‘Nieuwe regels woonleningen: wat moet je doen als je niet op een berg geld leeft?’

Nieuwe Europese richtlijnen voor de vastgoedmarkt worden in 2022 van kracht, en zullen onder meer woonleningen beïnvloeden. Mathijs Tratsaert krijgt het gevoel dat mensen die een huis zoeken voor voldongen feiten gesteld worden, en vraagt zich af welk effect dit zal hebben op de huizenprijzen.

Vorige week berichtten de Vlaamse media over de nieuwe EBA-richtlijnen die vanaf 1 januari 2022 gelden op onze vastgoedmarkt. Een woonlening zal binnenkort niet meer mogen bedragen dan de werkelijke waarde van een woning, die wordt vastgesteld door een schatter op het moment dat de bank zich buigt over de aanvraag. Stel dat ik een bod doe van 250.000 euro op een appartement dat volgens de schatter slechts 220.000 euro waard is, dan mag ik 220.000 euro lenen en moet ik bovenop mijn eigen inbreng nog eens 30.000 euro bijpassen. Kan ik dat niet, dan moet ik mijn bod intrekken.

De logica van de EBA (de Europese Bankenautoriteit) is de volgende: de crash van 2008 maakte duidelijk dat banken te veel risico’s nemen bij het verstrekken van woonleningen. De nieuwe regels perken dat risico in, want nu staat tegenover elke lening die niet kan worden afbetaald een bakstenen verzekering ter grootte van die lening.

Wie bij het lezen van bovenstaande zinnen een paniekerig ja maar, hoe…? voelt opwellen: je bent niet alleen. Langs alle kanten kreeg ik de voorbije dagen berichten van leeftijdsgenoten, vaak met link naar een verwarrend artikel over de nieuwe richtlijnen. Het lijkt erop dat niemand echt weet hoe de regels zullen worden toegepast en wat de gevolgen zijn, behalve dan: niet goed voor wie niet op een berg geld leeft. Met het lezen van de officiële EBA-richtsnoeren word je niet veel wijzer, want daarin staat niets over de concrete toepassing of gevolgen voor ons land. Enkele vragen waarop momenteel geen antwoord is: hoe wordt de ‘werkelijke’ waarde van een woning precies berekend? Wat zal het effect zijn van de nieuwe regels op de huizenprijzen? (‘Ze zullen dalen’, staat in enkele artikels te lezen, maar niemand kan dit onderbouwen). Gaat het verkoopsproces langer duren als mensen vaker hun bod moeten intrekken? Zal de verkopende partij dan niet steevast kiezen voor iemand die zich het risico kan permitteren te bieden zonder opschortende voorwaarde? Zijn er nog meer EBA-richtlijnen die het lenen voor een woning moeilijker maken, zoals de nieuwe regelgeving over hypothecaire mandaten waar niemand over spreekt? Wie heeft dit alles eigenlijk beslist? Waarom is hier geen debat over geweest en staan we plots voor een reeks voldongen feiten?

De Nationale Bank publiceerde vorige week woensdag een precisering van de richtlijnen maar geeft daarmee geen antwoord op deze vragen. De bezorgdheid dat kopers vaker zullen moeten bijpassen wordt gesust met de lossere kredietregels voor leningen aan starters. Banken mogen namelijk in 35 procent van de gevallen een lening geven die hoger ligt dan 90 procent van de waarde van het goed. Of dat veel uitmaakt staat of valt met de hoogte van het bod. Bied je meer dan 100 procent van de geschatte waarde, dan moet het verschil volgens de EBA-richtlijnen nog steeds worden bijgepast. En laat overbieden vandaag nu net een vaak voorkomende realiteit van de vastgoedmarkt zijn, zeker in de steden.

Het is natuurlijk goed nieuws dat de Europese Bankenautoriteit met regels komt die de maatschappij tegen de banken en de banken tegen zichzelf moeten beschermen. Zoals onder meer in het geweldige boek Crashed van Adam Tooze te lezen valt, heeft het redden van die banken ons in België 47 procent van ons bruto nationaal product gekost, een slordige 250 miljard euro. Nu blijken deze regels in de praktijk uit te draaien in een pijnlijke ironie. De bevolkingsgroep die een onevenredig groot deel betaalde van de schade die de globale financiële sector aanrichtte (meer hierover is te lezen in Austerity van Mark Blyth), is nu ook slachtoffer van de regels die hen tegen de volgende crash moeten beschermen. Jullie betaalden, en als je niet opnieuw wil betalen dan zul je ook daarvoor betalen.

Een tweede bedenking heeft betrekking op het democratisch toezicht op de beslissingen die door de bankenautoriteit zijn genomen. Bovenaan het document met de EBA-richtlijnen staat te lezen dat de richtlijnen voortkomen uit wetgeving die in 2010 door het Europees Parlement en de Raad van Europa is gestemd. De EBA werd opgericht om die wetgeving uit te voeren, onder meer door middel van financiële stresstests voor banken, maar ook via een reeks richtlijnen zoals die voor woonleningen. In 2017 heeft ons Federaal Parlement deze Europese verordening omgezet in Belgisch recht.

Voor zover ik kan zien – en het is op zich al problematisch dat het mij als burger zoveel moeite kost om dit allemaal te begrijpen – is de eigenlijke lijst met richtlijnen nooit echt langs ons parlement gepasseerd, maar worden ze door de Nationale Bank opgelegd.

De voorbije jaren kregen ‘stakeholders’ wel de kans om vragen te stellen en wijzigingen voor te leggen. Het verslag daarvan valt terug te vinden op de website van de EBA en is een eindeloze lijst bedenkingen van juridische aard die weinig te maken hebben met de concrete gevolgen waar wij als burgers mee geconfronteerd worden. De laatste link met onze nationale democratie is Pierre Wunsch, de gouverneur van de Nationale Bank, die in 2019 door de regering is aangesteld en een MR-stempel draagt.

Dus, beste Nationale Bank, wie kan duidelijkheid scheppen over de vragen waarop momenteel niemand een antwoord weet? Regeringen, denken jullie na over corrigerende tegenmaatregelen die de huizen betaalbaar houden voor ons allemaal en niet enkel voor wie rijke ouders heeft? Politieke partijen, zijn jullie aan het opletten? Hebben jullie in de gaten dat het woonvraagstuk de electorale kip met de gouden eieren is? Economen in dienst van de samenleving, waar zitten jullie? Jullie collega’s bij Deloitte en PwC voerden maanden geleden al dure studies uit in opdracht van private instellingen naar de gevolgen van deze EBA-richtlijnen. Europa, wanneer ga je beter communiceren met je burgers? Waarom moet ik door honderden pagina’s scrollen om te begrijpen hoe, waarom en door wie je regels tot stand zijn gekomen?

Mathijs Tratsaert (°1992) is schrijver en leerkracht.