines, dan moet je dat kunnen aantonen. Het aanbod van de hotelkamers was niet correct. Het ‘bewezen rendement’ bleek niet aantoonbaar. Als de aanbieding niet correct was, dan kan de overeenkomst ontbonden worden. Als de verkoper een correct aanbod had gedaan, was de overeenkomst mogelijk niet aangegaan.”

2 Gaat het om beleggers of mede-eigenaars?

“De belangstelling van de investeerders werd duidelijk gewekt door het hoge rendement”, zegt Van Eeghem. “Ze zijn niet geïnteresseerd in de hotelkamer, enkel in het rendement. Ze hebben de uitbating van het hotel voor 65 jaar afgestaan aan de nv Lovely. Ze hebben niets in de pap te brokken. De kosten die de uitbater maakt, hebben een invloed op de winst. Het rendement is afhankelijk van de exploitatie. De rechter bevestigt in zijn oordeel dat het om een zuiver beleggingsproduct gaat waar alles draait om het rendement.”

Waarom hebben de beleggers hun hotelkamer niet opnieuw verkocht? Volgens het verkooppraatje kan dat gemakkelijk. “De kamer verkopen kan enkel als de nieuwe koper de exploitatie-overeenkomst van 65 jaar ook overneemt. Wie koopt zo’n kamer als het rendement al drie jaar tegenvalt? We hebben de kamers aan de nv Lovely aangeboden, maar die wilde niet eens met ons om de tafel zitten.”

De vraag is ook of de aanbieders van hotelkamers bewust in de schemerzone opereren. “Het is een beleggingsproduct dat ontsnapt aan de controle van de toezichthouder”, zegt Van Eeghem. “Mocht de FSMA controle uitoefenen, dan zouden de aanbieders van hotelkamers veel transparanter moeten communiceren over de voorwaarden. De juridische constructies zitten vaak ingewikkeld in mekaar. Voor elk hotel is er een aparte vennootschap, maar uiteindelijk zit daar dezelfde moedervennootschap achter.”