Wouter Thierie (ING): ‘Dit jaar is het moment om een woning te kopen, want lenen wordt duurder en het geld verdampt’

De afkoeling op de woningmarkt zal zich de volgende jaren voortzetten, voorspelt een studie van ING België. De bank verwacht dat de prijs van de woningen in twee jaar daalt met 11 procent (na inflatie). Volgens econoom Wouter Thierie is het nu een uitgelezen moment om te kopen.

“Volgens onze berekeningen zal er ook dit jaar een afkoeling van de woningmarkt zijn”, voorspelt Wouter Thierie, econoom bij ING België, op basis van een studie die de bank vandaag bekendmaakt.  In 2021 (+4,2%) en 2022 (+5,7%) was er al een daling van de reële prijzen. Hij verwacht dat de prijzen van de woningen  dit  jaar zelfs met  0,5 procent  zullen  dalen  om  in  2024  weer met 1 procent te stijgen. Gecorrigeerd  voor  inflatie  dalen de  reële huizenprijzen in  twee  jaar  dan met 11 procent. Volgens ING duurt het waarschijnlijk tot 2025 voor de reële woningprijzen weer sneller stijgen (met een nominale daling van 2,5% met een door de Europese Centrale Bank verwachte inflatie van 2%).

“De doorslaggevende rol van de verwachte prijsdaling is de sterke stijging van de rente vorig jaar, van 1,4 naar 3,4 procent”, aldus Thierie. “Die stijging doet de ontleningscapactiteit van een gezin met 15 tot 20 procent afnemen.” Dat weegt zwaar op de vraag naar hypotheken, die momenteel op het laagste niveau in meer dan zestien jaar staat. Volgens cijfers van de Nationale  Bank van  België  is het  aantal  verstrekte hypotheken in januari  zelfs met  45 procent gedaald ten opzichte van vorig jaar.

Naast de hogere rente wegen ook de gestegen energiekosten op het gezinsbudget. Thierie: “Ook de onzekerheid door de oorlog in Oekraïne leidt ertoe dat de gezinnen de aankoop van een woning uitstellen. Dat gebeurt ook omdat de banken wat voorzichtiger zijn en een groter aandeel eigen middelen eisen bij het toestaan van een hypothecaire lening.”

Thierie raadt echter aan om de aankoop niet te lang uit te stellen. Hij verwacht immers dat de rente dit jaar nog wat zal stijgen en lenen dus nog duurder worden. “Voor wie geld op de spaarrekening heeft staan, is dit een uitgelezen moment om een woning te kopen”, redeneert hij. “Op het spaarboekje verdampt de reserve immers nog steeds door de inflatie. En wie huurt, moet door de indexering wél opdraaien voor de inflatie.”

Kabbelende vastgoedmarkt

Al bij al is Thierie tevreden met de gang van zaken op de Belgische woningmarkt. “Die kabbelt rustig verder en dat is een goede zaak, want schokken en vastgoed gaan nooit goed samen”, stelt hij vast. “In Nederland en Duitsland gingen de prijzen van de woningen wel sterk achteruit. Bij onze noorderburen is de woningmarkt klassiek erg volatiel. Bovendien werd de voorbije jaren een hausse gecreëerd door een al te expansieve kredietpolitiek. Onze Belgische banken zijn toch wat conservatiever. In Duitsland werd de hausse dan weer gestimuleerd door grote verhuurfondsen, die massaal aankopen doen op de woningmarkt. Als die geen investeringen doen omdat de economie wat minder goed draait, heeft dat onmiddellijk een negatief effect op de prijzen.”