‘We kunnen de betonstop nu al afkondigen’

Door de betonstop zal de stad Antwerpen haar noordrand meer ontwikkelen en naar het zuidwesten uitbreiden, voorspelt de Vlaamse Bouwmeester, Leo Van Broeck. Richting Turnhout ontstaat een lijnstad. En de villa’s in het noorden? “Geef ze terug aan de natuur in ruil voor een stadsappartement voor de eigenaar.”

De Vlaamse Bouwmeester, Leo Van Broeck, komt uit de Antwerpse Seefhoek, maar woont tegenwoordig in Brussel. Hij staat volledig achter de betonstop van de Vlaamse regering. Die blokkeert vanaf 2040 de verdere inname van open ruimte. Van de 72.000 hectare ruimte woonuitbreidingsgebied mag slechts 24.600 hectare worden ingenomen. “De woningmarkt staat aan de vooravond van de ontwrichting”, voorspelt Van Broeck. Zijn architectenbureau weigert woningen te ontwerpen in buitengebieden. “Ons bodemgebruik is zo gefragmenteerd dat het huidige verkavelingsmodel niet meer werkt”, betoogt hij.

“Voor alle activiteiten _ werken, winkelen, vrijetijdsbesteding, school _ moet 70 procent van de Vlamingen zich verplaatsen over een traject dat ze niet met het openbaar vervoer, te voet of met de fiets aankunnen. Dat creëert files, het leidt op termijn tot onbetaalbare energiekosten en het wreekt zich door de grote ecologische voetafdruk. Het wordt bovendien budgettair onbetaalbaar, omdat de regering bij het niet-naleven van het klimaatakkoord van Parijs een hoge boete krijgt. Het Vlaamse woningbeleid zal dus binnen nu en tien jaar fundamenteel moeten veranderen.”

De meeste Vlamingen beschouwen een eigen huis met een tuin als een ideaal. Wilt u hen dat ontnemen?

LEO VAN BROECK. “Het is niet de bedoeling de Vlamingen de steden in te jagen. De omschakeling van de ruimtelijke ordening moet traag genoeg gaan. Spaargeld en vastgoedwaarde mogen niet verloren gaan. Er mogen geen verliezers zijn. Als je dit model van boven oplegt, is het kot te klein. Ik denk dat we op middellange termijn tot een twintigtal kernsteden moeten komen en daarnaast veel goed uitgebouwde dorpskernen. De kleine dorpen van vandaag zijn met hun leeglopende dorpskern met enkel verkavelingen errond niet leefbaar. De middenstand verdwijnt. Om een brood te kopen of een glas te drinken moeten de bewoners de auto nemen. Dat is niet alleen een ramp voor hun levenskwaliteit, maar ook voor de economie en de ecologie.”

Hoe krijg je de Vlamingen dan spontaan in de steden?

VAN BROECK. “Die beweging is al bezig. Vroeger woonde de helft van mijn medewerkers in de stad, nu allemaal. We moeten steden verder uitbouwen tot een aangenaam alternatief voor de saaie, dure en in tijd veel te veraf gelegen verkavelingsprojecten. Eigenlijk moeten de stadswoningen van morgen bieden wat de villadroom in het buitengebied beloofde: comfort, privacy, groene ruimte, ontspanningsmogelijkheden, veranda’s, daktuinen, barbecues op de terrassen, zwembaden. Dat vergt een andere manier van bouwen. Appartementsgebouwen kunnen zo worden ontworpen dat mevrouw in haar bikini kan zonnen, zonder dat heel de buurt erop zit te kijken. De pretfactor van de stadswoning moet naar omhoog. Als de Vlaamse strategie werkt, zullen er trouwens relatief veel meer vermogende gezinnen belastingen betalen in de stad en kan die met die inkomsten nog aangenamer worden gemaakt.”

Vlaanderen is eigenlijk op zich een stad. Is groene ruimte geen dure aangelegenheid?

VAN BROECKE. “Ik maak de vergelijking met Engeland. Slechts 14 procent van de ruimte is daar bestemd voor menselijk gebruik, landbouw niet meegeteld. In Vlaanderen is dat 36 procent. In dat ruimtegebied wonen in Vlaanderen 1200 inwoners per vierkante kilometer. In Engeland zijn dat er 1888. Nochtans zijn die woongebieden niet bepaald een grote metropool. Buiten Londen zijn er charmante steden. Die hebben wel allemaal een groene gordel. Moesten we onze ruimte even efficiënt inzetten als de Engelsen, dan konden we met het huidige ruimtebeslag in Vlaanderen 9 miljoen mensen huisvesten, 3 miljoen meer dan vandaag. Die vraag is er niet eens, want er komen maximaal nog 1 miljoen mensen bij. Nadat die piek bereikt is, neemt de bevolking af. Eigenlijk kunnen we de betonstop nu al afkondigen. Let wel: dit is een wiskundige redenering, los van bestaande contracten, vergunningen en eigendomsrechten.”

Hoe vertaalt dat zich geografisch?

VAN BROECK. “Het VITO (de Vlaamse Instelling voor Technologisch Onderzoek, nvdr) heeft een kaart gemaakt waarin twee parameters gemeten worden: de nabijheid tot openbaar vervoer in het rood en de nabijheid tot woonondersteunende diensten, zoals kinderdagverblijven en winkels, in het blauw. De combinatie van de twee brengt de zogenaamde paarse zone in kaart, waar het zin heeft te wonen. Daar zal de inbreiding in Vlaanderen moeten gebeuren.”

Hoe ziet die kaart eruit voor de provincie Antwerpen? Waar in de provincie wordt de volgende decennia idealiter gebouwd in het scenario van de betonstop?

VAN BROECK. “Uiteraard zullen steden als Antwerpen, Turnhout en Mechelen versterken. Er zijn bijvoorbeeld nog veel gaten en onderbenutte ruimte in de stad Antwerpen. Linkeroever wordt terecht ingepland als een nog verder te verdichten woonzone. Hoe meer de haven zich uitbreidt naar het noorden, hoe groter de potentie van de stedelijke noordrand. De regio ten zuidwesten van de stad Antwerpen, richting Deurne en Borsbeek, biedt ook voldoende mobiliteit en voorzieningen om in te breiden als woongebied.

“Er is een interessant fenomeen op de VITO-kaart. Tussen de stad Antwerpen en Turnhout zien we in het westen op enkele kilometer van elkaar paarse vlekken. De mobiliteit van die lijnstad wordt ondersteund door een bus en kan nog beter met een sneltram. Al die kernen rond de Turnhoutsebaan _ Wijnegem, Schilde, Zoersel, Westmalle _ zijn dus een soort van potentiële verdichtingsstrook. De Kempen biedt in Vlaanderen de weinige lintbebouwing met toekomst.”

Hebben de villawijken in de Kempen en de rest van de provincie nog een toekomst?

VAN BROECK. “Geef de meest verafgelegen snippers terug aan de natuur. Een volledige renovatie van zo’n villa kost al snel bijna evenveel als een compacte nieuwbouw. Creëer voor de eigenaars verhandelbare grondrechten, waarmee ze in op een meer optimale locatie een woning kunnen verwerven zonder verlies van grondwaarde. Ruil die villa in voor een kwalitatief appartement. Nu staan in steden en dorpskernen rond stations heel wat woningen met twee lagen te verkommeren. Dat is zonde van de ruimte. Als de overheid die woningen onteigent en nadien meer lagen toelaat, dan kan ze de grondeigenaar zijn oorspronkelijke grondwaarde uitbetalen en de meerwaarde van de verdichting gebruiken om de grondwaarde van de eigenaar in het buitengebied uit te betalen. Je creëert ruimte in een kern en natuur in een buitengebied dat niet geschikt is voor bewoning. Iedereen wint erbij.”

Kunnen die villa’s ten noorden van Antwerpen dan niet eventueel worden verkaveld tot kleinere passiefwoningen?

VAN BROECK. “Het resultaat van de opdeling van zo’n villa is dan niet één maar vier auto’s in de file. Een nieuwe passiefwoning in een auto-afhankelijk ruraal gebied heeft nog altijd een even grote CO2-uitstoot als een niet-geïsoleerde 19de-eeuwse rijwoning in de stad, zo berekende de KU Leuven. Investeren in de isolatie van een suburbane villa is bijna weggegooid geld, want over dertig jaar staat die nog altijd op de verkeerde plaats. Er zijn veel te veel wegen naar plaatsen waar te weinig mensen wonen. Nutsvoorzieningen, strooizout, riolering, gas- en waterleiding, onderhoud zullen ooit proportioneel worden aangerekend. De gebruiker betaalt. Proximus denkt aan glasvezelkabel voor sneller internet, maar de uitbouw daarvan in heel Vlaanderen is onbetaalbaar, omdat te veel buitengebieden ver van de basisinfrastructuur liggen.”

Er worden tegenwoordig ook veel zorgcentra gebouwd in die buitengebieden. Is dat een goed keuze?

VAN BROECKE. “Neen. Gun die bejaarden toch een leven in de volle maatschappij, in de stad. Rusthuizen in het groen zijn palliatieve megafermettes in the middle of nowhere. Het lijkt wel alsof men wil vermijden dat de kleinkinderen met het openbaar vervoer bij oma op bezoek kunnen komen. Ik pleit er overigens voor het gros van de rusthuizen en assistentiewoningen helemaal anders te bouwen. Nu zijn assistentiewoningen een beleggingsproduct dat op korte termijn rendeert. Over veertig jaar is de vergrijzing voorbij en staat de helft leeg. Daarom moet de ontwikkelaar vooruitdenken en zorgen dat die woningen dan relatief goedkoop kunnen worden omgebouwd tot gewone woningen. Duurzaam bouwen rendeert op termijn.”