Zonder steun blijft eigen woning een droom voor jongeren

De woningprijzen rijzen de pan uit. Kandidaat-kopers bieden tegen elkaar op, om toch maar een eigen dak boven het hoofd te hebben. “De kloof tussen de kunners en de niet-kunners groeit. Dat is een maatschappelijk probleem, economisch is het dat minder.”

De prijzen van woningen stegen in het eerste kwartaal met 6,7 procent tegenover een jaar eerder, becijferde het statistiekbureau Statbel. Dat is de sterkste prijsstijging sinds 2007.

“Dit heb ik nog nooit meegemaakt”, getuigt Roel Druyts van het Antwerpse Hillewaere Vastgoed. Hij zag in zijn verkopen zelfs een prijsstijging met 20 procent. “Wij opereren in het hogere segment. Daar is de vraag enorm gestegen. Er wordt boven de vraagprijs geboden, vooral voor woningen tussen 400.000 en 600.000 euro. Op locaties met een schromelijk onderaanbod, zoals Leuven en Gent, werd vroeger al onder enveloppe geboden. Nu gebeurt dat ook al in landelijke gebieden. En het aanbod blijft afnemen. Eind vorig jaar stonden in Vlaanderen 70.000 panden te koop, vandaag nog 50.000.”

Opbieden tegen elkaar

“Wat we het jongste jaar hebben meegemaakt, heb ik in dertig jaar niet gezien”, bevestigt Filip Dewaele, de CEO van Dewaele Vastgoedgroep. “Na de lockdown was er zoals verwacht een inhaalbeweging. Maar die hausse blijft aanhouden. Panden tussen 250.000 en 350.000 euro gaan op bieddagen in een enorm tempo de deur uit. De mensen betalen meer voor minder.”

Volgens Johan Krijgsman, de CEO van de makelaarsgroep ERA, zijn biedingen schering en inslag: “Mensen die al een paar keer naast een deal gegrepen hebben, zijn bereid tot 10 procent boven de vraagprijs te bieden. Vooral in de steden en hun randgebieden is er een enorme vraag naar kwaliteitsvastgoed ¬ in Overijse, Zaventem, Wilrijk, Edegem, Destelbergen en Merelbeke bijvoorbeeld. Ook de kust kan de vraag niet volgen.”

Mathias Dewulf van Immo Francois in Knokke signaleert groepen op de sociale media waar de eigenaars van woningen in Knokke hun verkoop aankondigen aan kandidaat-kopers. “Als ze definitief beslissen tot de verkoop, krijgen de kandidaten een seintje. Dan volgt soms een hoger bod dan de vraagprijs.” Key De Weerdt van Immo Francois in De Haan ziet eenzelfde fenomeen: “Het gebeurt dat we in korte tijd een tiental bezoekers in een pand rondleiden, van wie er enkelen laten blijken dat ze akkoord zijn met de vraagprijs. Dan moet je iets doen als verkoper. We vragen dan een bod in een gesloten enveloppe. De verkoopprijs kan dan gemakkelijk 10 procent hoger gaan.”

Het kantoor organiseert ook ‘Bel, bied en geniet-dagen’. “We stellen een richtprijs voor en organiseren een bezoekdag, waar soms 20 tot 30 geïnteresseerden op afkomen”, aldus De Weerdt. “We geven de kandidaat-kopers voldoende tijd om met hun bank te overleggen. Dat heeft het voordeel dat ze soms wat hoger kunnen bieden dan ze eerst gedacht hadden. En we vermijden dat het bod gebeurt onder de opschortende voorwaarde van de toekenning van een lening. Aan die spelletjes doen we niet mee.”

Banken zijn meegaand

Notaris Bart van Opstal spreekt van “een tsunami” na de lockdown. “De kandidaat-kopers zitten niet meer in een comfortzone. Velen beslissen momenteel veel te snel om in te gaan op een aanbod, of ze laten zich meeslepen in een bieding. Ze hebben niet meer de tijd om rustig na te denken en ondertekenen het compromis met het mes op de keel.”

Vroeger bezochten gegadigden dikwijls meerdere keren een pand, vaak vergezeld door een aannemer, een architect of een familielid om een precies zicht te krijgen op de eventuele bijkomende kosten. “Nu stellen ze pas na de ondertekening van het compromis vast dat er nog een nieuw dak of een renovatie van de riolering nodig is”, zegt Van Opstal. “Die werken moeten ze uitstellen, omdat ze zich al krap hebben gezet om de aankoop te financieren. Bij de ondertekening van de akte zeggen de mensen dan wel eens dat ze al spijt hebben.”

Vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen) becijferde dat de ratio tussen de verkoopprijs en de vraagprijs “substantieel hoger” is dan voor de lockdown. “Er wordt veel minder onderhandeld dan voorheen”, weet hij. Krijgsman: “De mensen zitten ook aan de limiet van hun financiële vermogen. Ze houden geen euro meer over.”

Van Opstal merkt ook dat de banken vrij soepel zijn. “Ze staan hypothecaire leningen op het scherp van de snee toe.” Philippe Janssens van het vastgoedadvieskantoor Stadim beaamt dat: “Bij de schatting van een woning stel ik dikwijls vast dat de aankoop ver boven de middelen van de eigenaar gebeurde. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de schamele kwaliteit van het textiel in de kleerkast. De banken zijn soms onvoorzichtig als ze leningen toestaan. Ze worden geleid door mensen die nooit de woningcrisis van de jaren tachtig hebben meegemaakt en denken dat woningen alleen maar meer waard kunnen worden.”

Janssens ziet her en der zeepbellen opduiken. “Vermogende investeerders willen meezeilen op de prijsstijgingen. Zij leggen geld bijeen voor de ontwikkeling van appartementen in het hogere segment in de wat afgelegen buurten van een stad. Als prijsreferentie nemen ze die van de historische stadscentra. Maar slechts weinig mensen willen veel geld neertellen voor een nieuwbouwappartement buiten het centrum. De combinatie van een overschot aan middelen en een gebrek aan kennis van vastgoed kan voor die investeerders uitmonden in een financiële kater” (zie kader Konijnenhokken staan leeg).

Alleen nog met steun

De sterke stijging van de woningprijzen gebeurt op een moment dat de Nationale Bank een overwaardering van de vastgoedmarkt van 13,5 procent heeft berekend. De studiedienst van KBC komt uit op 7 procent. “Zo’n berekening is geen exacte wetenschap”, geeft KBC-econoom Johan Van Gompel toe. “De overwaardering kan groter blijken, mocht de zeepbel ooit uiteenspatten. Maar ik acht zo’n scenario onwaarschijnlijk.” Nochtans plaatst het persagentschap Bloomberg de Belgische woningmarkt op de achtste plaats in de OESO-rangschikking van de grootste zeepbellen.

Van Gompel wijst erop dat de prijsstijging wordt gedragen door sterke schouders. Vier jaar geleden leende bijna de helft van de gezinnen meer dan 90 procent voor de aankoop van hun eerste woning. Vandaag doet 30 procent dat. De ontleners zetten zich ook minder snel krap. Tien jaar geleden besteedde 30 procent van de gezinnen meer dan de helft van hun inkomen aan de afbetaling van hun hypotheeklening. Vandaag is dat 20 procent. “De Belg heeft meer gespaard dan ooit het geval was”, aldus Dewael. “Hij kon leven met inflatie, maar de negatieve rente die gevraagd wordt door sommige banken is er te veel aan. Het slapende spaargeld komt tot leven in vastgoed.”

“De markt is gezond”, meent Van Gompel. “Jonge gezinnen met steun van hun ouders en investeerders geven de sterkste impuls aan de prijsstijging van de woningen. Maar de jongeren die zo’n steun niet hebben, moeten de aankoop uitstellen tot ze voldoende gespaard hebben. De kloof op de woningmarkt tussen de kunners en de niet-kunners groeit. Dat is vooral een maatschappelijk probleem, maar economisch is het dat minder. Als er minder geleend wordt, zorgt dat voor de nodige veiligheid, mochten de kopers toch in de financiële problemen komen. De bank heeft dan een stevig onderpand.”

Zachte landing

Het aantal wanbetalingen van hypothecaire leningen daalde de voorbije vijf jaar met een vierde tot nog geen 0,9 procent van alle uitstaande leningen. Aan het begin van de crisis voorspelde de KBC-studiedienst dat een stijgende werkloosheid veel gezinnen zou treffen, waardoor de prijzen van de woningen zouden dalen. Van Gompel: “Dat scenario hebben we bijgestuurd. We zijn vrij optimistisch. We verwachten dat de economie eind dit jaar weer op het niveau van voor de crisis zit. We denken dat de woningprijzen nog met 1 à 2 procent zullen stijgen. Maar een lichte prijscorrectie zou op zich geen probleem zijn. Dat is het scenario van de zachte landing.”

Zijn ING-collega Steven Trypsteen bevestigt dat: “De banken worden onder impuls van de Nationale Bank voorzichtiger in het toestaan van leningen. De beleggers kijken ook stilaan weer naar de beurzen, ook al omdat het rendement van de huurmarkt lager is dan vroeger. Ik verwacht dus een lichte afkoeling van de woningmarkt. En dat zou maar goed zijn ook.” Volgens Daniel Buschman, de voorzitter van de makelaarsvereniging CIB Vlaanderen, is die al bezig. “De oververhitting lijkt voorbij. De scherpe kantjes zijn eraf.”

Erik Buyst, hoogleraar economie aan de KU Leuven, verwacht evenmin een scherpe correctie, maar hij blijft voorzichtig. “Ik heb het snelle, krachtige herstel van de economie onderschat, maar ik betwijfel of het duurzaam is. Er komt zeker een einde aan de lage rente, vanaf 2024 zal die stijgen. Dat heeft een negatief effect op de vastgoedprijzen. Zodra de geest uit de fles is, kan het snel gaan. Bovendien kan niemand met zekerheid zeggen wanneer er een einde komt aan de coronapandemie. Een nieuwe variant kan olie op het vuur gieten en leiden tot een vastgoedcrisis. Ook geopolitieke onzekerheden kunnen de rust verstoren. De Golfoorlog had ook niemand zien aankomen.”

Afgeleide effecten

Johan Van Gompel geeft toe dat zijn voorspelling grondig verstoord kan worden door externe schokken. “Het is niet onmogelijk dat de overwaardering dan in één klap wordt weggewerkt, met bijvoorbeeld een prijsdaling van 15 procent”, zegt hij. “Zo’n schok heeft veel afgeleide effecten: investeerders haken af, appartementen blijven leegstaan en de verkoop valt stil. De bouwsector zal opdrachten verliezen en dat straalt negatief af op de hele economie. Zo’n prijsdaling vreet aan de vermogens, wat de consumptie doet verminderen. In Ierland, Spanje en Ierland is dat de voorbije jaren gebeurd. Zo’n doemscenario is ook in België nooit uitgesloten.”