Woningen worden weer betaalbaarder voor jonge gezinnen

De prijzen van het woningvastgoed zijn vorig jaar licht gedaald. Vooral in Vlaanderen wagen jongeren de aankoop van hun eerste woning, nu de investeerders wat minder interesse hebben voor een appartement, laat staan een woonhuis.

In 2022 koelde de vastgoedmarkt in ons land lichtjes af. De gemiddelde prijs van een appartement steeg in België met 3,6 procent, naar 260.300 euro. Vlaanderen volgt dat tempo met een toename van 3,5 procent, naar 267.429 euro. De nominale prijs van een gemiddeld huis steeg wat sterker, naar 319.123 euro (+8,2%). In Vlaanderen betaalt men gemiddeld 348.064 euro voor een woonhuis. Dat blijkt uit de recente cijfers van de Vastgoedbarometer van het Notariaat (Fednot).

Rekening houdend met een inflatie van 10 procent, was er over de hele lijn dus een reële prijsdaling met 2 tot 6 procent. Ook het aantal transacties daalde vorig jaar met 2 procent. Vooral in de tweede jaarhelft kreeg de activiteit een knauw (-7%). Notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be: “Dat is te wijten aan een cocktail van stijgende rentevoeten, forse energieprijzen, de inflatie en onzekerheid in de markt door de oorlog in Oekraïne. Er is duidelijk sprake van een afkoeling, en dat is een goede zaak. In 2021 was er na de lockdown een tekort aan woningen. Kopers moesten onmiddellijk beslissen, niet alleen over de aankoop, maar ook over het bedrag waarmee ze hoger wilden bieden. Dat kweekte veel frustratie. Nu zijn vraag en aanbod weer in evenwicht. Er kan weer onderhandeld worden, en deze keer naar beneden toe.”

Minder investeerders

Opvallend is dat meer jonge kopers de markt betraden. In Vlaanderen namen twintigers 32 procent van de transacties voor hun rekening, een stijging met een zesde tegenover 2021. Dat was vooral het geval in Oost-Vlaanderen, Limburg en Antwerpen. Jonge gezinnen profiteren van het feit dat hun ouders wat voorzichtiger zijn geworden voor de aankoop van een verhuurwoning als investering.

Van Opstal: “50-plussers waren vroeger dé concurrent van de jonge gezinnen voor de aankoop van een woning. Zij kijken nu de kat uit de boom, omdat het investeringslandschap wijzigt. Ze zijn voorzichtig, omdat ze op de middellange termijn al hun pensioen in het achterhoofd hebben. Spaarboekjes en kasbons worden voor hen weer wat interessanter.”

Investeerders zijn ook vooral geïnteresseerd in nieuwbouw. Ze profiteren dus niet van de dalende prijzen, die vooral op de secundaire markt te vinden zijn. “Ze willen na de aankoop geen extra kosten maken om een bestaande woning aan de nieuwe energienormen te laten voldoen”, weet Van Opstal. “Nieuwbouw wordt steeds duurder. En het zal er niet op verbeteren, gezien de stijgende bouwkosten. Een complicerende factor is de variabele prijsvorming, die vandaag de gewoonte is bij promotoren. De geafficheerde prijs kan stijgen met de bouwkosten. Dat risico wensen de meeste investeerders niet te nemen.”

Veel onzekerheid

In het gat dat de investeerders laten vallen springen dus de jonge gezinnen. “Op zich is dat vreemd”, poneert Van Opstal. “Objectief bekeken, hadden jongeren het moeilijk door de stijgende nominale prijzen, terwijl de inflatie niet onmiddellijk in hun loon wordt verrekend. Bovendien verdubbelde de rente, en wordt de afbetaling dus zwaarder. Ook de banken doen steeds moeilijker. Jonge gezinnen willen blijkbaar het risico van een verdere rentestijging vermijden, en beslissen nog snel hun kans te wagen.”

KBC-econoom Johan Van Gompel betwijfelt of dat fenomeen zal doorzetten, verwijzend naar een recente Eurostat-enquête. “In alle segmenten, jong en oud, investeerders en gezinnen, neemt de intentie om een woning te kopen of te bouwen af”, stelt hij vast. “Er zit veel onzekerheid in de markt en door de stijgende rente wordt een woning almaar minder betaalbaar. De voorbije kwartalen verzwakte de vastgoedmarkt keer op keer, blijkt uit de cijfers van Eurostat. Volgens onze berekeningen verwachten we volgend jaar weer een daling van de reële woningprijzen, en dat met 2,5 procent.”