Zit er nog toekomst in vastgoed als belegging? ‘4 tot 6 procent rendement is onrealistisch’

De vaste rente voor hypotheekleningen met een looptijd van tien tot twintig jaar staat ruim boven 3 procent. Het is al van 2014 geleden dat ze zo hoog was. Dat heeft een impact op vastgoedinvesteringen als belegging.

Een hogere rente beïnvloedt het potentiële rendement van vastgoedbeleggingen, zeker voor wie dat vastgoed geheel of deels financiert met hypothecaire leningen. Wie meer rente aan de bank betaalt, houdt aan het einde van de rit minder over. “De stijgende rente brengt de markt nog niet tot stilstand, hoewel ze wel vertraagt”, ervaart Nico Dewaelheyns, hoogleraar corporate finance aan KU Leuven. “Het aantal hypotheekaanvragen ligt flink lager dan de vorige jaren, hoewel het effect nog erger had kunnen zijn. De mensen blijven leningen afsluiten, allicht uit angst dat de rente nog zal stijgen.” Daarnaast blijft vastgoed aantrekkelijk voor mensen die wat risicoaverser zijn.

Het huurrendement voor particulieren die flats verhuren, schommelt in de praktijk gemiddeld rond 2 of 3 procent’
CEDRIC VANHENCXTHOVEN, HEYLEN VASTGOED

Vastgoedbeleggers kijken ook anders en kritischer naar de recente evoluties in de economie en de markten. Velen zoeken investeringen die vrij snel rendement opleveren. “Nieuwbouwprojecten die niet meteen opleverbaar zijn, vinden moeilijker investeerders”, merkt Cedric Vanhencxthoven, bestuurder bij Heylen Vastgoed. “Wie daarin investeert, ziet pas enkele jaren later een stukje rendement.” Vastgoed dat niet ouder is dan vijf jaar, goed beantwoordt aan de strengere criteria voor onder meer energiezuinigheid, én meteen klaar is voor verhuur, geniet daarom bij velen de voorkeur.

Vastgoedfondsen

Investeren in vastgoed kan ook met vastgoedaandelen of -obligaties. Welke impact hebben de stijgende rentes op dat type beleggingen? “Beursgenoteerde vastgoedfondsen en vastgoedbedrijven maken wat schommelingen door”, merkt Cedric Vanhencxthoven. “Die volatiliteit wordt aangedreven door de hogere financieringskosten van zo’n portefeuille. Daarom prefereren veel vastgoedinvesteerders toch nog altijd bakstenen boven het volgen van de beurskoersen.”

Wie rendement zoekt via de beurs, kijkt zelden alleen naar vastgoed. Dat soort beleggers bekijkt een bredere en gediversifieerde mix van aandelen, weet Nico Dewaelheyns: “Vastgoedfondsen zijn op de korte termijn wat volatieler, omdat ze mee evolueren met de beurskoersen.”

Gedachtekronkel

Bij vastgoedinvesteerders duikt een omgekeerde gedachtekronkel op: door de hogere rentes verwachten sommigen dat er ook hogere rendementen te behalen vallen. Sommige particulieren die een appartement verhuren, mikken op 4 tot 6 procent rendement. “Ik heb die vreemde redenering al meermaals gehoord”, zegt Dewaelheyns. “Geen idee waar ze vandaan komt. In landen waar de huurgelden niet geïndexeerd zijn, zoals de VS, slagen vastgoedfondsen er vaak wel in om bij een stijgende rente ook hogere huurprijzen te krijgen, en dus uiteindelijk ook een hoger rendement.”

Cedric Vanhencxthoven vindt 4 tot 6 procent rendement op flats “compleet onrealistisch, tenzij het over een zeer exclusief vastgoedproduct gaat op een toplocatie, maar dan nog is dat heel moeilijk haalbaar tot onmogelijk. Het huurrendement voor particulieren die flats verhuren, schommelt in de praktijk gemiddeld rond 2 of 3 procent, zeker nu de bouw- en materiaalkosten van vastgoed sterk gestegen zijn.”

Veilige haven

De vastgoedsector blijft in de ogen van velen een veilige belegging. In die perceptie speelt het verleden mee: vastgoed is in België al jaren een standvastige investering. Wie naar de evolutie van de woningprijs kijkt, ziet die bijna uitsluitend stijgen. De huurprijzen worden geïndexeerd en stijgen dus mee. “Dat blijven grote troeven van vastgoedinvesteringen”, zegt Nico Dewaelheyns. “Enerzijds is er het maandelijkse rendement uit huurgelden, anderzijds is er het beoogde verkooprendement voor wie het vastgoed na enkele jaren doorverkoopt, al staat dat laatste door de stabiliserende vastgoedprijzen wel wat onder druk.”

Particulier vastgoed vult ook een woonbehoefte in, en er zal altijd vraag naar woningen zijn, klinkt het. “Volgens analyses zal het huurderspubliek in de komende jaren toenemen in ons land, omdat veel mensen geen eigen woning durven, kunnen of willen kopen”, zegt Vanhencxthoven.

Langetermijneffecten

De twee experts verwachten dat de effecten van de gestegen hypothecaire rente op vastgoed tijdelijk zijn. “De voorbije veertig jaar heeft vastgoed in ons land zich bewezen als een van de meest stabiele en performante investeringen”, stelt Cedric Vanhencxthoven. “Dat de rendementen enkele jaren iets lager liggen, zal op de lange termijn geen afbreuk doen aan de waarde van vastgoed.” Dat meent ook Nico Dewaelheyns: “Eigenlijk is die hogere rente best relatief. Dertig jaar geleden, begin jaren negentig, waren de hypotheekrentes nog enorm hoog: 7 tot 10 procent was toen geen uitzondering. Eigenlijk komen we nu uit een periode met uitzonderlijk lage rentes. Gratis geld lenen is sowieso ongewoon, en dat tijdperk is nu voorbij.”

Al weet niemand met zekerheid of de rentes de komende jaren stabiliseren, toenemen of dalen. “Ook de prijs van bouwmaterialen is gestegen, waardoor de aankoop van nieuw vastgoed duurder is”, beaamt Vanhencxthoven. “Anderzijds zou je kunnen stellen dat vastgoed de voorbije jaren misschien wat overperformant is geweest, en dat die evolutie de komende vijf jaar wat getemperd kan worden. Dat neemt niet weg dat vastgoed in mijn ogen op de lange termijn een veilige en stabiele belegging blijft.”