Wat riskeert u door te bouwen, verbouwen of een zwembad te installeren zonder vergunning?

Een poolhouse optrekken, een carport installeren, een oude achterbouw vervangen of een zwemvijver graven: sommige mensen doen het zonder melding of bouwvergunning. Twee experts vertellen wat overtreders riskeren, en hoe ze hun misstap kunnen regulariseren. “Strafrechtelijke vervolgingen zijn in de praktijk zeldzaam.”

Wie een bouwmisdrijf begaat, kan daar zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk voor vervolgd worden. In het eerste geval heeft een rechter de macht om een bouwmisdrijf te bestraffen met een gevangenisstraf van acht dagen tot vijf jaar, een geldboete of allebei. Bij een burgerrechtelijke vervolging kan de rechter daarnaast een herstelmaatregel opleggen, door de betaling van een geldsom, een aanpassing van de werken of afbraak.

“Vaak komen bouwovertredingen aan het licht wanneer een misnoegde buur een klacht indient bij de gemeente”, ervaart Masha Tretyakova, architect bij Regulant, een specialist in het regulariseren van bouwovertredingen. “Soms worden ze ontdekt door een notaris, bij de verkoop van een woning. Dat kan de verkoop bemoeilijken. Kopers kunnen een bouwovertreding aangrijpen als middel om de prijs te drukken.” Ook na een verkoop kan de koper ontdekken dat de vorige eigenaar zonder toelating de constructie gewijzigd heeft. Dan kan sprake zijn van een ‘verborgen gebrek’.

“Dat had de notaris bij de verkoop misschien moeten weten, maar in de praktijk is het vaststellen van zo’n bouwovertreding geen sinecure”, verduidelijkt Peter Decuypere, architect bij FISH, met expertise in regularisatiedossiers. De notaris zou dan elk onroerend goed persoonlijk moeten bezoeken, inspecteren en vergelijken met de plannen. “Een onbegonnen, tijdrovende taak”, klinkt het.”Sommige gemeentes hebben wel één of meerdere ambtenaren in dienst die proactief bouwovertredingen opsporen”, weet Decuypere. “Door satellietbeelden op Google Maps te bekijken en door straten te wandelen of te fietsen, ontdekken ze bouwovertredingen.”

Bouwmisdrijven

De vaakst voorkomende drie bouwovertredingen zijn, volgens de experts: – zonder toelating een draagmuur verwijderen, bijvoorbeeld tussen twee kamers, om zo één grote ruimte te creëren

– het uitbreiden van de woning met enkele meters door een achterbouw te plaatsen

– een te groot percentage verharding in de tuin door het aanleggen van een te groot stenen of houten terras of een zwembad bijvoorbeeld “Strafrechtelijke vervolgingen voor bouwovertredingen zijn in de praktijk zeldzaam”, merkt Masha Tretyakova. “Bouwovertreders riskeren vooral veel stress, kopzorgen en onzekerheid over de waarde van hun woning, over geldboetes, maar ook over de vraag of hun niet-vergunde constructie al dan niet afgebroken moet worden.”

Soms wil de notaris een gebouw of appartement niet verkopen voor het geregulariseerd is. Peter Decuypere: “Soms wordt een gebouw zonder vergunning opgesplitst in appartementen. Vaak zijn ze dan wel kadastraal gesplitst, maar niet stedenbouwkundig. Een EPC-attest laten opmaken, is dan onmogelijk. Een domicilie plaatsen lukt ook niet. Ik ken een geval waar de vorige eigenaars daardoor hun appartement terug hebben moeten kopen van de nieuwe eigenaars, terwijl ze zelf al een andere flat hadden gekocht.”

Regularisatie

De boete voor een bouwovertreding bedraagt bij sommige gemeentes minimaal 250 euro, met minstens 25 euro per niet volgens de voorschriften gebouwde kubieke meter of per vierkante meter bij een dak. Meestal wordt eerst geëist dat u een regularisatie aanvraagt. “Een regularisatieprocedure gebeurt in se op dezelfde manier als het indienen van een klassieke bouwaanvraag”, vertelt Peter Decuypere. “Als architect bezorgen wij hetzelfde type plannen aan het Omgevingsloket, zij het in drie in plaats van in twee sets: van de vergunde, de bestaande en de toekomstige toestand. Alleen zijn bij een regularisatie de werken al uitgevoerd, waar ze bij een klassieke bouwaanvraag nog dienen te gebeuren.”

Bij een regularisatieaanvraag dienen de bouwwerken te voldoen aan de huidige voorschriften. Wie bijvoorbeeld vijf jaar of tien jaar geleden een uitbouw realiseerde, zal die bij een regularisatie vandaag moeten doen beantwoorden aan de actueel geldende eisen en normen. “Dat betekent dat onder andere rekening gehouden dient te worden met strengere stedenbouwkundige voorschriften, brandnormen, nieuwe regels met betrekking tot regenwater en isolatie- en ventilatienormen”, zegt Decuypere. “Als die zaken niet in orde gebracht worden, verhoogt dat de kans op bijkomende boetes.” De gemeente zal ook het volledige perceel in beschouwing nemen en vragen dat alles wat in overtreding is, wordt geregulariseerd. Het is dus onmogelijk één overtreding wel te regulariseren en een andere niet.

Regularisatiedossiers worden vervolgens bekeken op hun volledigheid en of ze voldoen aan de voorschriften. Soms dienen eigenaars nog aanpassingswerken uit te voeren, om hun constructie optimaal te doen beantwoorden aan de voorschriften. “De uitslag van de bouwaanvraag dient ook nog dertig dagen op de bouwplaats geafficheerd te worden met het klassieke gele aanplakbiljet”, zegt Masha Tretyakova. “Als de beslissing van de gemeente gunstig is, en er tekent niemand beroep aan, dan is de regularisatie in orde. Volgt er beroep, dan worden die klachten bekeken.”

In meer dan 80 procent van de gevallen is een regularisatieprocedure succesvol bij FISH. Daarbij wordt de constructie – soms met enkele uit te voeren wijzigingen – voorwaardelijk vergund en dient ze dus niet afgebroken te worden. “Veel hangt af van de goodwill van de gemeente”, weet Peter Decuypere. “Soms wordt een relatief eenvoudige regularisatie niet goedgekeurd, omdat dat bijvoorbeeld een precedent zou kunnen scheppen voor de rest van de straat.” Als werken niet geregulariseerd kunnen worden, beslist de rechtbank of de eigenaar een boete krijgt, de bouwovertreding afgebroken moet worden, of het goed in de oorspronkelijke staat hersteld dient te worden.

Minnelijke schikking

“Een regularisatie in ruimtelijk kwetsbare gebieden, zoals park-, bos-, of natuurgebied, is onbegonnen werk”, vertelt Peter Decuypere. “Ook wie ergens een flatgebouw met meer dan twee verdiepingen neerzet, in plaats van een vergunde gezinswoning, of een kantoorgebouw in plaats van een kmo-unit zal niet buiten de wetgeving kunnen handelen.”

Wanneer een regularisatie onmogelijk is, bestaat nog de optie voor het treffen van een minnelijke schikking. Mits het betalen van een geldboete, mag een onvergunde constructie alsnog volledig of gedeeltelijk blijven bestaan. “Dat is echter niet langer een werk voor architecten, maar voor juristen en advocaten”, klinkt het bij beide experts. “In het slechtste geval moet men herstellen naar de vergunde toestand. Dat wil zeggen: afbreken.”

Tips

Tot slot hebben de twee architecten nog enkele tips. Masha Tretyakova: “In plaats van twee aparte aanvragen in te dienen voor bijvoorbeeld de regularisatie van een carport aan de zijkant, en een nog te installeren groter raam aan de voorkant van de woning, bundelen bouwheren die zaken het best in één dossier.” Het werkt in de praktijk veel efficiënter en sneller om alles in één aanvraag, met één set plannen in te dienen.

“Alle bouwwerken uitgevoerd vóór de inwerkingtreding van de Stedenbouwwet in 1962 worden geacht vergund te zijn”, zegt Tretyakova. Bewaar dus zeker kadastrale uittreksels, foto’s, bouwplannen of facturen van constructies voor die periode.

“Wie weet of vermoedt dat aan een gebouw werken gebeurd zijn zonder vergunning, start het best tijdig met de regularisatie”, besluit Peter Decuypere. “Meestal komen eigenaars in tijdsnood omdat hun gebouw verkocht is en de akte bij de notaris zal verlijden. Voor de regularisatie mag u snel op zes tot acht maanden rekenen. Wel kunt u in de verkoopakte laten opnemen dat de regularisatie nog zal gebeuren op kosten van de verkoper.”