Zeven vragen en antwoorden.
Wie een woning wil kopen, gaat doorgaans langs bij de bank voor een woonlening. Banken geven kortingen op de hypothecaire rente op basis van een goede energiescore voor de woning, omdat u heel kredietwaardig oogt, of omdat u voldoende bank- of verzekeringsproducten bij hen afneemt.
Via de rentebarometers van Immotheker Finotheker of Hypotheek.winkel kunt u de rente-evolutie een beetje volgen. De hypothecaire rentevoeten staan volgens die barometers ongeveer op het hoogste peil in anderhalf jaar. Die hypothecaire rentevoeten volgen min of meer de langetermijnrente, die onder meer de inflatieverwachtingen weerspiegelt. Voorspellen welke richting de rente op langlopende overheidsobligaties uitgaat, is lastig. De hypothecaire rente ligt in het verlengde van die marktrente. Voorlopig is de inflatie in de eurozone onder controle. Het is afwachten welke impact de invoering van de Amerikaanse importtarieven zal hebben op de inflatie. Als de economie vertraagt, kan dat mogelijk het inflatoire effect van de tarieven temperen.
Voor investeerders in vastgoed is het een optie te wachten op de optimale stand van de rente. Voor jonge mensen die staan te popelen om de aankoop van hun eerste eigen woning te doen, zal de hoogte van de rente vooral een invloed hebben op hun budget en minder op de timing.
1. Is een variabele rente goedkoper dan een vaste?
De variabele rente is in 2025 niet evenveel gestegen als de vaste rente op hypothecaire leningen. Daardoor ligt de jaarlijks aanpasbare rente vandaag iets lager dan de vaste rente. Eind vorig jaar was de situatie nog omgekeerd. De meeste economen verwachten zowel van de Amerikaanse als van de Europese Centrale Bank (ECB) eerder verlagingen van de beleidsrente, wat verder druk zal zetten op de rente op kortlopende overheidsobligaties.
Wie met schommelende bedragen en een beetje onzekerheid kan omgaan, kan lenen met een variabele rente. Het risico daarvan is beperkt, want de kredietwetgeving in ons land bepaalt dat een variabele rente maximaal kan verdubbelen. Bovendien zijn er ook banken die nog bijkomende plafonds en bodems inbouwen om de schommelingen nog meer te beperken, bijvoorbeeld tot 2 procent naar boven en beneden.
Met een variabele rente weet u niet exact hoeveel elke maand naar de aflossing van het woonkrediet zal gaan. Een accordeonlening kan dan soelaas bieden. “Hiermee blijft de maandelijkse terugbetaling gelijk. De rente-aanpassingen resulteren in een verkorting of een verlenging van de looptijd”, legt Belfius uit.
2. Wat is het belang van de quotiteit?
De Nationale Bank vraagt financiële instellingen voorzichtigheidshalve niet al te veel leningen met een hoge quotiteit te verstrekken. De quotiteit is hoeveel de klant wil lenen in verhouding tot de waarde van de woning. “Voor mensen die voor het eerst een huis kopen, laat de Nationale Bank toe dat banken voor een beperkt deel van hun kredietportefeuille tot 100 procent ontlenen”, klinkt het bij Belfius.
“De maximale quotiteit hangt af van de kredietformule, de solvabiliteit van de klant en de kwaliteit van de waarborgen”, stelt BNP Paribas Fortis. “Sinds 2015 is het voor particuliere klanten echter niet meer mogelijk om een hypothecaire lening af te sluiten voor meer dan 100 procent van de waarde van de woning.”
Sinds 1 januari 2022 moeten de banken “een expertise” laten uitvoeren op de onroerende goederen waarvoor ze een hypothecaire leningen willen verstrekken.
Ook bij KBC bedraagt “de verhouding van het kredietbedrag versus de waarde van de gewaarborgde panden” maximaal 100 procent. “De standaardverhouding is 90 procent. Bij een percentage hoger dan 90 procent is het mogelijk dat een rentetoeslag wordt aangerekend, afhankelijk van het profiel van de klant.”
Door de looptijd te verlengen, kan de quotiteit in sommige gevallen naar beneden. “Voor nieuwbouwwoningen, energiezuinige woningen of renovaties die de energiescore met minstens 30 procent verbetert, kunnen kredietnemers bij Belfius op 30 jaar lenen.”
3. Betaalt u meer rente voor energieverslindende woningen?
De meeste banken kennen rentekortingen toe aan de kopers van energiezuinige woningen. “We geven een extra energiebesparende korting als de kredietnemer een woning met een goede EPC-score koopt of binnen de vijf jaar een verbetering van de EPC-waarde wordt vastgesteld”, stelt ING België. De korting hangt af van de nieuwe EPC-score en varieert van 0,05 procent (201 tot 350 kilowattuur) tot 0,20 procent (minder dan 150 kilowattuur).
BNP Paribas Fortis voegt er volledigheidshalve nog aan toe: “Een goede EPC-score leidt tot lagere energiekosten en die energiekosten brengen we in rekening bij de berekening van de maandelijkse lasten.” Hoeveel kredietnemers elke maand kunnen afbetalen, hangt af van hun financiële draagkracht, die wordt bepaald door op basis van hun inkomsten en de uitgaven.
Concreet kent BNP Paribas Fortis een korting van 0,10 procent op de jaarlijkse rentevoet toe, als er een geldig EPC-attest van hoogstens 150 kilowattuur per vierkante meter kan worden voorgelegd. Bij ING België is dat 0,2 procent.
BNP Paribas Fortis: “Klanten kunnen ook tegen een voordelig tarief een energielening aangaan, voor projecten waarbij minstens 75 procent van de werken gericht is op energiebesparingen. Denk bijvoorbeeld aan de installatie van een nieuwe verwarmingsketel, een warmtepomp of zonnepanelen.”
4. Is een schatting van de woning verplicht?
“In de meeste gevallen is een schatting vereist”, meent KBC. “Dat kan zowel een schatting door KBC zelf of door een door KBC erkende schatter zijn.” Ook ING België zegt: “In de meeste gevallen is een deskundige expertise van de woning noodzakelijk. Dat kan een schatting op afstand zijn, via een datamodel, of een schatting ter plekke.”
Sinds 1 januari 2022 moeten de banken “een expertise” laten uitvoeren op de onroerende goederen waarvoor ze een hypothecaire leningen willen verstrekken. Dat is het gevolg van een richtlijn van de European Banking Authority (EBA) en een rondzendbrief van de Nationale Bank van België (NBB).
“De waarde van de expertise zal bepalen hoeveel de klant kan lenen”, klinkt het bij BNP Paribas Fortis. “Als de geschatte waarde lager is dan de aankoopprijs, zal de kandidaat-koper meer eigen middelen moeten inbrengen om de woning te verwerven.”
Bij ING België en KBC is het antwoord iets genuanceerder. “Dan dient de aanvraag van de hypothecaire lening extra geanalyseerd te worden, en het zou mogelijk zijn dat de bank vraagt om een hogere eigen inbreng of extra zekerheden”, stelt ING. “De waarde van het pand is een element dat meespeelt in de kredietbeslissing, die dossier per dossier wordt bekeken”, zegt KBC.
5. Hoe kunt u nog korting op de hypothecaire rente krijgen?
BNP Paribas Fortis kunt u voorts nog een korting van 0,10 procent krijgen als u een schuldsaldoverzekering of een woonverzekering aangaat, of door uw loon of uw beroepsinkomsten te laten storten op een rekening bij de bank. De meeste andere banken hanteren soortgelijke kortingen voor vergelijkbare bundelverkopen.
6. Bent u beter af bij een bemiddelaar?
U kunt ook kosteloos terecht bij bemiddelaars, zoals Immotheker Finotheker of Hypotheek.winkel, die voor u op zoek gaan naar de goedkoopste financieringsoplossing. Want het is niet altijd eenvoudig door het bos de bomen nog te zien. Bent u daadwerkelijk beter af met een lagere rentevoet, als u verplicht wordt er een aantal dure verzekeringen bij te nemen? De markt van kredietverstrekkers is ook veel groter dan de grootbanken die we hierboven aan het woord lieten, en er bestaan nog veel meer kredietformules dan alleen maar met een vaste of variabele rente. Via bemiddelaars kunt u veel sneller en gemakkelijker het volledige aanbod vergelijken.
“Spijtig genoeg hangen we voor de betaling van onze begeleiding af van een eventuele commissie voor het krediet, die betaald wordt door de bank”, zegt John Romain, de grote bezieler van Immotheker Finotheker. Romain denkt dat een rechtstreekse betaling van een financieel adviseur, krediet- of verzekeringsbemiddelaar, zoals in Nederland, in het belang van de klant zou zijn. “Wie is vandaag nog geïnteresseerd om advies te geven, als de wet op het hypothecair krediet zelfs niet meer toelaat dat wij ons adviseur noemen en we nooit op voorhand weten of we uiteindelijk vergoed zullen worden?”
“Het is bij wet geregeld dat wij geen kosten mogen aanrekenen”, legt Renaat Acke van Hypotheek.winkel uit. “De banken betalen ons distributiekosten uit voor elke lening die mensen via ons afsluiten. Voor de gesprekken die wij voeren zonder dat een dossier in akte gaat, krijgen we geen betaling. Elke bank heeft zijn eigen systeem. KBC betaalt bijvoorbeeld distributievergoedingen die gelijk zijn aan hun vaste kosten voor personeel, huisvesting en marketing. Argenta betaalt bij het afsluiten van een woonkrediet als distributiekosten evenveel aan ons als ze commissies betalen aan hun agenten.
