Woonbonus dooft uit: 3 vragen en antwoorden

In de nota van Bart De Wever (N-VA), die als startpunt moet dienen voor de onderhandelingen over een regeringsvorming, staat dat de woonbonus moet uitdoven. Het verdwijnen van de belastingvermindering waarop uitgaven voor een hypothecaire lening recht geven, zou gecompenseerd worden door een verlaging van de registratierechten ofwel de belasting die mensen betalen bij de aankoop van een woning of een bouwgrond.

Hoeveel voordeel levert de woonbonus op?

Sinds 1 januari 2016 is de ‘woonbonus voor de enige en eigen woning’ vervangen door de geïntegreerde woonbonus, die al minder voordeel oplevert dan vroegere systemen. Met de geïntegreerde woonbonus kunnen mensen 40 procent van de uitgaven voor hun hypothecaire lening tot 1520 euro via hun belastingbrief recupereren ofwel 608 euro per jaar. Voor een lening op 25 jaar komt dat neer op een totaalbedrag aan belastingverminderingen van 15.200.

Er zijn een aantal verhogingen voor de belastingvermindering voorzien. Als de hypothecaire lening een eerste en enige woning financiert, dan komen gedurende tien jaar 760 euro extra aan uitgaven voor de lening in aanmerking voor de belastingvermindering per belastingplichtige. Met drie kinderen ten laste op het moment dat iemand een lening aangaat, komt daar nog eens 80 euro bij. Het maximumbedrag dat een belastingplichtige elk jaar kan recupereren van de fiscus, is 944 euro.

Kan verlaging van de registratierechten dit compenseren?

Die registratierechten of verkooprechten werden vorig jaar ook al hervormd. Sinds 1 juni 2018 betalen kopers voor de aankoop van een gezinswoning zeven procent verkooprechten. Voor een woning van 500.000 euro tikken de verkooprechten aan tot 35.000 euro. Voor een woning van 250.000 euro spreken we over 17.500 euro.

Voor woningen die minder dan 200.000 euro waard zijn, of 220.000 euro in de kernsteden en de Vlaamse rand, is er nog een eenmalige vermindering van de rechten met respectievelijk 5600 en 4800 euro. Het tarief van 7 procent kan ook nog zakken naar 6 procent als er een grondige renovatie van die woning gebeurt, die de energieprestatie van de woning sterk verbeteren.

Voor een tweede verblijf, een bouwgrond of vastgoed voor een vennootschap betalen de kopers 10 procent verkooprechten. Voor deze categorie van kopers kan het verlies van de woonbonus gemakkelijk goed gemaakt worden door een verlaging of het afschaffen van de registratierechten.

Bij de aankoop van een woning van 152.000 euro – wat nog niet zo erg veel is voor vastgoed – gaat er vandaag 15.200 euro naar de fiscus, wat overeenstemt met het maximale fiscale voordeel voor een lening op 25 jaar. Voor andere categorieën van kopers wordt het wat moeilijker om het verlies van de woonbonus via een hervorming van de registratierechten volledig te compenseren.

Voor Renaat Acke van Hypotheek.winkel maken we een ‘foute en onnodige vergelijking’. ‘Mij lijkt het veel belangrijker dat je bij de start van de opbouw van je vermogen minder hoeft te investeren, dan dat je een fiscaal voordeel kwijtspeelt dat je gespreid over de looptijd van het woonkrediet ontvangt.’

Acke verwijst naar Brussel, die regio heeft al sinds 2017 de woonbonus afgeschaft. In Brussel krijgen kopers een korting van 21.875 euro op de registratierechten, voor woningen met een aankoopbedrag van 175.000 tot 500.000 euro. Acke: ‘Dat bedrag dien je in Brussel niet op te hoesten uit je eigen middelen. Je moet bijgevolg 21.875 euro minder lenen. Die korting bij de aankoop is iets wat de consument meteen voelt, in tegenstelling tot het voordeel van de woonbonus. De woonbonus schiet vandaag zijn doel – het helpen bij het verwerven van een gezinswoning – voorbij.’

Acke brengt ook in herinnering dat de Nationale Bank niet meer wil dat banken meer uitlenen voor de aankoop van een woning dan die woning waard is, ook wel een quotiteit van meer dan 100 procent genoemd. ‘Die twee puzzelstukken passen in mekaar: door een vermindering van de registratierechten blijven er meer eigen middelen over en kan de quotiteit van de lening verlaagd worden.’

Zullen de banken minder geld uitlenen?

Sommige experts beweren dat het financieel voordeel van de woonbonus volledig in de zakken van de verkopers (door hogere vastgoedprijzen) en de banken (door grotere leningen en dus meer intresten) verdwijnt. Vandaar dat we de vraagstelling omkeren, zouden banken minder grote leningen toekennen, als het beroepsinkomen van de ontleners niet langer aangevuld worden met de extra jaarlijkse inkomsten van de woonbonus?

Volgens Renaat Acke van Hypotheek.winkel gaat dat niet gebeuren. ‘Ik denk dat het wegvallen van de woonbonus zo goed als geen effect zal hebben op het gedrag van de banken of het gedrag van de consumenten. Ik verwacht hooguit een kleine correctie van de vastgoedprijzen. ‘Het fiscale voordeel is 76 euro/maand per belastingplichtige. Bestaat het gezin uit twee kredietnemers/belastingplichtigen, dan bedraagt het voordeel ongeveer 150 euro/maand. Na 10 jaar of op het moment dat je een tweede onroerend goed aankoopt, valt dat bedrag terug tot 50 euro/maand per belastingplichtige.’

‘De kredietgevers hebben in het verleden nooit rekening gehouden met het fiscale voordeel van de woonbonus om na te gaan of iemand zijn lening kan terugbetalen of niet. En dat lijkt me meer dan logisch. De banken gaan uit van de uitgaven die er effectief zijn en zetten die af tegen het inkomen. Die uitgaven voor de hypothecaire lening bedragen best niet meer dan 35 à 40 procent van de inkomsten. En ze kijken uiteraard ook naar het levensminimum dat minstens dient over te blijven na het betalen van alle lasten.’

Volgens Acke speelt het fiscale voordeel nauwelijks een rol in het beslissingsproces van kredietnemers. ‘Ze zien dat als een leuk cadeau van de overheid, die ze ontvangen tussen de 18 en de 24 maanden na het afsluiten van het krediet, maar het heeft geen impact op hun beslissing inzake aankoop- of leenbedrag. Ze voelen de impact van de woonbonus pas het jaar na het afsluiten van het krediet. Een krediet dat je vandaag opneemt, wordt fiscaal aangegeven tegen ten laatste 30 juni 2020. Tegen dat je de berekening ontvangt van de belastingen zijn we minstens zes maanden verder. En dan is het nog enkele maanden wachten op de uitbetaling van het eventuele belastingvoordeel. Ondertussen betaal je wel, zonder dat je van de woonbonus het effect merkt, de gewone, volle maandlast van je woonkrediet.’