Woonbonus is een kat in een zak voor kandidaat-kopers

De grote winnaars van de woonbonus zijn de bestaande eigenaars en makelaars, niet de gezinnen die op zoek zijn naar een woning. Dat blijkt uit onderzoek van Annelies Hoebeeck en Koen Inghelbrecht, beiden verbonden aan de Universiteit Gent.

De woonbonus schiet zijn doel compleet voorbij. In theorie moet de fiscale steun bij een hypotheeklening meer mensen de kans geven een eigen woning te verwerven, maar in de praktijk zijn gezinnen die op zoek zijn naar een woning zelfs slechter af met de woonbonus. De grote winnaars van de woonbonus zijn de bestaande eigenaars en makelaars, die beide genieten van hogere vastgoedprijzen, en de banken, die dankzij de woonbonus omvangrijkere en langer lopende hypotheekleningen kunnen sluiten en dus hun interestinkomsten zien stijgen.

Eerder onderzoek had al gesuggereerd dat gezinnen die een eigen woning willen verwerven geen stap vooruit geraken met de woonbonus. Nieuw onderzoek van Annelies Hoebeeck en Koen Inghelbrecht, beiden verbonden aan de Universiteit Gent, bevestigt dat vermoeden. De resultaten zijn vandaag gepubliceerd door de Nationale Bank.

Nefast voor kandidaat-kopers

De woonbonus is nefast voor kandidaat-kopers omdat die subsidie de vastgoedprijzen omhoog jaagt, met de hypotheekmarkt als belangrijkste doorgeefluik. De banken, die goed geïnformeerd zijn over de woonbonus, houden rekening met de woonbonus bij de berekening van het maximale bedrag dat een gezin kan lenen. Die hogere hypotheekleningen stuwen op hun beurt de vastgoedprijzen, omdat meer geld op zoek kan gaan naar dezelfde voorraad aan woningen. De woonbonus stroomt op die manier door naar de bestaande eigenaars.

Dat effect kan op termijn milderen als het woningaanbod wordt uitgebreid, maar door de schaarste aan bouwgrond is de Belgische woningmarkt behoorlijk onelastisch: extra vraag botst op een vrij onveranderlijk aanbod. “Het is zeer waarschijnlijk dat de woonbonus het verwerven van een eigen woning minder betaalbaar maakt”, schrijven de onderzoekers. Als de woonbonus gebruikt wordt voor de renovatie of de uitbreiding van de eigen woning, dan blijft de fiscale steun wel bij de gezinnen voor wie de steun bedoeld was.

De onderzoekers stellen vast dat een verhoging van de fiscale steun met 100 euro de hypotheekleningen doet stijgen met 2,5 procent en de woningprijzen met 1,5 procent. De effecten kunnen groot zijn, omdat de woonbonus niet min is. De netto fiscale steun is sterk afhankelijk van het inkomen, de looptijd van de lening en de samenstelling van het gezin, en loopt uiteen van 12.795 euro tot 61.880 euro over de hele looptijd van de lening. Voor een gezin met minder dan drie kinderen, een behoorlijk inkomen en een lening met een looptijd van twintig jaar bedraagt de steun ongeveer 20.000 euro.

Banken passeren langs de kassa

Genieten vooral de woningeigenaars van de woonbonus via hogere vastgoedprijzen, dan passeren ook de banken langs de kassa. Hoe groter de omvang van de hypotheeklening en hoe langer de looptijd van de lening, hoe meer intresten verschuldigd zijn. Op die manier genereert de woonbonus nog meer kosten voor aspirant-eigenaars. Ook de makelaars pikken hun graantje mee, want hun commissie is afhankelijk van de hoogte van de woningprijzen.

Als het bezit van een eigen woning gesubsidieerd moet worden, dan schuiven de onderzoekers een beter alternatief naar voren. Help kandidaat-kopers met een eenmalige subsidie, rechtstreeks van de overheid naar de gezinnen. Ook die subsidie zal de huizenprijzen hoger jagen, maar er zullen geen derde partijen (zoals banken en makelaars) hun deel van de subsidie opeisen. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bijvoorbeeld heeft vanaf dit jaar de woonbonus vervangen door een korting op de transactiekosten (zoals registratierechten) ter waarde van 21.875 euro. Dat is een transparante subsidie van de gezinnen, die geen perverse effecten via de hypotheekmarkt uitlokt. Het nadeel van die subsidie is wel dat bestaande woningen bevoordeeld worden, omdat op nieuwe woningen geen transactiekosten verschuldigd zijn. Dat kan de nieuwbouw afremmen en op lange termijn leiden tot een verouderd woningbestand. Of hoe het voor de overheid verdraaid moeilijk is een subsidiestrategie uit te stippelen die het gewenste resultaat oplevert.