Verbouwprogramma’s doen het lijken alsof elk huis in een paar weken én met een droombudget verandert in een paleis. In de echte wereld is verbouwen allesbehalve een tv-format: keuzes wegen zwaar, budgetten zijn krap en elke euro telt. Hoe kun je als starter slim besparen zonder in te boeten op kwaliteit? En waarop mag je vooral niet besparen?
In populaire tv-verbouwformats als Huis Gemaakt, Blind Gekocht of Ons Huis/Nieuw Huis vliegen de muren eruit, krijgt een oude keuken een luxueuze make-over en lijkt een volledig huis in enkele weken een tweede leven te krijgen. En dat alles voor een bedrag waar elke starter alleen maar van kan dromen, met dank aan sponsordeals of gratis arbeid van de deelnemers. In de echte wereld, zonder camera’s of sponsors in de buurt, is betaalbaar (ver)bouwen een huzarenstukje geworden. Waarop je net wel of beter helemaal niet bespaart, is voor elk project dan ook de vraag van één miljoen (of hopelijk iets minder).
Bespaar niet op ruwbouw en aannemers
Architect Jozef Hessel herkent het vraagstuk bij heel wat van de bouwheren waarvoor hij met zijn bureau A1AR aan de slag gaat. Ook als gastdocent aan de KU Leuven en als lid van de raad van bestuur van de architectenvereniging NAV behandelt hij de kwestie regelmatig. Beknibbelen op structurele ingrepen, of ze uitstellen, is voor hem een no-go. “Wie start met het aanpakken van structurele elementen, zoals de draagstructuur, het isoleren ervan of de dakstructuur, maakt de beste keuze”, legt hij uit. “Alles wat je daaraan pas later wil aanpakken, zal je het dubbele kosten.”
Hessel maakt met een voorbeeld concreet waarop jonge starters moeten letten. “Balken die te ver van elkaar liggen, vormen structurele problemen die je bij de start moet aanpakken. Het isoleren van muren vergt een deskundige visie. Soms kan dat later aan de buitenzijde, maar dan is de plaatsing van de ramen bijvoorbeeld cruciaal.” Meer algemeen adviseert hij nooit te besparen op de ruwbouw, de dragende structuur en de isolatie. “Dat is de basis van je woning. Op alles wat 60 tot 70 procent van de totale verbouwkosten vormt – ruwbouw, dak, schrijnwerk – kun je eigenlijk niet besparen. Alles daaronder is afwerking. Daar kun je keuzes maken. Maar de basis? Daar moet je niet op beknibbelen.”
Behalve op de juiste ingrepen komt het ook neer op werken met geschikte aannemers, beklemtoont hij. “Je werkt het best met aannemers van wie je weet wat ze al hebben gerealiseerd. Vertrouw niet op een referentie van een referentie van een referentie. De kwalitatieve aannemers hebben het druk, maar als je werkt met iemand die je architect kent en vertrouwt, kan één telefoontje veel betekenen. Dan weet je dat de werken goed zullen worden uitgevoerd.”
Niet alles moet meteen
Waarop kun je dan wel slim besparen bij de start van een renovatieproject? Blijft het beperkt tot de afwerkingsfase of gaat het eerder om slimme ingrepen, zoals het faseren van de werken? Volgens Jozef Hessel ligt de eerste besparing niet op de werf, maar bij de aankoop. “De beste besparing is je aankoopprijs”, zegt hij onomwonden. Wie te veel betaalt voor een huis, houdt te weinig budget over om de noodzakelijke werken goed uit te voeren. Daarom raadt hij starters aan met een bouwexpert naar een pand te kijken vóór ze een bod doen. “Een korte screening vooraf kost misschien een paar honderd euro, maar kan je duizenden euro’s aan onverwachte renovaties besparen.”
‘Op alles wat 60 tot 70 procent van de totale verbouwkosten vormt – ruwbouw, dak, schrijnwerk – kun je eigenlijk niet besparen. Alles daaronder is afwerking. Daar kun je keuzes maken’
Daarna komt het aan op slimme keuzes en het weerstaan van de verleiding alles tegelijk te willen doen. “Kies je prioriteiten en schuif luxe even opzij. Je moet geen designkeuken van 30.000 euro plaatsen in een huis waarvan de structuur niet goed zit. Werk eerst de basis af. Sober schilderwerk of tweedehandsdeuren zijn geen ramp. Alles wat je later makkelijk kan vervangen, mag in eerste instantie goedkoper. Het hergebruiken van afwerkingsmaterialen zit trouwens sterk in de lift.”
Investeer in wat vast zit
Het is een advies dat lijkt op een open deur intrappen, maar volgens Jozef Hessel druist de logica enigszins in tegen de wens die veel starters op tafel leggen. Hij wijst erop dat jonge kopers vandaag het liefst zo snel mogelijk een afgewerkte woning ter beschikking hebben. Een huis kopen om dan over een lange termijn in fases te verbouwen, is minder in trek. “In dat geval raad ik aan twee tot drie keer te verbouwen: eerst een kleine woning die je meteen afwerkt en na enkele jaren verkoopt om vervolgens een grotere woning te verbouwen enzovoort. In Vlaanderen blijkt dat nog altijd een vreemde gedachte, maar het maakt het haalbaar.”
Ook materiaalkeuzes kunnen het verschil maken. Goedkoop is niet altijd slecht, maar het moet functioneel blijven. “Er zijn trouwens meer en meer zeer innovatieve ondernemingen die inzetten op kwalitatieve tweedehands bouwmaterialen, vooral ook in de afwerking. Dat kan. Maar kies geen goedkope dakpannen waarvan je weet dat ze sterk vervuilen, waardoor je ze veel sneller moet vervangen.” Het is een sprekend voorbeeld van de balans die jonge starters moeten zoeken: besparen op alles wat esthetisch is en niet-structureel, maar investeren in wat vast zit en decennialang meegaat. “Zo worden slimme besparingen ook slimme investeringen. Alles wat je nu goed aanpakt, rendeert later.”
‘We gaan veel zelf doen’
De denkrichting die Jozef Hessel aanbrengt om jonge kopers slim te laten besparen, gaat voorbij aan enkele klassieke pistes in geval van krappe budgetten: premies, zelf klussen en kleiner bouwen. Ze helpen, maar nooit zonder kanttekeningen. Jozef Hessel nuanceert de rol van subsidies meteen. “Verbouwpremies zijn mooi meegenomen, maar ze zijn nooit je financiële redding. Je moet eerst de werken kunnen betalen, de premie komt pas achteraf. Zie ze als een bonus, niet als de basis van je plan.”
Veel starters denken ook een flink stuk te besparen door veel zelf te doen. Dat kan, zegt Hessel, maar met de nodige sturing. “Zelf schilderen of vloeren, prima. Maar wie zonder ervaring ramen installeert of elektriciteit legt, riskeert fouten die later dubbel kosten. Doe wat je aankunt, laat de rest over aan vakmensen. Ik spreek dan even voor eigen winkel, maar wie het al klussend wil aanpakken, investeert het best een deeltje van de besparing in begeleiding door een architect.”
De derde mogelijkheid, compacter bouwen, is volgens Hessel vooral een verhaal van nieuwbouw en daar wringt het schoentje. “Compact bouwen is dé manier om kosten te drukken”, zegt hij. “Elke vierkante meter die je niet bouwt, helpt je te besparen op ruwbouw, afwerking en later op energie.” Maar hij nuanceert meteen: “Nieuwbouw is de voorbije jaren zo duur geworden, dat het voor de meeste starters gewoon geen optie meer is. Let ook op met te compacte nieuwbouwen. Dat is geen magische oplossing voor de doorsneestarter. Je verbouwt dan beter een eerste woning en wil je later dan toch opteren voor een nieuwe woning, kan dat wanneer er eventueel meer budget is. Voor starters blijft de realiteit dat ze moeten werken met wat er is, en daar vervolgens slimme keuzes in maken.
