West-Vlaamse aannemer Alheembouw wordt eigenaar vastgoedbedrijf Steenoven: ‘Hoe moeilijker hoe liever’

Peter Temmerman, de topman van de West-Vlaamse aannemer Alheembouw, wordt nu ook de eigenaar van het vastgoedbedrijf Steenoven. De voormalige zusterbedrijven blijven apart opereren. Enkel complexe projecten zullen ze samen aanpakken.

Peter Temmerman kocht in september het West- Vlaamse vastgoedbedrijf Steenoven van Johan Heemeryck en zijn echtgenote Katleen Spriet. In 2017 had hij al de helft van de aandelen van hun aannemingsbedrijf Alheembouw overgenomen. Hij kreeg het in 2020 helemaal in handen. Beide bedrijven werkten de voorbije jaren nauw samen in publiek-privatesamenwerkingsprojecten (pps). Bart Vanderdonckt blijft de CEO van Steenoven. Spriet is nog een tijd verantwoordelijk voor de interne werking. De voormalige eigenaars blijven de bevoorrechte financiële partners in de vastgoedinvesteringen van Steenoven. Dat heeft voor 700 miljoen euro projecten in de pijplijn. Het verkoopt elk jaar voor zo’n 100 miljoen euro gebouwen, waarvan de helft woningen. De rest zijn winkels en kantoren.

Sterk in diepvries

Alheembouw haalt dit jaar 230 miljoen euro omzet, waarvan 140 miljoen in logistieke en industriële projecten. Het bedrijf is in 1970 opgericht door Alberic Heemeryck. Vandaar de naam Alheembouw. Het bedrijf groeide uit tot een aannemer van logistieke en industriële complexen voor diepvries-, groente- en voedingsbedrijven, zoals Ardo, Clarebout Potatoes, Alpro en Verduyn. Toen die klanten in Vlaanderen uitbreidingsproblemen kregen, volgde Alheembouw hen naar Frankrijk. Het richtte daarvoor een divisie in Duinkerken op.

Barry Callebaut, WDP, D’Ieteren, TVH, ECS, Lotus en de meeste tophonderdbedrijven van ons land zijn klant bij Alheembouw. Diversificatie vond het in de bouw van scholen, waar het 60 miljoen omzet uithaalt, en complexe projecten, zoals de bouw van het nieuwe stadion van Club Brugge, samen met Cordeel. Temmerman: “Voor veel voetbalstadions vormen retail of kantoren de motor van het businessmodel. Dit project is uniek, omdat het enkel draait op de sport en daar ook voor ontworpen is. Het stadion wordt een voetbalmachine.”

Tegengestelde belangen

Alheembouw en Steenoven hebben dezelfde eigenaar, maar het blijven aparte bedrijven. “Vastgoedontwikkeling heeft een eigen dynamiek en een totaal andere horizon, met een geduldige, berekende strategie die uitmondt in een vergunning, die uiteindelijk tot een financieel succes moet leiden”, vergelijkt Temmerman. “Een aannemer wordt gedreven door buikgevoel en planningsdruk. Het werk moet af zijn, zo snel en zo perfect mogelijk.”

Het is niet de bedoeling dat Alheembouw zijn omzet systematisch opkrikt met de bouw van de projecten van Steenoven. “We hebben tegengestelde belangen”, legt Temmerman uit. “Elke euro winst die we als aannemer maken, weegt op de balans van de promotor.”

Steenoven selecteert voor de bouw van zijn projecten meestal andere aannemers. Alheembouw dingt zelden mee naar aanbestedingen voor residentieel vastgoed of woon-zorgcentra van andere ontwikkelaars. “Dat is relatief eenvoudig werk”, redeneert Temmerman. “Dus is er te veel concurrentie.” Steenoven maakt maximaal 5 procent van zijn omzet uit. Beide zullen enkel samenwerken in complexe projecten. “Dan is niet marge het criterium van de bouwheer, maar de mix van expertise”, verklaart Temmerman. “Hoe moeilijker een project, hoe liever we het aanpakken.”

Dat is ook zijn filosofie als industriebouwer. Hij bouwt niet de typische platte magazijnen. Alheembouw is de marktleider in volautomatische hoogbouwmagazijnen. Samen met de ontwikkelaar WDP bouwde het voor Barry Callebaut bijvoorbeeld het grootste chocolademagazijn van Europa. “Voor onze projecten van industriële klanten start onze expertise waar die van klassieke industriebouwers zoals Willy Naessens stopt”, redeneert Temmerman. “Met alle respect. Ze hebben gewoon een ander metier. Zij bouwen dozen, wij machines. Een gewone industriële aannemer heeft één projectleider voor tien werven, wij hebben er dikwijls vier op één werf.”

Soepele planning

Alheembouw staat op flexibiliteit. “Wij stappen het liefst vroeg in het project, wanneer er nog niet veel duidelijk is”, vertelt Temmerman. “De verdere uitbouw van het project vergt dan een nauwe samenwerking. Wij sturen voortdurend bij, bijvoorbeeld in functie van een gewijzigde timing of financiën.”

Net als zijn sectorgenoten moest Alheembouw zijn offertes aanpassen door de recente prijsverhogingen van de grondstoffen. Temmerman: “We deden dat uiteraard in overleg met de bouwheer. Het gaf relatief weinig miserie. Een trouwe klant heeft daar begrip voor. En wij staan vanaf dan bij onze klant in het krijt. Dat soort gesprekken verloopt rechtstreeks tussen mij en de CEO van het bedrijf. We zitten als bazen naast elkaar. Dat helpt.”

Heel wat aannemers bieden laag bij de aanbesteding, en recupereren de winst bij de minste wijziging tijdens de constructie. Dat leidt dikwijls tot procedureslagen. Advocaten van sommige aannemers starten op dag één van de werken met het juridisch dossier om op het einde de factuur te kunnen verhogen. Alheembouw negeert daarom aanbestedingen waar enkel de prijs een rol speelt. Het zal zelf ook niet het onderste uit de kan halen bij onderaannemers.

“Op heel wat werven in de sector is er een strijd onder en met onderaannemers over de verantwoordelijkheid bij fouten of wijzigingen”, stelt Temmerman. “Omdat wij hen correct betalen en al langer als partners samenwerken, is er een goede verstandhouding met onze eigen werfleiders. Onze onderaannemers staan niet te ruziën op de werf. Iedereen wil vooruit. De klant apprecieert dat.”

Temmerman claimt dat zijn bedrijf geen enkel zwaar geschil heeft met klanten. “Zeven op de tien klanten werken al tientallen jaren met ons”, getuigt Temmerman. “Wij willen die relatie niet verstoren met juridisch gesteggel. Bouwen kan ook plezant zijn.”

Scholenbouw

Ook voor zijn andere opdrachten zoekt Alheembouw het complexe werk op. Zo bouwde het de voorbije dertien jaar een sterke expertise op in het publiek-privatesamenwerkingsproject Scholen voor Morgen. De eerste contracten legden een zware verantwoordelijkheid bij de aannemers, die bij de minste aanpassing financieel bestraft worden. “Het was een financieel product, gestuurd door AG Real Estate”, herinnert Temmerman. “Zowat elke advocaat die ik erover aansprak raadde ons af eraan deel te nemen, omdat de regie volledig bij de financier lag. Uiteindelijk werd de soep niet zo heet gegeten. Dat is de verdienste van AG. Het succes van de eerste fase heeft geleid tot ons engagement voor de opvolgende etappes. Alheembouw werd zo de grootste scholenontwikkelaar van Vlaanderen.”

Temmerman en Johan Heemeryck werken privé nog samen in de onderneming Raak Invest, die het niet-onderwijsgebonden vastgoed ontwikkelt in de schoolprojecten. Het gaat om 400 appartementen op zeven locaties, gebouwd door andere aannemers. “Dat vereist financieel maatwerk”, stelt Temmerman.

Consolidatiegolf op komst

Alheembouw kwam ongeschonden uit de pandemie. In 2021 stijgt de omzet bijna met de helft. “De budgetten voor scholenbouw waren voorzien in de begrotingen en zijn niet teruggedraaid”, stelt Temmerman. “Onze industriële klanten zijn financieel sterke spelers, en maakten van de verzwakte productie gebruik om door te duwen voor hun investeringsprojecten.”

Heel wat concurrenten hebben het echter zwaar gehad door de lockdown en de meerkosten van de gezondheidsmaatregelen. Temmerman: “Ik verwacht een consolidatiegolf door overnames en faillissementen van bouwbedrijven.”

Waar staat Alheembouw en Steenoven over vijf jaar? “We zijn al lang niet meer de aannemer die enkel bezig is met beton”, voorspelt Temmerman. “We ontzorgen onze klanten. We zijn de eindverantwoordelijke voor het ontwerp, de constructie, de financiering en het onderhoud van hun schoolgebouwen en industrieel vastgoed over dertig jaar. We willen ook de eigenaars van woonprojecten ontzorgen en zo meewerken aan de omslag van een eigenaarsmarkt naar een huurmarkt voor woningen.”